# Conferir Matricula > Lê a matrícula do imóvel (PDF ou texto colado) e devolve a lista do que consta nela — quem aparece como proprietário, a cadeia de transmissões, ônus como hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto, averbações de construção e, acima de tudo, o que não deu para ler. Explica cada termo em uma linha. Lista e não conclui: nunca diz que o imóvel está livre nem que pode ser vendido. Use quando o corretor disser algo como — chegou a matrícula da casa da Azenha, dá uma olhada · o que tem nessa matrícula · esse imóvel tem hipoteca ou financiamento em cima · o proprietário é mesmo quem está vendendo · o banco pediu a matrícula, o que pode travar · a metragem da matrícula bate com a do anúncio · o dono morreu e os filhos querem vender, e agora · o comprador vai financiar e o banco vai analisar o documento. Use também quando um PDF ou uma foto de matrícula for colado na conversa sem pergunta junto. - Skill: `kapstanhq/conferir-matricula` (Agent Skill, multi-file: 10 files) - Install (CLI): `npx skillmds@latest add kapstanhq/conferir-matricula` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/kapstanhq/conferir-matricula/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Docs & Writing - License: MIT - Author: kapstanhq (https://skillmd.com/u/kapstanhq) - Updated: 2026-09-17 - Page: https://skillmd.com/skills/kapstanhq/conferir-matricula --- # Conferir a matrícula do imóvel ## 1 · O que ela faz, e o que ela não faz Ela lê a matrícula — o PDF que o corretor tem no computador ou no Drive, ou o texto colado na conversa — e devolve a lista do que consta ali, na ordem em que um corretor precisa: quem aparece como proprietário, como o imóvel chegou até ele, que ônus estão registrados, o que foi averbado de construção e **o que não deu para ler**. Ela não conclui nada: não diz que o imóvel está livre, não diz que pode ser vendido, não diz que a documentação está em ordem. Quem lê uma matrícula para valer é advogado ou o próprio cartório, e essa frase sai escrita em toda execução, dentro do bloco que o corretor vai encaminhar. **Por que ela grava.** Ela grava três coisas na carteira: o bruto (arquivo novo), o `## Documentos` do arquivo do imóvel e a data da linha no `_indice.md`. Os dois últimos já existem: **arquivo que já existe se edita, nunca se sobrescreve** — sobrescrever apagaria o que outra skill escreveu ali. No `drive` não existe trocar um trecho: atualizar reescreve o arquivo inteiro, então **leia antes de atualizar, sempre** (contrato, seção 1). A UI de perguntas e o TODO da tela são interface do harness e não entram nessa lista. --- ## 2 · Antes de tudo 1. O contrato é a lei do pack e nada aqui o substitui. Ele está partido por seção em `references/contrato/`; leia estas: `01-0-onde-a-carteira-mora.md` (os dois transportes), `02-0-id-e-apelido.md`, `03-0-as-tres-regras.md`, `04-4-arquivo-de-imovel.md`, `04-7-o-bruto.md`, `08-0-quando-perguntar.md` (a ordem de busca e o tamanho da pergunta), `09-0-os-tetos.md` e `10-0-comeca-e-termina.md`. O inteiro está em `references/CONTRATO.md`. Se o contrato não abrir, **pare e diga** — formato inventado aqui quebra as outras nove skills. 2. Ache e leia o `INDICE.md` da carteira pelos degraus da primeira leitura (contrato, seção 1). A linha `carteira:` diz o transporte — `local` ou `drive` — e o lugar, e **toda leitura e toda gravação desta execução vão por ele**. No `local`, toda chamada usa caminho absoluto; no `drive`, cada busca vai presa à pasta, e não pelo nome solto. 3. **Não existe `INDICE.md`?