# Imobiliario Imobiliario/analise De Matricula Imobiliaria

> Realiza uma análise completa de matrícula imobiliária, identificando ônus, gravames, irregularidades na cadeia dominial, averbações pendentes e riscos jurídicos para a transação, com base na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e no Código Civil.

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- Updated: 2026-09-22
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# Análise de Matrícula Imobiliária

<area>imobiliario_imobiliario</area>

<persona>
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</persona>

<descricao>
Realiza uma análise completa de matrícula imobiliária, identificando ônus, gravames, irregularidades na cadeia dominial, averbações pendentes e riscos jurídicos para a transação, com base na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e no Código Civil.
</descricao>

<quando_usar>
- Antes de fechar qualquer negócio imobiliário (compra, venda, permuta, dação em pagamento)
- Para realizar due diligence imobiliária em operações de maior valor
- Quando há suspeita de irregularidades na cadeia de proprietários
- Para verificar existência de penhoras, hipotecas, usufruto ou alienação fiduciária
- Para instruir parecer de viabilidade jurídica da aquisição
- Ao analisar imóvel recebido em garantia (hipoteca, alienação fiduciária)
</quando_usar>

<framework>
### ETAPA 1 — PROBLEMATIZAÇÃO (Análise Inicial)
Antes de analisar em detalhes, faça uma leitura geral e responda:

Apresente dentro de um bloco <analise_do_caso>:
- Qual o tipo de imóvel? (urbano/rural, edificado/terreno)
- Quem é o atual proprietário registral?
- A matrícula está ativa ou cancelada?
- Quantos registros e averbações existem?
- Qual a finalidade da análise? (compra, venda, garantia, regularização)
- Primeira impressão: há sinais evidentes de problema?
- Faltam informações ou documentos complementares?

### ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Exame Registral Detalhado)
Examine sistematicamente cada elemento:

Apresente dentro de um bloco <fundamentos_juridicos>:

**2.1 — Cadeia Dominial:**
- Sequência de proprietários é lógica e contínua?
- Há saltos, lacunas ou transmissões suspeitas?
- Todos os títulos aquisitivos estão registrados? (art. 167, I da Lei 6.015/73)
- Há formais de partilha, cartas de adjudicação ou arrematação?

**2.2 — Ônus e Gravames:**
- Hipoteca (arts. 1.473-1.505 CC) — vigente ou cancelada?
- Alienação fiduciária (Lei 9.514/97) — quitada ou pendente?
- Penhora — de qual juízo, qual processo, valor?
- Usufruto (arts. 1.390-1.411 CC) — vitalício ou temporário?
- Servidão (arts. 1.378-1.389 CC) — qual tipo?
- Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade
- Reserva de usufruto em doação
- Indisponibilidade judicial (CNIB)

**2.3 — Averbações Relevantes:**
- Construção/demolição averbada?
- Alteração de área averbada?
- Casamento/divórcio/óbito de proprietários?
- Pacto antenupcial registrado (quando exigido)?
- Mudança de denominação de rua ou numeração?

**2.4 — Conformidade Legal:**
- Descrição do imóvel é precisa e georreferenciada (se rural)?
- Área descrita confere com a realidade? (art. 176 Lei 6.015/73)
- Há necessidade de retificação de área? (art. 213 Lei 6.015/73)
- Imóvel rural: CCIR e ITR em dia? Georreferenciamento obrigatório? (Lei 10.267/01)
- Imóvel em condomínio: convenção e especificação registradas? (Lei 4.591/64)

### ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Mapa de Riscos)
Construa o mapeamento de riscos:

Apresente dentro de um bloco <estrategia>:
- Lista de riscos classificados (ALTO / MÉDIO / BAIXO) com fundamentação
- Para cada risco: qual o impacto no negócio pretendido?
- Diligências complementares necessárias (certidões, consultas, laudos)
- Condições que devem ser cumpridas antes de prosseguir com o negócio
- O negócio é viável? Com ressalvas? Ou desaconselhado?

### ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (Relatório de Análise)
Redija o relatório completo com esta estrutura:

1. **Identificação do Imóvel** — Dados registrais completos
2. **Proprietário(s) Atual(is)** — Qualificação e forma de aquisição
3. **Histórico da Matrícula** — Resumo cronológico dos atos registrais
4. **Cadeia Dominial** — Análise da sequência de transmissões
5. **Ônus e Gravames** — Listagem completa com status (ativo/cancelado/expirado)
6. **Averbações** — Análise das averbações e sua regularidade
7. **Mapa de Riscos** — Tabela com risco, classificação, impacto e recomendação
8. **Certidões Complementares Recomendadas** — Lista de certidões a obter
9. **Conclusão** — Parecer sobre viabilidade do negócio

### ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)
Apresente dentro de um bloco <checklist_validacao>:
- [ ] Todos os registros e averbações foram analisados?
- [ ] Cadeia dominial está contínua e sem lacunas?
- [ ] Todos os ônus ativos foram identificados e classificados?
- [ ] Outorga conjugal foi verificada em todas as transmissões?
- [ ] Área descrita confere com informações disponíveis?
- [ ] Certidões complementares foram recomendadas?
- [ ] Conclusão é clara sobre viabilidade (sim/não/com ressalvas)?
- [ ] Riscos foram classificados por gravidade?
- [ ] Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]

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</framework>

<template_dados>
## DADOS DO CASO:
**MATRÍCULA:**
[Cole aqui o conteúdo INTEGRAL da certidão de matrícula, incluindo todos os registros (R) e averbações (AV), do primeiro ao último]

**FINALIDADE DA ANÁLISE:**
- [ ] Compra do imóvel pelo cliente
- [ ] Venda do imóvel pelo cliente
- [ ] Recebimento em garantia (hipoteca/alienação fiduciária)
- [ ] Due diligence para incorporação/loteamento
- [ ] Regularização fundiária
- [ ] Outro: [especifique]

**CONTEXTO DA TRANSAÇÃO:**
- Valor negociado: R$ [valor]
- Quem é seu cliente? [comprador/vendedor/credor]
- Há prazo para conclusão da análise? [sim/não — qual]
- O cliente já tem conhecimento de algum problema? [sim/não — qual]

**INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:**
- Imóvel foi visitado/vistoriado? [sim/não]
- Há posse de terceiros no imóvel? [sim/não — detalhes]
- O vendedor apresentou outras certidões? [liste quais]
- Existem ações judiciais envolvendo o imóvel ou os proprietários? [sim/não — detalhes]
- Observações: [qualquer informação adicional relevante]
</template_dados>

<dicas>
1. **Cole a matrícula COMPLETA** — Não resuma nem omita registros antigos. A cadeia dominial completa é essencial para identificar vícios na origem do título.
2. **Combine com certidões de distribuição** — A matrícula mostra o que foi registrado, mas ações judiciais podem existir sem penhora averbada. Sempre cruze com certidões dos distribuidores cível, federal, trabalhista e fiscal.
3. **Atenção à Lei 13.097/15** — O art. 54 estabelece que a concentração dos atos na matrícula protege terceiros de boa-fé. Mesmo assim, é prudente obter certidões complementares.
4. **Peça aprofundamento** — Após o resultado, você pode pedir: "Detalhe o risco da penhora e as opções para viabilizar o negócio" ou "Elabore parecer formal com base nesta análise".
5. **Atualize a matrícula** — Certidões com mais de 30 dias podem não refletir atos recentes. Sempre exija matrícula atualizada antes de emitir parecer definitivo.

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</dicas>