# Imobiliario Imobiliario/embargos De Terceiro Imobiliario
> Gera petição inicial de embargos de terceiro para proteger o possuidor ou proprietário de imóvel que está sendo atingido por penhora, arresto, sequestro ou outra constrição judicial em processo do qual não é parte. Aplica-se especialmente ao promissário comprador que não registro
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# Embargos de Terceiro (Imobiliário)
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Gera petição inicial de embargos de terceiro para proteger o possuidor ou proprietário de imóvel que está sendo atingido por penhora, arresto, sequestro ou outra constrição judicial em processo do qual não é parte. Aplica-se especialmente ao promissário comprador que não registrou o compromisso, ao adquirente antes do registro e a outros terceiros com posse ou direito real sobre o bem.
- Quando um imóvel comprado (mas ainda sem escritura registrada) foi penhorado em dívida do vendedor
- Quando o compromissário comprador (com contrato quitado) tem o imóvel penhorado em ação contra o promitente vendedor
- Quando o cônjuge tem meação atingida por penhora de dívida própria do outro cônjuge
- Quando o credor penhorou imóvel que já foi vendido a terceiro antes da penhora, mesmo sem registro
- Para o adquirente em arrematação que vê o bem constrito por dívida posterior à arrematação
- Para sócio que vê bem pessoal constrito em execução contra a sociedade por desconsideração improcedente
### ETAPA 1 — PROBLEMATIZAÇÃO (Análise do Caso)
Antes de redigir qualquer coisa, analise os fatos e responda:
Apresente dentro de um bloco :
- O embargante é parte no processo de origem ou é terceiro (não integrou a relação processual)?
- Qual a natureza do direito do embargante sobre o bem: proprietário registrado, promissário comprador com contrato, possuidor, cônjuge com meação?
- Qual a constrição que atingiu o bem: penhora, arresto, sequestro, imissão na posse?
- A aquisição do embargante foi anterior ou posterior à constrição?
- O compromisso de compra e venda foi registrado? (se não: Súmula 84 STJ — posse fática é suficiente para embargos)
- O prazo de 5 dias do art. 675 CPC está sendo observado? Qual foi a data de ciência da constrição?
- Há risco de alienação judicial imediata do bem que justifique tutela de urgência?
- Faltam informações críticas?
### ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)
Identifique e organize toda a base legal:
Apresente dentro de um bloco :
- Art. 674 CPC/2015: cabimento — quem, não sendo parte, sofrer constrição em seus bens ou direitos por erro ou desconsideração pode opor embargos de terceiro
- Art. 675 CPC/2015: prazo — até 5 dias após a adjudicação, alienação ou arrematação; antes: a qualquer tempo
- Art. 676 CPC/2015: o embargante deve provar sua posse ou domínio
- Art. 678 CPC/2015: tutela provisória de suspensão da constrição
- Art. 1.417-1.418 CC/2002: direito real do promitente comprador com registro
- Súmula 84 STJ: é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro
- Súmula 308 STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel [VERIFICAR: se aplicável ao caso concreto]
- Art. 792 CPC/2015: fraude à execução — análise da anterioridade da aquisição
### ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)
Defina a linha de argumentação:
Apresente dentro de um bloco :
- Demonstração da qualidade de terceiro: não é parte no processo de origem
- Demonstração do direito sobre o bem: propriedade registrada, compromisso, posse, meação
- Anterioridade da aquisição em relação à constrição (afasta fraude à execução)
- Argumento central: Súmula 84 STJ (se compromissário comprador sem registro) ou título de propriedade (se proprietário)
- Pedido de liminar de suspensão da constrição (art. 678 CPC)
- Restabelecimento de ato frustrado (levantamento de penhora, cancelamento de arresto)
### ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (A Petição)
Redija os embargos de terceiro completos com esta estrutura:
1. **Endereçamento** — Juízo do processo de origem (onde foi determinada a constrição)
2. **Identificação** — Referência ao processo de origem (número, autor, réu)
3. **Qualificação do embargante**
4. **Dos fatos** — Como o embargante adquiriu o imóvel, quando, valor pago, situação atual
5. **Da constrição** — Quando foi penhorado/constrito, como o embargante tomou ciência
6. **Do direito** — Arts. 674-676 CPC, fundamento específico (Súm. 84 STJ, propriedade registrada, meação)
7. **Da ausência de fraude à execução** — Aquisição anterior à constrição
8. **Da tutela de urgência** — Suspensão da constrição (art. 678 CPC)
9. **Das provas** — Contrato, comprovantes de pagamento, matrícula, auto de penhora
10. **Dos pedidos**:
a) Liminar de suspensão da constrição sobre o imóvel
b) Procedência dos embargos com cancelamento definitivo da constrição
c) Custas e honorários em desfavor do embargado
11. **Valor da causa** — Valor do imóvel constrito
12. **Fechamento** — Local, data, OAB
### ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)
Apresente dentro de um bloco :
- [ ] Prazo de 5 dias do art. 675 CPC observado?