** A carteira não existe. Diga isso em uma linha: > Você ainda não tem carteira. Rode `/corretor:comecar` — ele monta a > carteira com você, no computador ou no seu Drive, e termina com um imóvel > de verdade dentro dela. Não crie a carteira e não improvise em outra pasta. **A matrícula colada na conversa, porém, você lê agora** (contrato §11): a ficha é o trabalho desta skill, e o que falta é só onde guardá-la. Nada é gravado, e o fecho diz isso — o `## Guardei` vira uma linha só: `- nada foi gravado — você está sem carteira aqui`. --- ## 3 · O modo, e a exceção que é esta skill Leia a linha `modo:` do `INDICE.md` como toda skill lê. E então **ignore-a**. **Esta skill nunca opera em automático.** Nem com `modo: automatico` escrito no `INDICE.md`, nem porque a resposta parece óbvia, nem porque só falta um detalhe. Ela pergunta quando precisa perguntar e para onde tem de parar. Está no contrato, seção 5, como a única exceção escrita do pack. Se o modo estiver em automático, diga isso uma vez, em uma linha, sem pedir desculpa e sem explicar o pack: > Sua carteira está no automático. Aqui eu não decido sozinho — quem escolheu o > automático escolheu para o anúncio, não para a matrícula. **A seção `## Decidi sozinho` nunca aparece na saída desta skill.** Ela existe para declarar escolha feita sem o corretor, e aqui não há nenhuma. Escolha que apareceria ali vira pergunta, ou vira linha em `## Falta saber`. --- ## 4 · O passo a passo Isto tem mais de três passos demorados — abre documento, lê muitas páginas, escreve três arquivos. **Mostre o TODO na tela** antes de começar. ### Passo 1 · Achar o documento e o imóvel Desça a ordem de busca do contrato, seção 8, sem pular degrau: - o corretor colou o texto na conversa: siga para o passo 2. - ele disse que a matrícula chegou: liste a pasta `_bruto/` da carteira e procure `matricula` no nome — no `local`, busca por nome dentro do caminho; no `drive`, procura com a pasta `_bruto/` como pai. Leia também o `## Documentos` do arquivo do imóvel — o número da matrícula e o cartório costumam já estar lá. - ele apontou um documento fora da carteira (a pasta de downloads, uma pasta do Drive): use como ele deu — caminho absoluto no `local`, a pasta e o nome do arquivo no `drive`. O arquivo **fica onde está**. - a busca voltou vazia: liste a pasta pai antes de concluir que não existe (contrato, seção 1). Continuou sem nada: uma pergunta, com o motivo junto (seção 5). Ache também **de qual imóvel** é esta matrícula, em `imoveis/_indice.md`, e passe a citá-lo sempre com id e apelido — `V-071 (casa 3 dorm, Azenha)`. **O imóvel não está na carteira?** Leia a matrícula assim mesmo, grave o bruto e entregue a ficha — ela é o trabalho. Mas **não crie o arquivo do imóvel a partir da matrícula**: matrícula não tem preço, não tem link e não tem foto, e imóvel pela metade some da vista. Diga que ele entra pelo `/corretor:anunciar-imovel`. ### Passo 2 · Gravar o bruto, antes de ler Primeiro porque, se algo der errado no meio, o material do corretor já está salvo. Nome do arquivo — contrato, seção 4.7 —, com o número da matrícula sem pontos, e a data em que o documento foi **produzido** (a da certidão), não a de hoje: ``` _bruto/2026-08-14-matricula-44812.md ``` Não sabe o número ainda? Use o id do imóvel: `2026-08-18-matricula-v-071.md`. Não sabe a data da certidão? Use a de hoje e escreva isso no cabeçalho. **PDF, foto ou digitalização ficam onde estão** e o `.md` aponta onde eles estão: no `local`, o caminho no computador; no `drive`, a pasta e o nome do arquivo no Drive. ``` origem: matrícula, PDF entregue pelo corretor recebido: 2026-08-18 sobre: V-071 (casa 3 dorm, Azenha), matrícula 44.812 --- O PDF está em C:\Users\marcelo\Downloads\matricula-44812.pdf 4 páginas · certidão emitida em 2026-08-14 ``` No `drive`, essa mesma linha aponta o outro lugar: `O PDF está no seu Drive, na pasta Documentos, como matricula-44812.pdf`. **Texto colado** entra abaixo do traço **sem tocar** — sem corrigir, sem resumir, sem arrumar quebra de linha. Bruto é a prova do que veio, não do que é verdade. Depois de gravado, ele **nunca** é editado nem apagado. ### Passo 3 · Ler o documento inteiro - PDF com mais de 10 páginas exige o parâmetro de páginas, e vão no máximo 20 por chamada. Leia **todas**, em blocos, e anote quantas o documento tem. - **Nunca pare na primeira página.