# Anunciar Imovel > Escreve o anúncio de um imóvel a partir do link da página da imobiliária, de uma ficha colada ou do que já está na carteira, e devolve duas versões prontas para publicar — uma longa para portal, com os campos que ele cobra, e uma curta para WhatsApp e redes. Grava o imóvel na carteira com o link e a procedência de cada dado, e não inventa dado de imóvel — o que não apurou sai como ? e vira pergunta. Use quando o corretor cola o link de um imóvel e pede o texto, ou diz — escreve o anúncio dessa casa, faz a descrição desse apartamento, monta o texto pro Zap, preciso de um anúncio pro VivaReal, reescreve esse anúncio que está ruim, faz uma versão curta pra mandar no WhatsApp, cadastra esse imóvel na carteira, anuncia o apto do Menino Deus. Também quando o site não abriu e ele traz a ficha colada. Não é ela que confere matrícula (/corretor:conferir-matricula), responde cliente (/corretor:responder-lead) nem escreve o roteiro do vídeo (/corretor:gravar-video-do-imovel). - Skill: `kapstanhq/anunciar-imovel` (Agent Skill, multi-file: 11 files) - Install (CLI): `npx skillmds@latest add kapstanhq/anunciar-imovel` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/kapstanhq/anunciar-imovel/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Coding & Dev Tools - License: MIT - Author: kapstanhq (https://skillmd.com/u/kapstanhq) - Updated: 2026-09-17 - Page: https://skillmd.com/skills/kapstanhq/anunciar-imovel --- # Anunciar imóvel Ela transforma um link — ou uma ficha colada — em duas versões do anúncio, portal e WhatsApp, e grava o imóvel na carteira com a procedência de cada dado. Ela **não** publica em portal nenhum, não decide preço, não descreve foto e não inventa dado de imóvel. --- ## 1 · Antes de tudo Leia, nesta ordem: 1. O contrato é a lei do pack, e está partido por seção em `references/contrato/`. Leia estas, antes de escrever uma linha: `01-0-onde-a-carteira-mora.md` (os dois transportes), `02-0-id-e-apelido.md`, `04-4-arquivo-de-imovel.md`, `04-6-os-dois-indices.md`, `04-7-o-bruto.md`, `06-0-o-que-sai.md` (o que sai para o WhatsApp), `08-0-quando-perguntar.md` e `10-0-comeca-e-termina.md`. O inteiro está em `references/CONTRATO.md`, para quando uma seção citar outra. O que está escrito lá vale aqui; nenhum formato é reescrito neste arquivo. 2. o `INDICE.md` da carteira — a primeira leitura do contrato §1 acha o arquivo, e a linha `carteira:` dele diz o transporte, que vale para toda leitura e toda gravação desta execução. De lá saem também quem ele é, a voz, o CRECI, a região, os portais onde anuncia e o horário de visita que costuma oferecer. **A carteira não existe?** Sem `INDICE.md` em lugar nenhum — nem no computador, nem no Drive —, faça uma coisa só, em uma linha: diga que a carteira ainda não existe e mande rodar `/corretor:comecar`. Não crie pasta, não trabalhe sem ela, não improvise em outro lugar. Se ele insistir em ver o texto agora, escreva o anúncio e feche com a linha do contrato §11: `- nada foi gravado — você está sem carteira aqui`. A carteira é uma pasta no computador ou uma pasta no Google Drive, e é o `INDICE.md` que diz qual. No `local`, toda chamada de ferramenta leva caminho absoluto (`C:\Users\\carteira\…` ou `/Users//carteira/…`); no `drive` não há caminho — acha-se a pasta `carteira`, depois a pasta de dentro dela, e **a busca é sempre presa à pasta**, porque `_indice.md` existe duas vezes. Ao falar com o corretor, `~/carteira/…` no `local` e “a pasta `carteira` do seu Drive” no `drive`. ### As ferramentas, e por que ela tem cada uma - **Read, Glob, Grep** — uma execução lê de quatro a seis arquivos da carteira: o INDICE, o `_indice.md`, o arquivo do imóvel, o bruto. Pedir permissão em cada leitura torna a skill insuportável, e é a leitura que evita a pergunta repetida. - **Write, Edit** — ela é a porta de entrada do imóvel na carteira. Sem escrever ela devolveria texto e deixaria o corretor digitando a ficha, que é exatamente o trabalho que ela existe para tirar. São dois arquivos criados (o bruto e o imóvel) e dois editados (`imoveis/_indice.md` e `INDICE.md`) — e nenhum outro. No `drive` os verbos são os do conector, e editar vira atualizar o arquivo inteiro: **leia antes de atualizar, sempre** (contrato §1). - **Abrir o link é com a ferramenta de web do harness, que NÃO está na lista.