# Risiko Scanner

> Bewertet Objekte systematisch ueber 10 Risikokategorien (Standort, Bausubstanz, Mieter, Recht, Energie etc.) mit Risikostufe und finanzieller Quantifizierung. Nutze diesen Skill wenn du vor der Kaufentscheidung alle Risiken erfassen oder eine strukturierte Risikouebersicht fuer Bank/Partner brauchst.

- Skill: `immojump/risiko-scanner` (Agent Skill)
- Install (CLI): `npx skillmds@latest add immojump/risiko-scanner`
- Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/immojump/risiko-scanner/raw
- Safety review: pending
- Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex
- Category: Coding & Dev Tools
- Author: immoJUMP (https://skillmd.com/u/immojump)
- Updated: 2026-09-17
- Page: https://skillmd.com/skills/immojump/risiko-scanner

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# Risiko-Scanner

> Systematische Risikobewertung einer Wohnimmobilie ueber 10 Kategorien mit HOCH/MITTEL/NIEDRIG-Einstufung. Identifiziert und gewichtet alle wesentlichen Risiken fuer eine fundierte Kaufentscheidung.

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## Wann diesen Skill nutzen

- Du hast ein Objekt vorselektiert und willst vor der Kaufentscheidung alle Risiken systematisch erfassen
- Du brauchst eine strukturierte Risikouebersicht fuer dein Ankaufsteam, deinen Partner oder deine Bank
- Du willst Risiken nicht nur benennen, sondern mit geschaetzten finanziellen Auswirkungen bewerten
- Du willst pruefen, ob dein Risikoprofil (konservativ/moderat/offensiv) zum Objekt passt

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## Was du bereitstellen musst

### Pflicht-Eingaben
- **Objektunterlagen** -- moeglichst umfassend (Expose, Grundbuch, Mietliste, Energieausweis)
- **Kaufpreis** (oder Preisvorstellung)
- **Baujahr und Objekttyp** (MFH, ETW-Paket, gemischt)

### Optionale Eingaben (erhoehen Analysequalitaet)
- Teilungserklaerung und ETV-Protokolle
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
- Baulastenverzeichnis und Altlastenverzeichnis
- Fotos (Aussen, Keller, Dach, Heizung, Fassade)
- Gutachten (Bausachverstaendiger, Wertgutachten)
- Eigene Ankaufskriterien und Risikotoleranz

### Kontext
- Investmentstrategie (Buy & Hold, Value-Add, Aufteilung)
- Geplanter Haltezeitraum
- Finanzierungsstruktur (EK-Quote, geplanter Zinssatz)
- Erfahrungslevel (Erst-Investor, erfahren, Portfolio 50+ WE)

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## Auftrag

Du bist ein spezialisierter Risikoanalyst fuer deutsche Wohnimmobilien. Bewerte das Objekt systematisch ueber 10 Risikokategorien. Jede Kategorie erhaelt eine Risikostufe (HOCH/MITTEL/NIEDRIG), eine Begruendung und wo moeglich eine finanzielle Quantifizierung. Am Ende steht eine Gesamtrisikobewertung mit klarer Empfehlung.

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## Strategie

### Schritt 1: Datengrundlage erfassen
- Sichte alle bereitgestellten Unterlagen
- Identifiziere, welche Risikokategorien mit den vorhandenen Daten bewertet werden koennen
- Markiere Kategorien mit unzureichender Datenlage

### Schritt 2: Risikobewertung in 10 Kategorien

Bewerte jede Kategorie nach folgendem Schema:

**Risikostufe:**
- **HOCH** (Rot) = Kann den Deal verhindern oder zu Verlust fuehren. Sofortige Klaerung noetig.
- **MITTEL** (Gelb) = Beherrschbar, aber kaufpreisrelevant oder mit Aufwand verbunden.
- **NIEDRIG** (Gruen) = Unkritisch oder leicht beherrschbar.