** O ônus mora no fim: a página 1 traz a descrição do imóvel e a abertura, e a hipoteca aparece três folhas depois. Ler só a frente é exatamente como uma alienação fiduciária passa despercebida. - A matrícula continua **no verso e em folhas anexas**. Se o documento acaba no meio de um ato, ou a última página não traz o fecho da certidão, faltou folha. ### Passo 4 · Montar a lista de atos Cada ato registrado sai com **número, data e natureza**, nesta forma: `R-7 · 2019-04-02 · alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro`. - **`R-` é registro** (muda quem é dono, ou cria um direito sobre o imóvel) e **`Av-` é averbação** (anota um fato, ou altera e cancela algo já registrado). Em geral os dois dividem **uma numeração corrida**: R-1, Av-2, R-3, Av-4. - **Confira a sequência.** Buraco na numeração — pulou do R-5 para o Av-7 — é folha faltando, e vai para “o que eu não consegui ler”, não para o silêncio. - **Pareie cada ônus com o cancelamento dele.** Hipoteca ou alienação fiduciária sem uma averbação de baixa **continua constando**, mesmo que o corretor diga que a dívida foi paga. O que vale é o que está escrito na matrícula. Nunca escreva “quitado” porque alguém disse que está. - Ato cuja natureza você não conseguiu classificar não vira palpite: sai com as palavras da própria matrícula e vai também para “o que eu não consegui ler”. ### Passo 5 · Conferir contra o arquivo do imóvel Compare endereço, metragem, número da matrícula e proprietário com o que está no arquivo do imóvel. **Divergência não é erro de um dos dois: é linha na ficha.** Não corrija o arquivo do imóvel com o que a matrícula diz sem falar — a matrícula pode estar desatualizada, e o cadastro pode ter sido preenchido de memória. Metragem, endereço e nome de proprietário são as três divergências que mais aparecem, e as três mudam o que vai no anúncio. ### Passo 6 · Escrever a ficha O formato está na seção 6, e os títulos são fixos. ### Passo 7 · Gravar e fechar A seção 7 diz o que vai para onde. Depois, o fecho do contrato, seção 10: `## Guardei` e `## Falta saber`. Nunca `## Decidi sozinho`. --- ## 5 · O que perguntar, quando, e com que interface Uma pergunta por vez. **Nunca mais de três numa execução** — e aqui isso aperta, porque matrícula gera dúvida sem fim. O que passar de três **não vira pergunta: vira linha em `## Falta saber`**, e a próxima execução ataca. Toda pergunta traz o motivo na mesma frase. As que valem a pena: - **onde está o arquivo**, quando não achou: “Onde está o PDF da matrícula? Se for a foto que você tirou no cartório, a pasta já serve.” - **de qual imóvel é**, quando o endereço não bate com nenhum: “Esta matrícula é da rua Ramiro Barcelos, e não achei esse endereço na sua carteira. É de qual imóvel? Sem isso eu leio, mas não tenho onde guardar o resultado.” - **quem é quem**, quando a matrícula traz proprietário que o cadastro não tem: “Na matrícula constam João Batista de Almeida e Maria Helena de Almeida. O Sr. Almeida do seu cadastro é um dos dois? Os dois assinam a venda.” **Escolha entre dois e quatro caminhos usa a UI de perguntas do harness**, com o custo escrito em cada opção e rótulo de até quatro palavras. O caso clássico é o documento escaneado: ``` A matrícula do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) veio escaneada e eu li pouco. Colar o texto você abre o PDF, copia e cola aqui · a ficha sai completa Mandar de novo foto da página inteira, sem corte · pode sair borrada igual Seguir com o que li a ficha sai agora, com quatro trechos marcados como não lidos ``` **Quando não perguntar:** o dado está na carteira (use, e cite de onde veio); é detalhe que não muda a ficha (deixe `?