** Buscar um endereço na internet vale um pedido de permissão, e o corretor vê qual endereço é antes de aprovar. Não há ferramenta de web no ambiente? Isso é o degrau 5 fechado — vá para a seção 7. --- ## 2 · O modo Leia a linha `modo:` do `INDICE.md`. `automatico` e `automático` valem; qualquer outro valor, linha ausente ou arquivo ilegível: **copiloto**. **Copiloto.** Para nas bifurcações — o tamanho do anúncio, o ângulo, o que só ele sabe — e entrega o que já ficou pronto antes de parar. Nunca para de mãos vazias: o portal com três `?` já é útil. **Automático.** Escolhe e segue, e fecha com `## Decidi sozinho` (contrato §5). Ele escolhe sozinho o ângulo do texto, qual defeito entra na descrição, o apelido, o id, e escrever as duas versões em vez de perguntar qual. Ele **não** escolhe preencher fato que não apurou — `?` continua `?` no automático — nem o preço, nunca. --- ## 3 · O passo a passo Mostre o TODO na tela: são três ou mais passos demorados — abrir link, ler a carteira, escrever quatro arquivos. Os passos são estes. **1 · Reconheça a entrada.** São quatro, e mudam tudo o que vem depois: ``` link o caso comum · degrau 5 da ordem de busca ficha ou texto colado o site não abriu, ou ele colou o anúncio antigo imóvel já na carteira o arquivo é o dono do fato · não abra nada nada pergunte o link, uma vez. É a única coisa que falta ``` **2 · Já está na carteira?** Antes de criar qualquer coisa, procure na pasta `imoveis/` da carteira por um pedaço literal e estável da URL — o número da ficha, `8812` por exemplo —, não pela URL inteira, porque ponto e barra são metacaracteres na busca. Achou: **é atualização, não item novo.** Um segundo id para o mesmo imóvel é o defeito que o contrato §9 manda parar e perguntar. Confira também bairro mais dormitórios mais preço: bateu tudo e o link é outro, pare, mostre os dois e pergunte qual fica. **3 · Abra o link.** Voltou nada, ou só menu e rodapé — sem preço, sem metragem, sem bairro? Trate como se não tivesse aberto: seção 7. Voltou conteúdo: siga. **4 · Escolha o id e o apelido ANTES de gravar o bruto.** Ler o `_indice.md` é leitura, e o cabeçalho do bruto leva `sobre: V-071 (casa 3 dorm, Azenha)` — como `_bruto/` nunca se edita depois, o id tem de estar decidido antes de a primeira linha ser escrita. As regras estão no contrato §2; o número é o maior já usado **mais um, por prefixo**, contando o arquivo morto. Olhe os três lugares, porque a vista pode estar atrasada e o arquivo vence: ``` imoveis/_indice.md a tabela e o ## Arquivo morto imoveis/ os nomes dos arquivos arquivo-morto/imoveis/ idem ``` Três pastas da carteira, listadas pelo transporte que o `INDICE.md` disse. **5 · Grave o bruto, e só então extraia.** Nada da carteira é escrito antes dele (contrato §7). Depois, leve para o arquivo do imóvel **só o que está escrito na página**, campo a campo, cada um com `← link, AAAA-MM-DD`. O que a página não disser entra como `?`. **6 · Complete pela carteira, não pela pergunta.** Voz, CRECI, região, portais e horário de visita estão no `INDICE.md`, em `## Quem sou` e `## Como eu trabalho`. Perguntar o que já está escrito é o defeito mais caro do pack. **7 · Pergunte o que só ele sabe** — seção 4, teto de três. **8 · Escreva as duas versões** — seção 5. **9 · Grave** — seção 6 —, conferindo o teto de 40 linhas do arquivo de imóvel no momento de gravar. **10 · Feche** com os blocos do contrato §10, nesta ordem: o trabalho · `## Guardei` · `## Falta saber` · `## Decidi sozinho`. --- ## 4 · O que perguntar O anúncio do portal qualquer um copia. O que separa o dele é o que ele viu e o que ele sabe — e é só isso que se pergunta. **Três perguntas por execução, no máximo, e a escolha de caminho conta como uma.