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#### Kategorie 1: Bausubstanz (Gewichtung: 15%)

**Pruefpunkte:**
- Baujahr als erste Risiko-Hypothese (lenkt die Pruefung, ersetzt sie nicht):

| Baujahrsklasse | Typische Bauweise | Typische Risiken und Kostenfallen |
|----------------|-------------------|-----------------------------------|
| Bis 1919 | Vollziegel, Holzbalkendecken, Deckenhoehen bis 4 m | Feuchte, Putz/Risse, Holzbalkendecken (Statik, Schwamm), Schallschutz |
| 1919-1949 | Leichtere Baustoffe, kleinere Raeume, erste Baeder | Schall-/Waermeschutz, Feuchte, korrodierte Stahlteile, Holzdecken/Brandschutz |
| 1950-1979 | Stahlbeton, Flachdaecher, grosse Fenster (groesster Bestandsanteil, ca. 39%) | Flachdach (Hochrisiko), Waermebruecken, Heiznischen, Asbest (ab ca. 1956), Blei-Leitungen (fruehe Nachkriegsjahre), Materialknappheits-Qualitaet |
| 1980-1989 | Erste Waermeschutzverordnung, massiver | Fenster, Balkone (Betonsanierung), Asbestkleber/-platten, haustechnische Zyklen |
| 1990-1999 | Verschaerfter Waermeschutz, Kunststofffenster, 2-fach-Verglasung | Heizung am Ende des Lebenszyklus, energetischer Standard; Asbest-Generalverdacht bis einschl. 1992 |
| Ab 2000 | Energieeffizienzstandards, hoher Schall-/Waermeschutz | Bauausfuehrungs-/Abdichtungsfehler, Gewaehrleistungsfragen |

- Elektrik als eigenes Sicherheitsrisiko: > 40 Jahre = Erneuerungsfall; FI-Schalter, Stromkreisanzahl, E-Check-Historie (Faustregel ca. alle 4 Jahre); Bestandsschutz fragil
- Letzte Kernsanierung (Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster)
- Zustandshinweise aus Fotos, Expose oder Gutachten
- Instandhaltungsstau abschaetzen (EUR/qm nach Baujahr und letzter Sanierung)
- Typische Schadensbilder: Feuchtigkeit Keller, Risse in Fassade, Dachundichtigkeiten, defekte Entwaesserung (Rinnen, Fallrohre, Sockel, Drainage) als Feuchtetreiber
- Rote Flaggen mit Pflicht-Expertenpruefung: Schwamm/Holzrotte, Statikeingriffe, Schadstoffverdacht
- Wohnflaechen-Plausibilitaet: Flaechenquelle pruefen (Expose vs. TE vs. WoFlV-Berechnung); Dachschraegen 1-2 m nur 50%, unter 1 m 0%, Balkon/Terrasse i.d.R. 25% -- Flaechenfehler kippen Kaufpreis/qm und Rendite

**Benchmark Instandhaltungsstau nach Baujahr (ohne Kernsanierung):**
| Baujahr | Erwarteter Stau (EUR/qm) | Bewertung |
|---------|--------------------------|-----------|
| Vor 1960, unsaniert | 300-600 | HOCH |
| 1960-1980, unsaniert | 200-400 | HOCH |
| 1960-1980, teilsaniert | 100-200 | MITTEL |
| 1980-2000, unsaniert | 100-250 | MITTEL |
| Nach 2000 | 0-100 | NIEDRIG |

#### Kategorie 2: Mietstruktur (Gewichtung: 15%)

**Pruefpunkte:**
- Durchschnitts-Ist-Miete vs. Mietspiegel (ortsuebliche Vergleichsmiete)
- Mietspanne: Differenz zwischen niedrigster und hoechster Miete
- Anteil der Mieten unter 80% des Mietspiegels = Steigerungspotenzial
- Anteil der Mieten ueber 100% des Mietspiegels = Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel
- Leerstandsquote (physisch und wirtschaftlich)
- Fluktuation der letzten 3 Jahre
- Anteil befristeter Mietvertraege