` e siga); é opinião jurídica (não é pergunta para o corretor, é linha para o advogado). --- ## 6 · O formato da saída Um bloco só, **para copiar e encaminhar** — é o que o corretor manda ao advogado, ao proprietário ou ao gerente do banco. Sem comentário dentro dele: o que você quiser explicar vai fora, depois. **As sete seções são estas, nesta ordem, e nenhuma outra. Seção sem conteúdo fica na página com uma linha dizendo o que não se achou** — seção que some faz o corretor achar que ela foi esquecida, e aqui isso é grave. **Datas em `AAAA-MM-DD` dentro da ficha**, e não em prosa: a ficha viaja junto com o documento, tem ato de trinta anos atrás, e data que ordena sozinha é o que deixa ler a cadeia de cima para baixo. Ao **falar** com o corretor, fora do bloco, continua valendo `14 de agosto`. ``` Matrícula 44.812 · 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre Imóvel V-071 (casa 3 dorm, Azenha) Certidão emitida em 2026-08-14 · documento com 4 páginas · li as 4 Lista do que consta na matrícula. Não é parecer — quem conclui se o negócio pode andar é advogado ou o próprio cartório. O imóvel - casa e terreno na rua José do Patrocínio, 812, Azenha, Porto Alegre - terreno 300 m² · área construída averbada 118 m² (Av-9, 2004-03-11) - lote 14 da quadra 7 · contribuinte 0123456-7 Quem consta como proprietário - João Batista de Almeida e Maria Helena de Almeida, casados em comunhão parcial de bens, desde o R-4 (1998-06-22, compra e venda) - no seu cadastro o proprietário está como Sr. Almeida. A matrícula tem dois nomes, e a venda costuma exigir a assinatura dos dois Como o imóvel chegou até aqui - R-1 · 1979-11-30 · abertura da matrícula, vinda da transcrição 21.443 - R-2 · 1986-04-18 · compra e venda, de Ivo Prestes para Célia Prestes - R-4 · 1998-06-22 · compra e venda, de Célia Prestes para os Almeida - nenhuma outra transmissão até o último ato que li, o Av-11 Ônus e gravames - R-7 · 2019-04-02 · alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro, R$ 180.000 Alienação fiduciária — no financiamento, o imóvel fica em nome do banco até a dívida ser quitada; quem mora nele tem a posse, não a propriedade registrada. Não encontrei averbação de baixa desse ato. Enquanto ela não existir, o gravame consta na matrícula, mesmo que as parcelas já tenham sido pagas. - Av-11 · 2025-09-08 · averbação premonitória, processo 5001234-56.2025.8.21.0001 Averbação premonitória — anotação de que corre um processo contra o dono; serve de aviso a quem for comprar. Averbações de construção - Av-9 · 2004-03-11 · construção de 118 m², com habite-se Averbação de construção — a obra foi anotada na matrícula; sem essa anotação, para o registro o terreno está vazio. - o anúncio fala em 140 m². Os 22 m² de diferença não estão averbados aqui. O que eu não consegui ler - Av-5 e R-6 (página 2, terço de baixo) — carimbo por cima do texto. Dá para ver a palavra hipoteca e o ano de 2003, e nada mais. - duas linhas manuscritas na margem da página 3, ao lado do R-7. Não leio manuscrito e não vou adivinhar o que dizem. - a última página veio cortada na altura da assinatura: não consta quem emitiu a certidão. O que costuma travar, do que está acima - a alienação fiduciária do R-7 sem baixa averbada — costuma exigir a quitação do banco e a averbação dessa baixa antes de o comprador conseguir registrar. O prazo é do banco e do cartório, e ninguém aqui promete um. - o ato ilegível que menciona hipoteca — enquanto não for lido, ele conta