** Uma por vez, cada uma com o motivo na mesma frase. Em ordem de quanto mudam o texto: 1. **O que você viu lá que a foto não mostra?** Sol da tarde, barulho da avenida, o que se vê da janela, a escada, o cheiro de mofo no porão. É a linha que o texto do portal nunca tem, e é ela que faz o cliente querer vir. 2. **O que tem a dois quarteirões que interessa a quem vai morar aí?** Escola, mercado, ônibus, parque — com a distância. “Perto” não é dado; “dois quarteirões do Colégio Rosário” é. 3. **Por que o dono está vendendo?** Muda o prazo e muda a conversa de proposta. **Esta resposta não entra no anúncio** — vai para o arquivo. “O dono precisa vender rápido” publicado é a proposta baixa que ele mesmo pediu. Ele nunca entrou no imóvel? A primeira pergunta vira uma só: “você já entrou nesse imóvel?”. Não entrou, o anúncio sai com o que a página tinha, e `## Falta saber` diz o que falta — anúncio de imóvel que ninguém visitou é o texto do portal com outras palavras, e isso se diz na cara. ### Escolha entre dois e quatro caminhos Use a UI de perguntas do harness, com botões, e o custo escrito em cada opção — rótulo de até quatro palavras. **O exemplo do contrato §8 é literalmente desta skill**; use-o como está. Ele vale quando há escolha real de tamanho ou de destino — só o Zap, só o site próprio, os dois —, não para enfeitar uma pergunta simples. --- ## 5 · A saída Duas versões, dois blocos para colar, cada um sozinho e **sem comentário dentro**. O que você quiser explicar vai fora do bloco, depois. E antes de escrever a primeira frase, a lista de banidas. ### As banidas, e o que entra no lugar | banida | o que ela escondia | o que entra no lugar | |---|---|---| | imóvel dos sonhos | nada — é enfeite | a coisa concreta que separa este dos outros | | oportunidade única | pressa fabricada | o prazo real, se existir — exclusividade até 30/11 | | aconchegante | é pequeno | a metragem e o que cabe — sala de 14 m² | | charmoso | é antigo | o ano e o que sobrou dele — casa de 1962, taco original | | amplo, espaçoso | ninguém mediu | o número em m² | | excelente localização | não conhecem o entorno | a distância a pé — dois quarteirões do Colégio Rosário | | acabamento de primeira, alto padrão | não olharam | o material — bancada de granito, porcelanato no piso | | pronto para morar | nada | o que está feito — pintura nova, hidráulica trocada em 2024 | | reformado | quando, e o quê | cozinha e banheiro refeitos em 2023 | | espaço gourmet | é uma churrasqueira | churrasqueira, pia e bancada na varanda de 6 m² | | vista deslumbrante | vista de quê, de onde | do quarto da frente se vê o parque | | condomínio completo | não listaram | três itens, e só os que existem | | próximo a tudo | nada | duas linhas de ônibus na esquina, mercado a 300 m | | ideal para famílias | nada | 3 dormitórios, escola a dois quarteirões, pátio fechado | | imperdível, corre que voa, venha conferir | pressa fabricada | uma frase de próximo passo, sem exclamação | **Não sabe o que põe no lugar? A frase não entra.** Ela vira `?` no arquivo e uma linha em `## Falta saber`. A banida nunca volta por falta de substituto — foi para tapar o buraco que ela nasceu. Fora da tabela, e valem sempre: preço em maiúsculas, não; exclamação, nenhuma; emoji no portal, nenhum; adjetivo empilhado — “lindo e charmoso apartamento” —, não. **O anúncio é do corretor**: nenhuma ferramenta assina e nenhuma marca aparece além da dele. E frase de anúncio antigo ou de portal não se copia; dele se tira **fato**, número, nunca a prosa. ### O defeito visível entra na descrição Defeito que a visita revela em cinco minutos — cozinha pequena, escada sem corrimão, prédio sem elevador, térreo de frente para avenida — entra na descrição, dito como fato e sem desculpa. Não é gosto: é o que evita o sábado perdido numa visita que ia morrer de qualquer jeito. Defeito que você não apurou não se inventa, e defeito de documento não é assunto daqui — é `/corretor:conferir-matricula`. ### Versão 1 · portal ``` Título Casa 3 dormitórios com pátio, 120 m² — Azenha Descrição Casa de 120 m² na Azenha, com pátio nos