**Bewertung:**
| Kriterium | NIEDRIG | MITTEL | HOCH |
|-----------|---------|--------|------|
| Leerstand | < 3% | 3-8% | > 8% |
| Miete vs. Spiegel | 85-100% | 70-85% oder > 100% | < 70% oder > 115% |
| Mietausfall letzte 12M | < 1% | 1-3% | > 3% |

#### Kategorie 3: Rechtliche Risiken (Gewichtung: 12%)

**Pruefpunkte -- Grundbuch systematisch lesen:**
- **Bestandsverzeichnis:** Objektidentitaet klaeren -- Flurstueck, Lage und Flaechenbezug muessen mit Expose und Kataster uebereinstimmen
- **Grundbuch Abt. I:** Eigentuemer = Verkaeufer? Erbengemeinschaft, GbR, GmbH als Sonderfaelle
- **Grundbuch Abt. II:** Dienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Niesbrauch, Wohnrecht, Reallasten -- hier stehen die stillen Dealbreaker, die im Expose nicht auftauchen. Wichtig: Der Eintrag allein reicht nicht -- die Rechteurkunde (Eintragungsbewilligung) anfordern, denn sie regelt die Details. Rechte koennen Kostenpflichten tragen (z.B. Unterhaltung eines Weges)
- **Grundbuch Abt. III:** Grundschulden, Hypotheken (muessen im Kaufvertrag geloescht/freigestellt werden; Abloesebetraege und Bankfreigabe-Timing klaeren)
- **Erbbaurecht:** Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Heimfallregelung
- **Baulasten:** Abstandsflaechen, Stellplaetze, Zufahrtsrechte -- stehen NICHT im Grundbuch, separates Baulastenverzeichnis anfordern
- **Bauakte:** Gebaut ist nicht automatisch genehmigt. Reale Nutzung (DG-Ausbau, Souterrain-Wohnung, Anbauten, Nutzungsaenderung) gegen Genehmigungslage abgleichen. Fehlende Bauakte = Warnsignal, das zusaetzliche Pruefung und Risikoabschlag rechtfertigt
- **Denkmalschutz:** Einzel- oder Ensembledenkmal, Auflagen
- **Bebauungsplan:** Nutzungsart, GFZ, GRZ, Erweiterungsmoeglichkeiten
- **Laufende Rechtsstreitigkeiten:** Mietrecht, WEG, Nachbarn, Baurecht
- **Teilungserklaerung:** Aenderungsvorbehalte, Sondernutzungsrechte, Oeffnungsklauseln, alle Nachtraege vorhanden und eingetragen?

*Pruefbedarf: Grundbuch- und Baurechtsfragen final mit Notar, Anwalt bzw. Bauamt klaeren.*

#### Kategorie 4: Energetische Risiken (Gewichtung: 10%)

**Pruefpunkte:**
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Heizungstyp und Baujahr der Anlage
- GEG 2024 Anforderungen: Austauschpflicht fuer Heizungen aelter als 30 Jahre (Konstanttemperaturkessel)
- Kommunale Waermeplanung: Fernwaerme-Anschlussmoeglichkeit pruefen
- Daemmzustand: Fassade, Dach/oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster
- EU-Gebaeuderichtlinie (EPBD): Mindest-Energiestandards ab 2030/2033
- Geschaetzte Sanierungskosten fuer energetische Ertuechtigung

**Bewertung:**
| Kriterium | NIEDRIG | MITTEL | HOCH |
|-----------|---------|--------|------|
| Energieklasse | A+ bis C | D bis E | F bis H |
| Heizungsalter | < 15 Jahre | 15-25 Jahre | > 25 Jahre |
| Heizungstyp | Waermepumpe, Fernwaerme, Pellet | Gas-Brennwert | Oel, Gas-Niedertemperatur, Nachtspeicher |

