# Imobiliario Imobiliario/distrato Imobiliario E Rescisao De Promessa De Compra E Venda
> Gera petição inicial de ação de rescisão de promessa de compra e venda imobiliária com restituição das quantias pagas, ou minuta de distrato consensual entre as partes. Abrange tanto a rescisão por iniciativa do comprador (desistência) quanto por inadimplência do vendedor (atraso
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# Distrato Imobiliário e Rescisão de Promessa de Compra e Venda
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Gera petição inicial de ação de rescisão de promessa de compra e venda imobiliária com restituição das quantias pagas, ou minuta de distrato consensual entre as partes. Abrange tanto a rescisão por iniciativa do comprador (desistência) quanto por inadimplência do vendedor (atraso na entrega, vícios na obra), com base na Lei 13.786/18 (Lei do Distrato Imobiliário) e no Código Civil.
- Quando o comprador de imóvel na planta deseja desistir e reaver as parcelas pagas
- Quando a incorporadora atrasou a entrega do imóvel além do prazo de tolerância e o comprador quer rescindir
- Quando há vícios de construção graves e o comprador recusa o imóvel e busca rescisão
- Para calcular a retenção máxima permitida pela incorporadora no distrato (Lei 13.786/18)
- Para formalizar distrato consensual com as condições corretas de devolução
- Quando a incorporadora aplica multa abusiva acima do permitido pela Lei 13.786/18
### ETAPA 1 — PROBLEMATIZAÇÃO (Análise do Caso)
Antes de redigir qualquer coisa, analise os fatos e responda:
Apresente dentro de um bloco :
- Quem está pedindo a rescisão: comprador (desistência) ou comprador por culpa do vendedor (inadimplemento/atraso)?
- O imóvel faz parte de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64)? Ou é revenda de imóvel pronto?
- O contrato prevê prazo de tolerância para entrega? Até 180 dias é válido (art. 43-A, Lei 4.591/64)
- O atraso na entrega ultrapassou o prazo de tolerância contratual?
- Qual o valor total do contrato, parcelas pagas e saldo devedor?
- O imóvel já foi entregue ao comprador? (se sim, rescisão após a imissão tem regras diferentes)
- O comprador é pessoa física consumidor? (CDC pode se aplicar — Súmula 543 STJ: [VERIFICAR])
- Há arras confirmatórias ou penitenciais no contrato? (CC arts. 418-420)
- Faltam informações críticas?
### ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)
Identifique e organize toda a base legal:
Apresente dentro de um bloco :
- Lei 13.786/18, art. 67-A: rescisão por iniciativa do comprador — retenção máxima de 25% (incorporações em regime de patrimônio de afetação: 50%) + valor do fundo de reserva do patrimônio de afetação
- Lei 13.786/18, art. 67-A, §8º: se a rescisão ocorrer após a expedição do habite-se, há retenção adicional de 0,5% ao mês de fruição
- Art. 43-A Lei 4.591/64: prazo de tolerância de até 180 dias; ultrapassado, o comprador pode rescindir e receber de volta tudo que pagou, mais multa contratual em desfavor do vendedor
- CC arts. 418-420: arras confirmatórias (perda pelo desistente) vs. arras penitenciais (direito de arrependimento mediante perda/devolução em dobro)
- CC arts. 473-476: resolução por inadimplemento — parte inocente pode resolver o contrato e pedir perdas e danos
- CDC art. 53: são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo consumidor — aplicável a imóveis destinados a moradia
### ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)
Defina a causa e a linha de argumentação:
Apresente dentro de um bloco :
- Causa da rescisão: culpa do comprador (desistência) → calcular retenção máxima da Lei 13.786/18; culpa do vendedor (atraso/vício) → devolução integral + multa + indenização
- Cálculo da dívida a receber:
* Culpa do comprador: total pago − retenção máxima legal (25% ou 50%) − taxa de fruição (se aplicável) = valor a receber
* Culpa do vendedor: total pago (100%) + multa contratual + indenização por danos
- Prazo para devolução: Lei 13.786/18, art. 67-A, §7º: 180 dias após o distrato (fora do regime de afetação) ou após a obtenção do habite-se
- Forma de restituição: parcelada ou à vista conforme contrato/lei
### ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (A Petição ou Minuta)
**Para petição inicial (rescisão judicial):**
Redija a petição completa com esta estrutura:
1. **Endereçamento** — Juízo competente
2. **Qualificação das partes** — Autor (comprador) e réu (incorporadora/vendedora)
3. **Dos fatos** — Contrato, parcelas pagas, causa da rescisão
4. **Do direito** — Lei 13.786/18, CC, CDC (se aplicável)
5. **Do cálculo** — Demonstrativo do valor a receber
6. **Das provas** — Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, laudos
7. **Dos pedidos**:
a) Rescisão do contrato
b) Condenação à restituição das quantias pagas (integral ou com retenção legal conforme a culpa)
c) Multa contratual por atraso (se culpa do vendedor)
d) Danos morais (se aplicável: constrangimento, privação do imóvel, etc.)
