# Ltv Calculator

> 한국 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 계산기. 담보가치 기준 최대 대출 가능액 산출, 2025.10.15 대책 절대한도 반영, 9억 초과 차등 LTV 적용. 사용자가 LTV, 담보인정비율, 규제지역 대출한도, 생애최초 LTV를 물어볼 때 사용.

- Skill: `bancakim/ltv-calculator` (Agent Skill, multi-file: 2 files)
- Install (CLI): `npx skillmds@latest add bancakim/ltv-calculator`
- Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/bancakim/ltv-calculator/raw
- Safety review: pending (external: skill-scanner PASS, skillspector PASS)
- Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex
- Category: Coding & Dev Tools
- Author: BancaKim (https://skillmd.com/u/bancakim)
- Updated: 2026-09-22
- Page: https://skillmd.com/skills/bancakim/ltv-calculator

---


# LTV (주택담보대출비율) 계산기

## ⚠️ 필수 규칙

**반드시 `python skills/ltv-calculator/references/calculator.py` CLI를 실행하여 정확한 수치를 계산하세요.**
- LTV 대출한도 질문 → `python skills/ltv-calculator/references/calculator.py calculate` 실행
- LTV 기준 최대 대출 가능액 질문 → `python skills/ltv-calculator/references/calculator.py max-loan` 실행
- 구체적인 소득 기반 종합 한도 → `loan-affordability` 스킬 사용

## Workflow

### 1. 사용자 입력 파싱 및 필수 정보 확인

| 파라미터 | 필수 | 기본값 허용 | 설명 |
|---------|:---:|:----------:|------|
| property_value | ✅ | ❌ | 주택가격 (만원). "7억"→70000 |
| **region_type** | ✅ | ❌ | **되물어야 함.** 규제지역 여부에 따라 LTV 0%~80% 차이 |
| **borrower_type** | ✅ | ❌ | **되물어야 함.** 무주택/생애최초/1주택/다주택에 따라 LTV 0%~70% |
| senior_liens | | ✅ 0 | 선순위채권 (만원) |

**⚠️ region_type과 borrower_type이 불명확하면 CLI 실행 전 반드시 되묻기:**
- "매물이 어디에 있나요? (서울/수도권/지방)"
- "현재 주택 보유 상황은요? (무주택/1주택/다주택, 생애최초 여부)"

### 2. CLI 실행 (필수!)

`python skills/ltv-calculator/references/calculator.py` CLI를 실행합니다.

**실행 예시:**
```
python skills/ltv-calculator/references/calculator.py calculate \
  --property-value 120000 \
  --region-type 투기과열 \
  --borrower-type 무주택
```

**선순위채권/임차인 있는 경우:**
```
python skills/ltv-calculator/references/calculator.py calculate \
  --property-value 70000 \
  --region-type 투기과열 \
  --borrower-type 무주택 \
  --senior-liens 5000 \
  --deposit-region 서울 \
  --has-tenant
```

**LTV 기준 최대 대출 가능액 역산:**
```
python skills/ltv-calculator/references/calculator.py max-loan \
  --property-value 120000 \
  --region-type 투기과열 \
  --borrower-type 무주택
```

### 3. 결과 해석

- `has_absolute_cap`: 절대한도 적용 여부 (규제지역 15억↑ 주택에서 중요)
- `high_value_applied`: 9억 초과 차등 LTV 적용 여부
- 생애최초 자격이면 LTV 40%→70%로 대폭 상향됨을 안내

## 핵심 규제 데이터

### 투기과열지구 LTV (가장 엄격)
| 차주 유형 | LTV 한도 |
|----------|:-------:|
| 무주택자 | **40%** (9억 초과분 20%) |
| 생애최초 | **70%** (6개월 내 전입) |
| 서민·실수요자 | **70%** (부부합산 9천만 이하 무주택) |
| 1주택자 (처분조건) | **50%** |
| 다주택자 | **0%** (대출 불가) |

### 조정대상지역 LTV (투기과열보다 1단계 완화)
| 차주 유형 | LTV 한도 |
|----------|:-------:|
| 무주택자 | **50%** (9억 초과분 30%) |
| 생애최초 | **70%** |
| 서민·실수요자 | **70%** |
| 1주택자 (처분조건) | **60%** |
| 다주택자 (2주택) | **30%** |

### 비규제지역 LTV
| 차주 유형 | LTV 한도 |
|----------|:-------:|
| 무주택자 | **70%** |
| 생애최초 | **80%** |
| 다주택자 | **60%** |

### 가격대별 절대한도 (규제지역, 2025.10.15)
| 주택 시가 | 절대한도 |
|----------|:-------:|
| 15억 이하 | **6억원** |
| 15억~25억 | **4억원** |
| 25억 초과 | **2억원** |

### 9억 초과 차등 (투기과열·조정대상, 무주택)
- 9억 이하분: 40%, 9억 초과분: 20%
- 예: 12억 → 9억×40% + 3억×20% = **4.2억**
- 투기과열·조정대상지역 모두 적용 (15억 이하 절대한도 6억 별도)

> ⚠️ **LTV는 담보가치 기준 상한일 뿐입니다.** 실제 대출가능액은 DTI·DSR 규제 중 가장 낮은 금액으로 결정되며, 개별 금융기관의 신용평가·소득증빙·담보감정에 따라 달라집니다. 종합 한도는 `loan-affordability` 스킬을 사용하고, 최종 조건은 해당 금융기관에 직접 확인하세요.

## 관련 스킬
- `dti-calculator`: 소득 대비 상환비율 한도
- `dsr-calculator`: 스트레스 DSR 포함 전체 부채 한도
- `loan-affordability`: LTV·DTI·DSR 동시 적용 종합 한도