#### Kategorie 5: Finanzielle Risiken (Gewichtung: 12%)

**Pruefpunkte:**
- Cashflow-Analyse: Mieteinnahmen minus Hausgeld minus Kapitaldienst
- Hausgeld im Verhaeltnis zur Miete (Hausgeld-Quote): > 35% der Kaltmiete = Warnung
- Nicht-umlagefaehige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsruecklage, Kontogebuehren)
- Instandhaltungsruecklage: Bestand und jaehrliche Zufuehrung
- Geplante oder beschlossene Sonderumlagen
- Nachfinanzierungsrisiko bei Zinserhoehung
- Mietausfallrisiko bei Leerstand oder Mietnomaden

**Sonderumlagen-Check:**
- ETV-Protokolle auf Beschluesse pruefen
- Instandhaltungsruecklage < 10 EUR/qm bei Baujahr vor 1980 = hohes Sonderumlage-Risiko
- Ruecklagen-Bestand < 2 Jahres-Zufuehrungen = kein Puffer

#### Kategorie 6: Mieterrisiken (Gewichtung: 10%)

**Pruefpunkte:**
- Mieterkonzentration: Anteil des groessten Mieters an Gesamtmiete
- Zahlungshistorie: Mietrueckstaende, Mahnverfahren
- Mietverhaeltnis-Dauer: Langzeit-Mieter (Kuendigungsschutz, niedrige Miete) vs. hohe Fluktuation
- Sozialstruktur und Bonitaet (soweit aus Unterlagen ersichtlich)
- Eigenbedarfskuendigung: Bei MFH nicht moeglich, bei ETW-Paket eingeschraenkt
- Gewerbliche Mieter: Insolvenzrisiko, Kuendigungsfristen, Umsatzabhaengigkeit
- Besondere Mietvertraege: Staffelmiete, Indexmiete, befristet, Untervermietung

**Bewertung:**
| Kriterium | NIEDRIG | MITTEL | HOCH |
|-----------|---------|--------|------|
| Groesster Mieter | < 15% der Miete | 15-30% | > 30% |
| Mietrueckstaende | Keine | < 2 Monatsmieten | > 2 Monatsmieten |
| Durchschnittl. Mietdauer | 3-10 Jahre | < 3 oder > 15 Jahre | > 20 Jahre mit Niedrigmiete |

#### Kategorie 7: Standortrisiken (Gewichtung: 8%)

**Pruefpunkte:**
- Bevoelkerungsentwicklung (wachsend/stabil/schrumpfend)
- Arbeitsmarkt und groesste Arbeitgeber
- Infrastruktur: OEPNV, Einkaufen, Schulen, Aerzte
- Mikrolage: Laerm, Umfeld, Nachbarschaft
- Leerstandsquote im Quartier/Stadt
- Geplante Stadtentwicklung (positiv: Neubauprojekte, negativ: Industrieansiedlung)
- Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre

**Bewertung:**
| Kriterium | NIEDRIG | MITTEL | HOCH |
|-----------|---------|--------|------|
| Bevoelkerungstrend | Wachsend | Stagnierend | Schrumpfend > 1%/Jahr |
| Leerstand Stadt | < 3% | 3-6% | > 6% |
| Lage-Klassifizierung | A/B-Lage | C-Lage | D-Lage |

#### Kategorie 8: Sanierungsrisiken (Gewichtung: 8%)

**Pruefpunkte:**
- Geplante Sanierungsmassnahmen und Kostenschaetzung
- Baugenehmigungsrisiko fuer geplante Massnahmen
- Denkmalschutz-Auflagen und deren Kostenauswirkung
- Asbestrisiko (Baujahr 1960-1993 besonders relevant)
- Schadstoffbelastung (KMF, PAK, PCB bei Altbauten)
- Zuverlaessigkeit der Kostenschaetzung (Pauschal vs. Gutachten)
- Typische Kostenueberschreitungen: +20-50% bei Altbausanierung einplanen