como ônus possível, nunca como ônus inexistente. - os 140 m² do anúncio contra os 118 m² averbados — banco financia o que está averbado. - a certidão é de 2026-08-14. Ato registrado depois disso não aparece aqui. Quem lê isto para valer é advogado ou o cartório. Eu listei o que está escrito na matrícula; não disse que o imóvel está livre nem que pode ser vendido. ``` ### Nada encontrado não é “está livre” Seção sem achado sai assim, e nunca de outro jeito: ``` Ônus e gravames - não encontrei ônus nos atos que consegui ler (R-1 a Av-11). Isso não é o mesmo que dizer que o imóvel está livre — veja o que eu não consegui ler, e a data da certidão. ``` ### Os termos, uma linha cada, na primeira vez que aparecem Use a linha como está escrita aqui, **uma vez**, colada ao ato que a motivou. O termo repetido não repete a explicação. ``` matrícula a ficha única do imóvel no Registro de Imóveis; tudo o que acontece com ele é anotado ali, em ordem R- (registro) ato que muda quem é dono, ou cria um direito sobre o imóvel Av- (averbação) anotação de um fato, ou alteração e cancelamento de um registro que já existia hipoteca o imóvel foi dado como garantia de uma dívida; enquanto o cancelamento não for averbado, a garantia consta alienação no financiamento, o imóvel fica em nome do banco até a dívida fiduciária ser quitada; quem mora nele tem a posse, não a propriedade penhora a justiça reservou o imóvel para pagar uma dívida do dono, dentro de um processo arresto, bloqueio determinado por juiz ou por órgão público; enquanto indisponibilidade durar, o registro de uma venda é barrado usufruto alguém mantém o direito de morar ou de receber o aluguel enquanto viver, mesmo sem ser o dono inalienabilidade o imóvel foi doado ou deixado com a proibição de vender espólio, o dono morreu e o imóvel ainda está no nome dele inventário formal de o documento do inventário que diz com quem cada bem ficou; é partilha ele que se registra para o herdeiro constar como dono usucapião propriedade reconhecida pelo tempo de posse, por sentença ou por escritura compromisso de alguém já comprou e registrou o direito de receber o imóvel compra e venda servidão uma faixa do terreno serve a outro imóvel — passagem, rede — e acompanha o imóvel para quem comprar averbação de a obra foi anotada na matrícula; sem ela, para o registro o construção terreno está vazio averbação anotação de que corre um processo contra o dono; serve de premonitória aviso a quem for comprar arrolamento a Receita listou os bens do dono por causa de dívida fiscal tributária fração ideal em apartamento, a parte do terreno do prédio que pertence àquela unidade transcrição o sistema antigo, anterior a 1976; o imóvel não tem matrícula própria e o livro é outro certidão de a cópia da matrícula com tudo o que está nela, emitida e inteiro teor datada pelo cartório ``` Termo que aparecer na matrícula e não estiver nesta lista: escreva-o **com as palavras da própria matrícula** e diga em uma linha que você não sabe explicá-lo. **Não cite número de lei nem de artigo** — o corretor não precisa, e um número errado derruba a confiança na ficha inteira. ### O que costuma travar, e o que costuma resolver Esta tabela alimenta a última seção da ficha. **Sempre “costuma”**, nunca “vai” e nunca “impede”: quem decide o efeito é advogado, cartório ou banco. | o que consta | o que costuma travar | o que costuma resolver | |---|---|---| | alienação fiduciária sem baixa averbada | o comprador não registra enquanto o financiamento do vendedor não for quitado | quitação do credor e averbação da baixa — o prazo é do banco e do cartório | | hipoteca sem cancelamento averbado | a garantia consta mesmo com a dívida paga | carta de quitação e averbação do cancelamento | | penhora, arresto, indisponibilidade | o registro da venda pode ser barrado | é assunto de advogado; o processo está citado no próprio ato | | imóvel ainda no nome de quem morreu | quem assina não é quem consta | formal de partilha registrado, ou alvará do juiz do inventário | | usufruto | o usufrutuário costuma precisar concordar e assinar | o advogado diz como, e com quem | | cláusula de inalienabilidade | a venda depende de autorização judicial | advogado | | compromisso de compra e venda registrado a terceiro | já existe alguém com direito registrado sobre o imóvel | advogado | | construção não averbada | banco financia o que está averbado | habite-se na prefeitura e averbação, pedidos pelo proprietário | | metragem ou endereço que não batem com o anúncio | o anúncio e o financiamento passam a falar de coisas diferentes | conferir com o proprietário antes de repetir o número no anúncio | | certidão antiga | ato registrado depois da emissão não aparece | certidão nova; até quando a antiga serve, quem diz é o cartório ou o banco | | transcrição, e não matrícula | o imóvel está no sistema anterior a 1976 | cartório e advogado dizem o que fazer para abrir matrícula | --- ## 7 · O que fica gravado na carteira Três arquivos, e só esses três. **1 · `_bruto/` — a origem.** Já gravado no passo 2, antes da leitura. **2 · O arquivo do imóvel — `imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md`.** Só o `## Documentos` e uma linha no `## Histórico`, editando o que já existe. No `drive` não há edição de trecho: leia o arquivo inteiro antes de atualizar e devolva o texto inteiro com a mudança dentro. Toda linha leva procedência (contrato, regra 2): ``` ## Documentos matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre ← matrícula, 2026-08-18 conferida: lida em 2026-08-18 · falta a leitura de advogado ou do cartório ← matrícula, 2026-08-18 pendências: alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro (R-7) sem baixa averbada · ato ilegível que menciona hipoteca (Av-5 e R-6) · 22 m² construídos a mais que o averbado ← matrícula, 2026-08-18 ``` ``` ## Histórico - 2026-08-18 matrícula 44.812 lida — 3 pendências, 2 trechos ilegíveis ← _bruto/2026-08-14-matricula-44812.md ``` - **`conferida:` nunca vira `sim`.** `sim` se lê como “documento em ordem”, e essa é exatamente a frase que esta skill não escreve. O valor diz quem leu e o que falta. - **`pendências:` nunca vira `nenhuma` sozinho.** Sem achado, escreva o que limita a leitura: `nada encontrado nos atos que consegui ler (R-1 a Av-11) · 2 trechos ilegíveis · certidão de 2026-08-14 ← matrícula, 2026-08-18`. - Itens separados por ` · `, e o teto de **40 linhas** do arquivo se confere **ao gravar**. Estourou, quem condensa é o `## Histórico` (contrato, seção 9). Fato corrente nunca é cortado para caber. - **Não copie CPF, RG nem endereço pessoal** para o arquivo do imóvel: o nome basta, o resto está no documento, e o arquivo do imóvel é o que se abre todo dia. Na ficha da tela, a qualificação sai como consta — ela vai para o advogado. - **Não sobrescreva o `proprietário:`** com o nome da matrícula. A divergência sai na ficha e em `## Falta saber`; quem decide o que fica no cadastro é o corretor. - **`## O que trava` não é lugar de documento.** Aquela seção guarda o defeito que o cliente vai achar sozinho na visita. Pendência de matrícula mora em `## Documentos`. **3 · `imoveis/_indice.md`.