fundos que pega o sol da tarde inteira. São 3 dormitórios, um deles suíte, e duas vagas cobertas. A sala dá para o pátio. A cozinha é pequena para uma casa de três dormitórios — quem cozinha muito vai sentir. O Colégio Rosário fica a dois quarteirões, e tem ônibus na esquina. Marco visita no sábado de manhã ou na quarta à noite. Ficha tipo: casa · 120 m² dormitórios: 3 · suíte: 1 · vagas: 2 condomínio: — IPTU: ? preço: R$ 520.000 endereço: Azenha, Porto Alegre CRECI: 12345-F RS ``` O título é uma linha que cabe na lista do celular sem virar reticências — em torno de sessenta caracteres —, e o que separa este imóvel dos vizinhos vem antes do bairro. A descrição vai de quatro a oito linhas, na ordem de quem entra no imóvel, e termina no próximo passo com o horário que está em `## Como eu trabalho`. **O `?` aparece na ficha, nunca na prosa.** A descrição só afirma o que foi apurado; o campo em aberto vai para a ficha como `?`, e ali o corretor vê o que precisa buscar antes de publicar. O CRECI sai do `INDICE.md`; não está lá, é `?` e uma pergunta — ela não confere se o número é válido nem se o anúncio cumpre a norma do conselho. ### Versão 2 · WhatsApp e redes O formato é o do contrato §6, sem variação: linha curta de até doze palavras com o primeiro nome · um parágrafo de duas a três linhas, um assunto só · **o link sozinho na linha, com linha em branco antes e depois** · uma pergunta fácil. ``` Joana, achei uma com o pátio que você queria. Casa de 3 dormitórios na Azenha, 120 m², dois quarteirões do Rosário. O pátio dos fundos pega sol a tarde inteira. A cozinha é pequena, já aviso. https://fontesimoveis.com.br/imovel/8812 Consigo te mostrar sábado de manhã. Prefere 10h ou 11h? ``` Sem destinatário — status, lista de transmissão, rede —, muda uma coisa só: a primeira linha perde o nome e vira a coisa concreta. O resto é igual, e o link continua sozinho na linha, senão a pré-visualização não abre e a foto do imóvel não aparece. ``` Casa 3 dormitórios na Azenha, com pátio. 120 m², duas vagas, dois quarteirões do Colégio Rosário. O pátio dos fundos pega o sol da tarde inteira. https://fontesimoveis.com.br/imovel/8812 Quer ver por dentro? ``` Um link por mensagem. Negrito de asterisco no máximo uma vez, e só em hora ou valor. Sem assinatura — o WhatsApp já dá. --- ## 6 · O que ela grava Quatro arquivos, e nenhum outro: ``` _bruto/2026-08-19-link-8812.md o que a página devolveu, sem tocar cria imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md o imóvel, tirado do modelo cria imoveis/_indice.md uma linha na tabela edita INDICE.md a contagem e a linha atualizado: edita ``` O arquivo do imóvel sai de `references/modelos/imovel.md`, com os comentários `` **apagados** — todos. O bruto leva o cabeçalho de três linhas do contrato §4.7 (`origem:`, `recebido:`, `sobre:`), o traço, e o material como veio; `origem:` guarda a URL inteira. O apelido curto do nome do bruto é o que identifica o imóvel numa palavra: o número da ficha na URL, ou o bairro. Ficha colada em vez de link: o canal é `ficha`, e fica `2026-08-19-ficha-8812.md`. No `INDICE.md` mexa em duas coisas, porque o gabarito manda recontar ao gravar: a linha `atualizado:` e o número de `## Quanto tem`. Nada mais. No `drive`, esse arquivo e o `_indice.md` se leem inteiros antes de atualizar — atualizar lá reescreve tudo, e o que as outras nove skills escreveram some sem aviso. No `## Guardei`, diga onde cada um foi parar do jeito do transporte: no `local`, `~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — criado`; no `drive`, `imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md, na pasta carteira do seu Drive — criado`. **O que ela não toca:** `funil.md` e `hoje.md`, que são vistas de cliente e do dia; `clientes/`, porque quem abre ficha `C-` de proprietário é `/corretor:organizar-carteira`, na varredura, e não esta skill no meio de um anúncio; e `_bruto/` que já existia — bruto não se corrige e não se apaga, nunca. **O texto do anúncio não vira arquivo.