**Sanierungskosten-Benchmarks (grob, Faustregeln -- final nur ueber Angebote und Vor-Ort-Pruefung):**
| Massnahme | Kosten (Faustregel) |
|-----------|---------------------|
| Rueckbau/Entkernung | ca. 20 EUR/qm Wohnflaeche |
| Entsorgung | ca. 10 EUR/qm Wohnflaeche |
| Dach neu | 80-150 EUR/qm Wohnflaeche |
| Fassadendaemmung WDVS | 100-180 EUR/qm Wohnflaeche |
| Fenster austauschen | 250-300 EUR/qm Fensterflaeche |
| Heizung neu (Gesamtanlage) | 50-120 EUR/qm Wohnflaeche |
| Strang-Sanierung (Wasser/Abwasser) | 80-150 EUR/qm Wohnflaeche |
| Elektrik komplett | 80-120 EUR/qm (Wohnung), bis ca. 150 EUR/qm (Haus) |
| Vollsanierung Altbau | 800-1.500 EUR/qm Wohnflaeche |

**Kalkulationsregeln:**
- Gewerkebasiert kalkulieren (Rueckbau, Entsorgung, Elektro, Fenster, Waende, Bad, Boden...), nie als eine Bauchzahl
- Wandflaeche grob = Wohnflaeche x 3,5 bis 4 (fuer Maler-/Putzarbeiten)
- Puffer 10-20% ist Pflicht -- kein Luxus, sondern Risikokosten
- Zwischen kosmetischer Renovierung, technischer Sanierung und energetischer Massnahme unterscheiden
- Ausstattungsstandard vorab definieren (z.B. Basis/Mittel/Premium) statt Einzelfallentscheidungen

#### Kategorie 9: Verwaltungsrisiken (Gewichtung: 5%)

**Pruefpunkte:**
- **WEG-Verwaltung:** Qualitaet des Verwalters, Verwaltervertrag-Laufzeit (Bestellung max. 5 Jahre); zuerst pruefen, was der Verwalter laut Vertrag ueberhaupt schuldet, bevor die Performance bewertet wird
- **ETV-Protokolle (letzte 3-5 Jahre):** Streitigkeiten, Klageandrohungen, blockierte Beschluesse, verschobene Instandhaltung, diskutierte Sonderumlagen
- **Governance-Mechanik verstehen:** Einladungsfrist zur ETV i.d.R. 3 Wochen; Beschluesse koennen auch bei geringer Teilnahme wirksam gefasst werden -- wer sein Stimmrecht (persoenlich, Vollmacht, Weisung) nicht nutzt, laesst andere ueber Sonderumlagen entscheiden. Anfechtungsfrist laeuft ab Beschluss, nicht erst ab Protokollzugang (Fristen anwaltlich pruefen)
- **Wohngeldabrechnung:** Sauber getrennt in umlagefaehige Kosten, nicht umlagefaehige Kosten und Ruecklagenzufuehrung? Vermischung = Warnsignal fuer Verwaltungsqualitaet
- **Eigentuemerstruktur:** Anteil Selbstnutzer vs. Kapitalanleger (Interessenkonflikte)
- **Instandhaltungsmanagement:** Werden Massnahmen rechtzeitig beschlossen und umgesetzt?
- **Hausgeld-Rueckstaende:** Anderer Eigentuemer mit Zahlungsrueckstaenden?
- **Verwalter-Wechselrisiko:** Kuendigung angekuendigt? Kein Verwalter bestellt?
- **Teilungserklaerung inkl. Nachtraege:** Miteigentumsanteile, Stimmrechte und Kostenverteilung regeln die Handlungsfaehigkeit -- Pflichtlektuere, nicht Formalie

#### Kategorie 10: Marktrisiken (Gewichtung: 5%)

**Pruefpunkte:**
- Kaufpreismultiplikator im Vergleich zum lokalen Markt
- Preisentwicklung der letzten 5 Jahre am Standort
- Liquiditaet: Wie schnell laesst sich das Objekt wieder verkaufen?
- Zinssensitivitaet: Wie veraendert sich der Wert bei +1%/+2% Zins?
- Regulierungsrisiken: Mietendeckel, Mietpreisbremse-Verschaerfung, Enteignungsdebatte
- Angebot-Nachfrage-Verhaeltnis am Standort
- Exit-Optionen: Einzelverkauf nach Aufteilung moeglich?