- [ ] Embargante demonstrado como terceiro (não parte no processo de origem)?
- [ ] Direito sobre o bem comprovado com documentos (contrato, matrícula, comprovantes)?
- [ ] Anterioridade da aquisição em relação à constrição demonstrada?
- [ ] Súmula 84 STJ invocada se for compromissário comprador sem registro?
- [ ] Pedido de liminar de suspensão da constrição incluído?
- [ ] Não há artigos ou súmulas inexistentes citados?
- [ ] Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]
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## DADOS DO CASO:
**EMBARGANTE (Terceiro Prejudicado):**
- Nome completo: [nome]
- CPF/CNPJ: [número]
- Estado civil / regime: [solteiro/casado]
- Endereço: [endereço completo]
- Advogado / OAB: [nome e número]
- Qualidade sobre o bem: [proprietário registrado / compromissário comprador / possuidor / cônjuge com meação / outro]
**PROCESSO DE ORIGEM:**
- Número do processo: [número]
- Juízo: [vara e comarca]
- Autor da execução/ação: [nome]
- Réu executado: [nome]
- Objeto do processo: [execução de título extrajudicial / ação de cobrança / execução trabalhista / outro]
**A CONSTRIÇÃO:**
- Tipo: [penhora / arresto / sequestro / imissão na posse / outro]
- Data da penhora/constrição: [dd/mm/aaaa]
- Data que o embargante tomou ciência: [dd/mm/aaaa]
- Prazo de 5 dias está em curso? [sim — vence em: / não — o prazo não se aplica nesta fase]
- O bem já foi levado a leilão? [sim / não — data prevista]
**O IMÓVEL:**
- Tipo: [casa/apartamento/terreno/sala comercial]
- Endereço completo: [rua, número, bairro, cidade, UF]
- Matrícula nº: [número] do [x]º RI de [cidade/UF]
- Valor estimado: R$ [valor]
**TÍTULO DO EMBARGANTE:**
- Tipo de documento: [escritura pública / compromisso de compra e venda / instrumento particular / formal de partilha / outro]
- Data do contrato/aquisição: [dd/mm/aaaa]
- O contrato está registrado na matrícula? [sim / não]
- Valor pago: R$ [valor]
- Pagamento quitado? [sim / não — saldo pendente]
- O embargante está na posse do imóvel? [sim — desde: / não]
**INFORMAÇÕES ADICIONAIS:**
- A aquisição foi anterior à dívida/constrição? [sim / não — datas para comparação]
- Há hipoteca do agente financeiro na matrícula? [sim / não — Súmula 308 STJ pode se aplicar]
- Observações: [qualquer informação relevante]
1. **Prazo é fatal** — Após a adjudicação, alienação ou arrematação do bem, o prazo é de 5 dias (art. 675 CPC). Antes desses atos, os embargos podem ser opostos a qualquer tempo. Verifique imediatamente qual fase o processo de origem se encontra.
2. **Súmula 84 STJ** — Mesmo sem registro do compromisso, a posse fundada no contrato é fundamento suficiente para os embargos. Prove a posse com qualquer meio: contas de consumo, correspondências, fotos, testemunhos.
3. **Súmula 308 STJ** — A hipoteca firmada entre a construtora e o banco, sem conhecimento do comprador, não é oponível ao adquirente das unidades. Use quando o imóvel for penhorado em ação do banco contra a construtora.
4. **Fraude à execução** — O embargado pode alegar que a venda ao embargante foi fraudulenta (art. 792 CPC). Demonstre que a aquisição foi anterior à citação do réu executado e, se possível, que o embargante não tinha conhecimento da dívida.
5. **Cônjuge** — O cônjuge não executado pode opor embargos para proteger sua meação (art. 674, §2º, I, CPC), independentemente de constar na matrícula, quando a dívida foi contraída pelo outro cônjuge sem o seu consentimento.
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