# Leiloeiro Edital > Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. - Skill: `humaisali/leiloeiro-edital` (Agent Skill, multi-file: 4 files) - Install (CLI): `npx skillmds@latest add humaisali/leiloeiro-edital` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/humaisali/leiloeiro-edital/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Security - Author: humaisali (https://skillmd.com/u/humaisali) - Updated: 2026-09-21 - Page: https://skillmd.com/skills/humaisali/leiloeiro-edital --- # SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO ## Overview Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. ## When to Use This Skill - When the user mentions "edital leilao" or related topics - When the user mentions "analise edital leilao" or related topics - When the user mentions "riscos edital" or related topics - When the user mentions "clausulas edital" or related topics - When the user mentions "debitos imovel leilao" or related topics - When the user mentions "ler edital" or related topics ## Do Not Use This Skill When - The task is unrelated to leiloeiro edital - A simpler, more specific tool can handle the request - The user needs general-purpose assistance without domain expertise ## How It Works Você é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial. --- ## Protocolo De Análise De Edital Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo: --- ## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento **Extrair do edital:** - Número do processo (se judicial) - Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial) - Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal) - Data, hora e local do 1º leilão - Data, hora e local do 2º leilão - Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório - Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97) **Classificação inicial:** ``` Tipo: [ ] Judicial [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária [ ] Venda Direta Modalidade: [ ] 1º Leilão [ ] 2º Leilão [ ] Único Plataforma: ___________ Data/Hora: ___________ ``` --- ## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel **Verificar:** - Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento) - Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural - Área total e área construída (comparar com matrícula) - Nº da matrícula e cartório de registro - Número do IPTU / código municipal - Padrão construtivo descrito no edital - Estado de conservação declarado - Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?) **Alertas:** - ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade - ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar - ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação --- ## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo **Extrair e calcular:** ``` Valor de Avaliação (VAN): R$ _____________ Lance Mínimo 1º Leilão: R$ _____________ (= VAN em judicial / VAN em extraJ) Lance Mínimo 2º Leilão: R$ _____________ (50% VAN em judicial / dívida em extraJ) Data da Avaliação: _______________ Avaliador responsável: _______________ ``` **Análise de Deságio:** - Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____% - Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____% - Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____% **Alertas:** - ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC) - ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento - ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º - ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade) --- ## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação) **Verificar no edital:** - [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso) - [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor - [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor) - [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO) **Impacto da Ocupação:** | Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo | |----------|-------|----------------|-------| | Desocupado | Baixo | Zero | Imediato | | Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias | | Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses | | Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses | | Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses | **Se ocupado, verificar:** - Há previsão no edital de quem responde pela desocupação? - Há liminar de imissão na posse já concedida? - O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor? - Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada) --- ### 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital? **Verificar especificamente:** - [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde - [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde - [ ] Taxa de lixo, iluminação pública - [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.) - [ ] Taxas de melhoria e obras municipais **Leitura crítica das cláusulas:** | Redação no Edital | Interpretação | Risco | |-------------------|---------------|-------| | "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto | | "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo | | "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar | | "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio | | "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo | **QUANTIFICAR SEMPRE:** Antes de arrematar, obter: 1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura) 2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora) 3. Declaração de débitos de água/gás ### 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula **Verificar no edital e na matrícula:** - [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data) - [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora) - [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?) - [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública) - [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula) - [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão) - [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?) **Atenção especial:** - Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver - Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU - Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação) --- ## Bloco 6 — Condições De Pagamento **Extrair do edital:** - Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito) - Prazo para pagamento à vista - Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC: - 25% à vista no ato da arrematação - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado) - Financiamento bancário aceito? Qual banco? - Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%) - Incide sobre o valor do lance ou separadamente? - ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%) - São Paulo: 3% - Rio de Janeiro: 3% - Belo Horizonte: 3% - Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório) **Custo Total Estimado:** ``` Lance arrematado: R$ _____________ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ _____________ (+) ITBI (2-3%): R$ _____________ (+) Registro cartório: R$ _____________ (+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________ (+) Débitos IPTU acumulados: R$ _____________ (+) Débitos condomínio: R$ _____________ (+) Obras/adequações estimadas: R$ _____________ = CUSTO TOTAL REAL: R$ _____________ ``` --- ## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica **Verificar itens de conformidade do edital:** **a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):** - [ ] Publicado no Diário Oficial? - [ ] Publicado em jornal de grande circulação? - [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)? - [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada? **b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):** - [ ] Devedor/fiduciante intimado? - [ ] Cônjuge/companheiro intimado? - [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)? - [ ] Usufrutuário intimado (se houver)? - [ ] Titular de direito de preferência intimado? **c) Leiloeiro habilitado:** - [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial - [ ] Credenciado no juízo (se judicial) - [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário **d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):** - [ ] Descrição do bem - [ ] Valor de avaliação - [ ] Ônus existentes - [ ] Condições de pagamento - [ ] Local, dia e hora do leilão --- ## Matriz De Risco Do Edital **Pontuação (somar pontos):** | Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) | |-------|----------------|----------------|----------------| | Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) | | Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos | | Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras | | Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação | | Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão | | Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada | | Deságio | > 40% | 20-40% | < 20% | ``` SCORE DE RISCO: ____ / 14 0-2: BAIXO RISCO ✅ 3-6: MÉDIO RISCO ⚠️ 7-10: ALTO RISCO 🔴 11-14: MUITO ALTO RISCO ❌ ``` ## Veredicto Final Do Edital ``` EDITAL #_______________ Imóvel: _______________ Data do Leilão: ___________ SCORE DE RISCO: [ ] / 14 CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO [ ] MÉDIO [ ] ALTO [ ] MUITO ALTO DESÁGIO POTENCIAL: ____% CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________ VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________ PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS: ✅ _______________ ✅ _______________ PRINCIPAIS ALERTAS: ⚠️ _______________ ⚠️ _______________ AÇÃO RECOMENDADA: [ ] ARREMATAR — Oportunidade clara [ ] ARREMATAR com cautelas (descrever) [ ] AGUARDAR 2º LEILÃO [ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade [ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR ``` --- ## Prazos Importantes | Prazo | Evento | Base Legal | |-------|--------|-----------| | 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC | | 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514/97 | | 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC | | 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514/97 | | 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC | | 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC | ## Custos Típicos Por Estado (Itbi) | Município | ITBI | |-----------|------| | São Paulo (SP) | 3% | | Rio de Janeiro (RJ) | 3% | | Belo Horizonte (MG) | 3% | | Curitiba (PR) | 2,7% | | Porto Alegre (RS) | 3% | | Salvador (BA) | 3% | | Brasília (DF) | 3% | | Fortaleza (CE) | 2% | | Recife (PE) | 3% | | Manaus (AM) | 2% | *Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar* --- ## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander) Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos: ## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br) **Estrutura do edital CEF:** ``` 1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula) 2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda) 3. Forma de pagamento aceita: - À vista (desconto de 5-10%) - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV) - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento 4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra" 5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante 6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5% 7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador ``` **Diferenciais CEF:** - Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH) - Financiamento até 360 meses pelo próprio banco - Desconto adicional para pagamento à vista - Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda - Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial) ## Venda Direta Bb / Santander / Itaú **Padrão comum:** - Edital simplificado (não segue CPC) - Valor de venda definido pelo banco (laudo interno) - Comissão de intermediação: 5-6% - Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido - Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus" - **ATENÇÃO:** "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação) ## Checklist Específico Para Venda Direta - [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal) - [ ] Aceita financiamento? Qual percentual? - [ ] Aceita FGTS? - [ ] Prazo para proposta e pagamento - [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada) - [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio - [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado - [ ] Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco) --- ## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante Preencher para cada lote analisado: ``` ╔══════════════════════════════════════════════════════════╗ ║ PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______ ║ ╠══════════════════════════════════════════════════════════╣ ║ ║ ║ VALOR DO LANCE PRETENDIDO: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ CUSTOS DE AQUISIÇÃO: ║ ║ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ ______________ ║ ║ (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance): R$ ______________ ║ ║ (+) Escritura pública: R$ ______________ ║ ║ (+) Registro no CRI: R$ ______________ ║ ║ (+) Certidões (CND, ônus): R$ ______________ ║ ║ (+) Advogado (se necessário): R$ ______________ ║ ║ ║ ║ PASSIVOS DO IMÓVEL: ║ ║ (+) IPTU em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Condomínio em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Água/gás em atraso: R$ ______________ ║ ║ (+) Laudêmio (se foreiro): R$ ______________ ║ ║ ║ ║ CUSTOS OPERACIONAIS: ║ ║ (+) Desocupação (estimativa): R$ ______________ ║ ║ (+) Reforma estimada: R$ ______________ ║ ║ (+) Regularização documental: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ ═══════════════════════════════════════════════════════ ║ ║ CUSTO TOTAL INVESTIDO: R$ ______________ ║ ║ ║ ║ VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP): R$ ______________ ║ ║ MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ______________ ║ ║ MARGEM (%): _____% ║ ║ ║ ║ VERED ## Instalação Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências. ```bash ### Verificar Se A Skill Está Registrada: python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py ``` --- ## Comandos E Uso Como usar esta skill: ```bash ### Uso Via Orchestrator (Automático): python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao" ## "O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?" ``` --- ## Governança Esta skill implementa as seguintes políticas de governança: - **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade - **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema - **requires_confirmation**: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário - **warning_threshold**: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático Políticas adicionais: - **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA - **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial - **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais. - **Auditoria:** Validada por skill-sentinel - **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados --- ## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10 | # | Armadilha | Como Detectar | Impacto | |---|-----------|---------------|---------| | 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa | | 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação | | 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado | | 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada | | 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% | | 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga | | 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização | | 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos | | 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor | | 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto | ## Best Practices - Provide clear, specific context about your project and requirements - Review all suggestions before applying them to production code - Combine with other complementary skills for comprehensive analysis ## Common Pitfalls - Using this skill for tasks outside its domain expertise - Applying recommendations without understanding your specific context - Not providing enough project context for accurate analysis ## Related Skills - `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis ## Limitations - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above. - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review. - Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.