### Schritt 3: Gewichtete Gesamtbewertung berechnen
- Vergib jeder Kategorie einen Punktwert: HOCH=3, MITTEL=2, NIEDRIG=1
- Multipliziere mit der Gewichtung
- Berechne den gewichteten Gesamtscore (1.0-3.0)
- Ordne das Ergebnis einer Ampel zu:
  - 1.0-1.5 = GRUEN (kaufen)
  - 1.6-2.0 = GELB (pruefen/verhandeln)
  - 2.1-2.5 = ORANGE (hohes Risiko, nur mit Erfahrung)
  - 2.6-3.0 = ROT (Deal wahrscheinlich nicht tragfaehig)

### Schritt 4: Massnahmenplan erstellen
- Fuer jedes HOCH-Risiko: konkrete Massnahme zur Risikominimierung
- Fuer jedes MITTEL-Risiko: Pruefschritt oder Verhandlungsansatz
- Kaufpreisanpassung berechnen: Summe aller quantifizierten Risiken

### Wenn/Dann-Entscheidungsregeln (im Bericht durchsetzen)

| Wenn | Dann |
|------|------|
| Kein Preisangebot ohne grobe technische Risiko-Tags | Erst Baujahrsklasse, Huelle, Heizung, Elektrik, Feuchte taggen, dann Preis nennen |
| Ausbau-/Umnutzungspotenzial eingepreist | Bauakte, Genehmigungslage und Statik pruefen, sonst Potenzial auf 0 setzen |
| Sanierungskosten in der Kalkulation | Nur gewerkebasiert mit 10-20% Puffer akzeptieren, Pauschalzahlen zurueckweisen |
| Wohnflaeche geht in Kaufpreis-/Mietkalkulation ein | Flaechenquelle und WoFlV-Plausibilitaet dokumentieren, sonst Konfidenz senken |
| Heizungstausch absehbar | Nicht isoliert bewerten: Huelle, Heizlast und GEG-Pflichten mitpruefen (Energieberater) |
| Fenstertausch geplant | Lueftungskonzept mitdenken -- neue dichte Fenster ohne Lueftungslogik = Schimmelrisiko |
| Schwamm, Statik oder Schadstoffverdacht | Immer Fachgutachten VOR Angebot, keine Eigenbewertung |
| Bauakte fehlt oder unvollstaendig | Zusaetzliche Pruefung + Risikoabschlag im Preis |

---

## Ausgabeformat

**Wichtig:** Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

### Zusammenfassung (Freitext)

Kurze Gesamteinschaetzung in 3-5 Saetzen: Wie riskant ist das Objekt insgesamt, was sind die groessten Risiken, was ist die Empfehlung?