e) Custas e honorários
8. **Valor da causa**
9. **Fechamento** — Local, data, OAB
**Para minuta de distrato consensual:**
1. Identificação das partes e do contrato rescindido
2. Causa e data da rescisão
3. Valores pagos e retenção acordada
4. Valor líquido a ser devolvido e prazo/forma de pagamento
5. Quitação mútua
6. Disposições finais (eleição de foro, data, assinaturas e testemunhas)
### ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)
Apresente dentro de um bloco :
- [ ] Causa da rescisão definida: culpa do comprador ou culpa do vendedor?
- [ ] Cálculo da retenção máxima conforme Lei 13.786/18 apresentado?
- [ ] Prazo de tolerância do vendedor verificado (até 180 dias — art. 43-A Lei 4.591/64)?
- [ ] CDC verificado para aplicação a comprador consumidor?
- [ ] Contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento serão juntados?
- [ ] Prazo de devolução da incorporadora verificado (Lei 13.786/18)?
- [ ] Não há artigos ou normas inexistentes citados?
- [ ] Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]
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## DADOS DO CASO:
**AUTOR/PARTE (Comprador):**
- Nome completo: [nome]
- CPF: [número]
- Estado civil: [solteiro/casado]
- Endereço: [endereço completo]
- Advogado / OAB: [nome e número]
**RÉU/PARTE (Vendedor / Incorporadora):**
- Razão social: [nome]
- CNPJ: [número]
- Endereço: [endereço completo]
**O IMÓVEL:**
- Empreendimento: [nome do condomínio/empreendimento]
- Unidade: [apartamento/sala/casa nº ___, bloco ___]
- Endereço: [rua, cidade, UF]
- Tipo: [imóvel na planta / em construção / pronto]
**O CONTRATO:**
- Data do contrato: [dd/mm/aaaa]
- Valor total do contrato: R$ [valor]
- Parcelas pagas até hoje: R$ [valor total pago]
- Número de parcelas pagas: [número]
- Saldo devedor: R$ [valor]
- Regime: [patrimônio de afetação / não afetação]
**A RESCISÃO:**
- Quem deseja rescindir: [comprador / vendedor]
- Causa: [desistência do comprador / atraso na entrega / vício de construção / outro]
- Prazo de entrega previsto no contrato: [dd/mm/aaaa]
- Prazo de tolerância contratual: [dias/meses]
- O prazo de tolerância foi ultrapassado? [sim — ultrapassou em ___ meses / não]
- O imóvel já foi entregue? [sim — data: / não]
- Há notificação prévia de rescisão? [sim / não]
**ARRAS:**
- Há previsão de arras no contrato? [sim / não — valor: R$ ___ / tipo: confirmatórias ou penitenciais]
**CÁLCULO PRETENDIDO:**
- Total pago: R$ [valor]
- Retenção máxima legal (25% ou 50%): R$ [valor]
- Taxa de fruição (0,5%/mês se imóvel entregue): R$ [valor]
- Valor líquido a receber: R$ [valor]
- Pretende danos morais? [sim / não]
**INFORMAÇÕES ADICIONAIS:**
- O comprador é pessoa física (consumidor)? [sim / não]
- Houve proposta de distrato extrajudicial? [sim / não — condições oferecidas pela incorporadora]
- Observações: [qualquer informação relevante]
1. **Lei 13.786/18 define os limites** — A incorporadora pode reter no máximo 25% do valor pago (50% em patrimônio de afetação) quando a rescisão é por culpa do comprador. Cláusulas que prevejam retenção maior são nulas.
2. **Atraso > prazo de tolerância = culpa do vendedor** — Se o imóvel não foi entregue no prazo (incluindo tolerância de até 180 dias), o comprador pode rescindir e receber 100% do que pagou, mais multa contratual sobre o valor do contrato.
3. **CDC se aplica** — Para compradores consumidores (pessoa física adquirindo para moradia), o CDC protege contra cláusulas abusivas, inclusive a perda total das prestações (art. 53).
4. **Prazo de devolução** — A incorporadora tem prazo legal para devolver os valores (Lei 13.786/18): 180 dias após o distrato (fora de afetação) ou após a obtenção do habite-se. Devoluções em prazos maiores geram juros e correção.
5. **Minuta de distrato** — Prefira formalizar o distrato por escrito com todas as condições claras. Uma quitação assinada pelo comprador sem reservas pode impedir ação posterior por valores adicionais.
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