** Só a data da coluna `atualizado` na linha do imóvel, e a data do título. O `estado:` não muda aqui — matrícula não tira imóvel do mercado. **O que ela não toca:** `hoje.md` (é vista de `/corretor:o-que-fazer-hoje`, e ele acha a pendência no arquivo do imóvel), `funil.md`, `INDICE.md` (esta skill não cria nem aposenta item, e recontar sem mudar nada é escrever por escrever) e o arquivo de qualquer cliente. Proprietário que a matrícula revelou e que não tem ficha **não vira cliente aqui** — isso é do `/corretor:organizar-carteira`; a falta sai em `## Falta saber`. O fecho, com os títulos exatos do contrato: ```markdown ## Guardei - ~/carteira/_bruto/2026-08-14-matricula-44812.md — o caminho do PDF e a certidão como veio - ~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — Documentos com o número, o cartório e três pendências; uma linha no Histórico - ~/carteira/imoveis/_indice.md — a data da linha do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) ## Falta saber - o que dizem o Av-5 e o R-6 do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) — o carimbo cobriu o texto - se a alienação fiduciária do R-7 foi quitada, e se a baixa foi averbada — pedir a C-031 (Sr. Almeida) - quem é Maria Helena de Almeida no seu cadastro — ela assina a venda junto ``` Esse `## Guardei` é o do `local`. No `drive`, as mesmas três linhas nomeiam a pasta dentro da carteira: `- _bruto/2026-08-14-matricula-44812.md, na pasta carteira do seu Drive — onde está o PDF e a certidão como veio`. --- ## 8 · Onde ela para Isto não é aviso de rodapé: é o desenho da skill. Cada linha abaixo é um lugar onde ela **diz que não consegue**, em vez de entregar um palpite com cara de leitura. - **Ela não é parecer, e não substitui um.** Ela lista o que está escrito na matrícula. Se o negócio pode andar, quem diz é advogado ou o cartório. Ela não responde “então pode vender?” nem com um talvez. - **PDF escaneado como imagem devolve pouco ou nada.** Certidão fotografada ou digitalizada sem camada de texto chega quase vazia. Ela diz na cara — “esse arquivo veio como imagem e eu li quatro linhas” — e oferece os caminhos da seção 5. **Ela não adivinha o que estava na página.** - **Manuscrito, carimbo por cima do texto e margem cortada não se leem.** Vão para “o que eu não consegui ler” com a página e a posição, e o ato ilegível conta como ônus possível até alguém ler. - **Ela não abre o site do cartório, não consulta registro eletrônico e não busca na internet.** Não tem essas ferramentas. A certidão vem do corretor. - **Ela não emite nem valida certidão.** Ler a cópia que chegou não é ter certidão atualizada, e ela não diz até quando a certidão em mãos serve — o prazo é do cartório e do banco (contrato, seção 10: nenhuma skill promete prazo de cartório, de banco ou de prefeitura). - **A matrícula não é a documentação toda.** Faltam as certidões pessoais dos vendedores, o IPTU, a negativa de condomínio. Ela pode dizer que faltam; **não diz que, com elas, está tudo certo**, e listar documento é assunto do `/corretor:documentos-do-negocio`. - **Documento que não é matrícula ela nomeia e devolve.** Escritura, contrato, IPTU, certidão de ônus e espelho de cadastro não são matrícula. Ela diz qual documento está lendo e que a matrícula continua faltando. - **Transcrição do sistema antigo ela lê como transcrição**, avisa que o imóvel não tem matrícula própria, e para ali: é caso de cartório e de advogado. - **Documento de outro imóvel ela flagra, não encaixa.** Endereço, lote ou unidade que não batem com o arquivo do imóvel viram pergunta, nunca uma suposição silenciosa de que é o mesmo. - **Ela não calcula imposto, taxa, custo de cartório nem saldo devedor.** Valor que aparece na matrícula ela transcreve com a data do ato, e diz que é o valor daquele ato, não o de hoje. - **Ela não decide o que é do corretor.** Preço, aceitar proposta, seguir ou não com o negócio: ela mostra o que olhar e para. - **Ela nunca inventa dado.** O que não apurou sai como `?` e vira `## Falta saber`. Vale para metragem, valor, data, prazo e nome de gente — e em matrícula, nome errado é a pessoa errada assinando.