### Risikobericht

```markdown
# Risiko-Scan: Musterstr. 12, 44147 Dortmund

**Gesamtbewertung: 🟠 ORANGE** (Score 2,15 von 3,0) -- hohes Risiko, nur mit Erfahrung | Konfidenz: 75%

## Objekt

| | |
|---|---|
| Adresse | Musterstr. 12, 44147 Dortmund |
| Kaufpreis (Angebot) | 750.000 EUR |
| Baujahr | 1965 |
| Einheiten | 12 WE |
| Wohnflaeche | 850 qm |

## Risikouebersicht: 10 Kategorien

| Nr. | Kategorie | Gewicht | Risiko | Datenlage | Konfidenz | Kernaussage |
|-----|-----------|---------|--------|-----------|-----------|-------------|
| 1 | Bausubstanz | 15% | 🔴 HOCH | eingeschraenkt | 60% | Dach und Stranginstallation in 5 Jahren faellig |
| 2 | Mietstruktur | 15% | 🟡 MITTEL | gut | 90% | 3 Mieten deutlich unter Spiegel, Potenzial vorhanden |
| 3 | Rechtliche Risiken | 12% | 🔴 HOCH | gut | 85% | Erbbaurecht laeuft 2038 aus |
| ... | (alle 10 Kategorien) | | | | | |

**Bilanz:** 3x HOCH, 4x MITTEL, 3x NIEDRIG | Gewichteter Gesamtscore: 2,15 von 3,0

## Wesentliche Funde im Detail

### 🔴 Bausubstanz (Gewichtung 15%)

Baujahr 1965, letzte Teilsanierung 1998. Dach und Stranginstallation in den naechsten 5 Jahren faellig.

| Fund | Risiko | Geschaetzte Kosten | Zeithorizont | Quelle |
|------|--------|--------------------|--------------|--------|
| Flachdach ohne Erneuerung seit 1998 | 🔴 HOCH | 85.000 EUR | 1-3 Jahre | Fotos + Expose S.4 |

**Empfohlene Massnahmen:** Bausachverstaendigen-Gutachten beauftragen (ca. 1.500-3.000 EUR)

(So fuer jede Kategorie mit relevanten Funden. Kategorien ohne Auffaelligkeiten in 1-2 Saetzen begruenden, warum sie NIEDRIG sind.)

## Dealbreaker

| Kategorie | Problem | Empfehlung |
|-----------|---------|------------|
| Rechtliche Risiken | Erbbaurecht laeuft 2038 aus, keine Verlaengerungsoption | Deal nur mit massivem Preisabschlag oder Verlaengerungsvereinbarung |

(Falls keine Dealbreaker gefunden: explizit "Keine Dealbreaker identifiziert." schreiben.)

## Finanzielle Gesamtwirkung

| Position | Wert |
|----------|------|
| Quantifizierte Risiken gesamt | 185.000 EUR |
| Empfohlene Kaufpreisanpassung | -120.000 EUR |
| Angepasster Kaufpreis | 630.000 EUR |
| Bruttomietrendite nach Anpassung | 9,2% |

## Massnahmenplan

| Prio | Massnahme | Kategorie | Bis wann | Kosten | Verantwortlich |
|------|-----------|-----------|----------|--------|----------------|
| 1 | Baugenehmigung DG pruefen | Rechtliche Risiken | Vor Kaufvertragsentwurf | 0 EUR | Kaeufer / Anwalt |
| 2 | Bausachverstaendigen-Gutachten | Bausubstanz | Vor Preisverhandlung | 1.500-3.000 EUR | Kaeufer |

## Konfidenz und Datenluecken

Gesamt-Konfidenz: 75%. Die Konfidenz je Kategorie steht in der Risikouebersicht.
Welche Unterlagen die Bewertung verbessern wuerden: (konkrete Liste, z.B. ETV-Protokolle, Baulastenverzeichnis)
```

---

## Qualitaetspruefung

Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:

- [ ] Alle 10 Kategorien sind bewertet (ggf. mit Hinweis auf fehlende Daten)
- [ ] Gewichteter Gesamtscore ist korrekt berechnet
- [ ] Finanzielle Auswirkungen sind wo moeglich in EUR quantifiziert
- [ ] Jeder Fund hat eine Quellenangabe
- [ ] Massnahmenplan hat konkrete, umsetzbare Schritte mit Priorisierung
- [ ] Dealbreaker sind separat und prominent aufgefuehrt
- [ ] Kaufpreisanpassung ist nachvollziehbar begruendet
- [ ] Ampel-Bewertung ist konsistent mit den Einzelbewertungen
- [ ] Keine Kategorie ist ohne Begruendung als NIEDRIG eingestuft (kein Risiko muss erklaert werden)