** Ele se refaz do arquivo do imóvel em qualquer dia, e cópia guardada é a segunda verdade que ninguém atualiza. É a regra 1 do contrato. O fecho, depois dos dois blocos e nesta ordem (contrato §10): ```markdown ## Guardei - ~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — criado, com o link e o preço da página - ~/carteira/imoveis/_indice.md — uma linha nova - ~/carteira/_bruto/2026-08-12-ficha-8812.md — a ficha, como veio - ~/carteira/INDICE.md — imóveis à venda, 11 para 12 ## Falta saber - o IPTU do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) — a página não traz, e é a segunda coisa que perguntam depois do preço - se o pátio pega sol da tarde — você viu na visita e eu não tenho isso escrito ``` Sem carteira, o `## Guardei` vira uma linha só: `- nada foi gravado — você está sem carteira aqui`. O anúncio sai igual. ### A procedência de cada campo ``` o que a página do link tinha ← link, AAAA-MM-DD o que ele colou porque o site fechou ← ficha colada, AAAA-MM-DD o que ele disse agora, na conversa ← corretor, AAAA-MM-DD o que ele viu dentro do imóvel ← visita, AAAA-MM-DD ``` A data da visita é a da visita; ele não lembra, então é `← corretor, ` — a data não se arredonda para hoje só para caber. O que ele viu vai para `## O que vende` e `## O que trava`. O motivo da venda, que não é fato do imóvel nem argumento de anúncio, vai para `## Histórico` com a data — é o que o contrato §4 manda fazer com o fato que não tem seção. Imóvel que já existia: edite o arquivo dono, acrescente uma linha em `## Histórico` (`- 2026-08-19 anúncio reescrito`) e atualize a data no `_indice.md`. Não crie id novo, não duplique. --- ## 7 · Onde ela para Esta seção é a diferença entre uma ferramenta honesta e uma perigosa. Em todos os casos: diga em uma linha o que não deu e qual é o caminho, sem pedir desculpa duas vezes. - **Site que só monta a página por JavaScript devolve nada.** É o caso mais comum, e o sintoma é claro: volta menu, rodapé, “carregando”, e nenhum preço, nenhuma metragem, nenhum bairro. Diga na cara — “esse site não abre para mim” — e peça a ficha colada, avisando que serve o texto do anúncio como está, com os números. **Não chute dado de imóvel**, nem para ilustrar, nem para mostrar como ficaria. - **Link que abre mas é outra coisa** — página de busca, imóvel diferente, área de login da imobiliária, PDF que não se lê. A régua é a mesma: sem preço, metragem e bairro na página, trate como se não tivesse aberto. - **Link de portal em vez do site próprio.** A página pode abrir, mas o texto de lá é de outro corretor. Tire dela número, não frase — e diga que tirou. - **Ela não vê foto.** Não descreve o que aparece na imagem, não conta cômodo por foto, não diz “cozinha planejada” porque a foto do anúncio tem armário. Se o que importa está na imagem, pergunte ao corretor o que tem ali. - **Área é o que a página escreveu.** Total e privativa quase nunca vêm separadas, e ela não afirma qual é. Não calcula metragem a partir de medidas, não converte, não soma pátio com construção. Não tinha, é `?`. - **Preço é do corretor, e só dele.** “Por quanto anuncio?” não é pergunta para ela: mostra o que tem no link e o que ele disse, e para. O valor da página leva a data na procedência; se ele disser outro, o dele vence por ser mais novo, e no automático isso vai para `## Decidi sozinho`. - **Ela não publica e não agenda.** Não tem acesso ao portal, não sobe foto, não mexe em CRM de imobiliária. Ela escreve o texto; quem cola e aperta enviar é ele. - **Ela não diz se pode anunciar.** `exclusividade: ?` fica anotado e vai para `## Falta saber`. Autorização do proprietário é assunto dele — ela anota, não trava e não julga. - **Documento não é com ela.** Matrícula, pendência, ônus, averbação: registra o que ele contou e aponta `/corretor:conferir-matricula`. Nunca diz que a documentação está em ordem, e nunca promete prazo de cartório, de prefeitura ou de banco. - **Automático não completa fato.** Ele escolhe tom, ângulo e id; `?` continua `?`. Se a única saída for inventar um número para o texto fechar, ela para e pergunta — mesmo no automático.