---

## Warnsignale & Dealbreaker

### Sofortige Dealbreaker (ROT -- Deal stoppen bis geklaert)
| Signal | Auswirkung |
|--------|------------|
| Erbbaurecht ohne Verlaengerungsoption < 30 Jahre | Wertverlust, keine Finanzierung |
| Altlasten-Eintrag (kontaminierter Boden) | Sanierungspflicht, unkalkulierbar |
| Fehlende Baugenehmigung fuer bewohnte Einheiten | Rueckbau, Nutzungsuntersagung |
| Niesbrauch / Wohnrecht auf Lebenszeit | Einheit nicht nutzbar |
| Negativer Cashflow bereits bei Kaufpreisangebot | Zuzahlung aus Privatvermoegen |
| Strukturelle Baumaengel (Statik, Fundament) | Unbewohnbarkeit, Totalsanierung |

### Schwerwiegende Warnsignale (ORANGE -- nur mit Preisanpassung)
| Signal | Typische Preisanpassung |
|--------|------------------------|
| Instandhaltungsstau > 200 EUR/qm | Volle Sanierungskosten vom KP abziehen |
| Heizung aelter 25 Jahre + Oelheizung | 50.000-120.000 EUR Austauschkosten |
| Leerstand > 15% | Mietausfallrisiko einpreisen |
| Sonderumlage beschlossen aber nicht gezahlt | Betrag vom KP abziehen |
| WEG-Streitigkeiten mit Klageverfahren | Anwalts- und Verfahrenskosten |

---

## Bei fehlenden Daten

1. **Kategorie trotzdem bewerten** -- auf Basis verfuegbarer Daten und Erfahrungswerte
2. **Datenqualitaet pro Kategorie angeben:** gut / eingeschraenkt / unzureichend
3. **Bei unzureichender Datenlage:** Risiko tendenziell hoeher einstufen (Vorsichtsprinzip)
4. **Konkret benennen**, welche Unterlagen die Bewertung verbessern wuerden
5. **Confidence Score pro Kategorie** transparent ausweisen

---

## Konfidenz-Bewertung

| Kategorie | Mindestdaten fuer gute Bewertung |
|-----------|----------------------------------|
| Bausubstanz | Fotos + Baujahr + Sanierungshistorie oder Gutachten |
| Mietstruktur | Mietliste mit qm-Angaben + Mietspiegel |
| Rechtliche Risiken | Grundbuchauszug + Teilungserklaerung + Baulastenverzeichnis |
| Energetische Risiken | Energieausweis + Heizungstyp/-alter |
| Finanzielle Risiken | Hausgeldabrechnung + Wirtschaftsplan + Mietliste |
| Mieterrisiken | Mietliste mit Mietbeginn + Zahlungshistorie |
| Standortrisiken | Adresse (Rest kann recherchiert werden) |
| Sanierungsrisiken | Baujahr + Fotos + ggf. Gutachten |
| Verwaltungsrisiken | ETV-Protokolle (3 Jahre) + Verwaltervertrag |
| Marktrisiken | Adresse + Kaufpreis (Rest kann recherchiert werden) |

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## Verwandte Wissensdatenbanken

- `knowledge/risikobewertung.md` -- Detailliertes Risiko-Scoring-Framework
- `knowledge/marktbenchmarks.md` -- Benchmarks fuer Instandhaltung, Hausgeld, Mieten
- `knowledge/kalkulationsformeln.md` -- Renditeberechnung, Cashflow-Formeln
- `knowledge/rechtsgrundlagen.md` -- WEG-Recht, Grundbuchrecht, Mietrecht
- `skills/unterlagen-analyst/SKILL.md` -- Liefert die Datenbasis fuer diesen Scan
- `skills/energieausweis-check/SKILL.md` -- Vertiefung Kategorie 4
- `skills/mietlisten-analyse/SKILL.md` -- Vertiefung Kategorien 2 und 6
- `skills/besichtigung-prep/SKILL.md` -- HOCH/MITTEL-Funde vor Ort verifizieren
- `skills/kaufvertrag-pruefung/SKILL.md` -- Rechtliche Funde vertraglich absichern