# Documentos Do Negocio > Monta o checklist de documentos do negócio — o que pedir, de quem, em que ordem, e o que trava se faltar —, separado por quem entrega: comprador, vendedor, imóvel e imobiliária. Cobre venda à vista, financiada e com FGTS, permuta, e locação com fiador, seguro-fiança ou caução. Marca o que já está na carteira e o que falta, e deixa os pendentes no hoje.md com o nome de quem providencia. A lista é ponto de partida: banco, cartório e prefeitura mudam a exigência. Use quando o corretor disser “o que eu preciso pedir para fechar”, “que documento pede numa venda financiada”, “a Joana vai usar FGTS, o que muda”, “que papel pede do fiador”, “o que falta para a escritura do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)”, “o cliente quer permutar, e agora”, “o que a seguradora vai pedir”, “monta a lista de documentos da locação”, “o proprietário perguntou o que ele tem que mandar”. Também quando ele já juntou metade da papelada e quer saber o que falta e de quem cobrar. - Skill: `kapstanhq/documentos-do-negocio` (Agent Skill, multi-file: 14 files) - Install (CLI): `npx skillmds@latest add kapstanhq/documentos-do-negocio` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/kapstanhq/documentos-do-negocio/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Coding & Dev Tools - License: MIT - Author: kapstanhq (https://skillmd.com/u/kapstanhq) - Updated: 2026-09-17 - Page: https://skillmd.com/skills/kapstanhq/documentos-do-negocio --- # Documentos do negócio Esta skill devolve o checklist da papelada — o que pedir, de quem, em que ordem, quanto costuma demorar e o que trava se faltar —, marcando o que a carteira já tem e o que ainda falta. **Ela não diz que um documento está em ordem, não promete prazo de cartório, de banco ou de prefeitura, e não substitui o advogado, o despachante nem o correspondente bancário.** Ela junta a lista para que a conversa com eles comece com a papelada na mão. --- ## 1 · Antes de tudo O corretor chama esta skill com o imóvel ou o cliente, e o tipo do negócio se ele já souber: `V-071`, `C-017 venda financiada`, `a locação do A-014`. Veio sem nada disso, é a seção 5. Leia, nesta ordem: 1. **O contrato, por seção, em `references/contrato/`.** Ele é a lei do pack. Leia estas antes de escrever: `01-0-onde-a-carteira-mora.md` (os dois transportes), `02-0-id-e-apelido.md`, `03-0-as-tres-regras.md` (procedência e o `?`), `04-2-hoje.md`, `04-4-arquivo-de-imovel.md`, `04-5-arquivo-de-cliente.md`, `04-7-o-bruto.md`, `06-0-o-que-sai.md`, `07-1-a-mensagem-sai.md`, `08-0-quando-perguntar.md`, `10-0-comeca-e-termina.md` e `11-0-onde-roda.md`. O inteiro está em `references/CONTRATO.md`. **Nenhum gabarito é reescrito aqui** — formato que esta skill inventar quebra as outras nove. 2. **O `INDICE.md` da carteira**, pela primeira leitura do CONTRATO §1: procura no computador, depois a pasta `carteira` no Drive. Não achou o `INDICE.md` em transporte nenhum? Diga isso em uma linha: > Não achei a sua carteira, nem no computador nem no seu Drive. Rode > `/corretor:comecar` — ele monta a carteira com você e já entra com um imóvel e > um cliente de verdade. E então **monte o checklist assim mesmo**, com o tipo do negócio que ele disser ou colar (contrato §11): o que se perde é marcar o que a carteira já tinha e deixar pendente no `hoje.md`, não a lista. Nada é gravado, e o fecho diz isso — o `## Guardei` vira uma linha só: `- nada foi gravado — você está sem carteira aqui`. Do `INDICE.md`, guarde seis coisas antes de seguir: ``` carteira: o transporte e o lugar — manda em TODA leitura e gravação modo: a seção 2 desta skill nome: é a voz da mensagem de cobrança, e é quem assina imobiliária: é o nome do bloco “Da imobiliária” WhatsApp: e envio: se a cobrança pode SAIR daqui, e como — a seção 6.1 ## Como eu trabalho o que a imobiliária dele já exige, e não se pergunta de novo ``` A linha `carteira:` decide como esta skill lê e grava, e a tabela de equivalência do CONTRATO §1 dá o verbo de cada operação nos dois transportes. No `local`, toda chamada de ferramenta usa **caminho absoluto**, e ao falar com o corretor se escreve `~/carteira/…`; no `drive` não existe caminho — a busca é sempre presa à pasta, e ao falar com ele se diz “a pasta `carteira` do seu Drive”. **Por que esta skill tem `Write` e `Edit`:** documento que falta é fato do negócio, e fato mora no arquivo dono. Ela escreve `pendências:` em `imoveis/-.md`, uma linha em `## Combinado` e `## Histórico` do cliente de quem se cobra, e as caixas do que se pede hoje no `hoje.md`. Não escreve em mais nada, **não cria arquivo de cliente nem de imóvel**, e **não apaga nada** (CONTRATO §3, regra 3). **O checklist inteiro não é gravado em lugar nenhum.** Ele é derivado — o tipo do negócio mais o que a carteira tem —, e a regra 1 do CONTRATO manda não duplicar o que se deriva. Rodar a skill de novo o refaz atualizado; gravado, ele envelhece dentro do arquivo do imóvel e ainda estoura o teto de 40 linhas. --- ## 2 · O modo Leia a linha `modo:` do `INDICE.md`. `automatico` e `automático` valem; qualquer outro valor, linha ausente ou arquivo ilegível é **`copiloto`** (CONTRATO §5). **Copiloto.** Pergunta o tipo do negócio quando a carteira não responde (seção 5), e só isso. O resto ela resolve com o que está escrito. **Automático.** Não pergunta o tipo: lê da carteira. Se a carteira não disser a forma de pagamento ou a garantia, ela **não chuta** — monta o tronco, que vale para qualquer venda ou qualquer locação, deixa o ramo específico como `?` e declara isso em `## Decidi sozinho`. Escolher entre financiado e à vista sem prova é inventar um fato do negócio, e é o que a regra 2 do CONTRATO proíbe. Esta skill **não tem exceção de modo**. A única exceção escrita do pack é a `/corretor:conferir-matricula` (CONTRATO §5), e ela é outra conversa: aquela lê o documento, esta apenas diz que ele precisa existir. **E o `modo:` não governa o envio.** Quem diz se a cobrança sai daqui é a linha `envio:` do `INDICE.md`, que é outra linha e tem valores próprios (CONTRATO §7.1): quem ligou o automático para o trabalho não ligou para a boca dele. Como isso funciona está na seção 6.1. --- ## 3 · O TODO Mostre o TODO na tela quando a execução tiver **três ou mais passos demorados** (CONTRATO §10): é o caso normal aqui, porque ela lê o imóvel, lê o cliente, varre `_bruto/` e escreve em dois ou três arquivos. ``` 1 ler o INDICE, o imóvel e o cliente 2 ver o que já está em _bruto/ 3 montar a lista do tipo do negócio 4 ler a conversa de quem vou cobrar só com o conector · seção 6.1 5 gravar as pendências e as caixas do dia ``` Pergunta solta — “que documento pede numa venda com FGTS?”, sem imóvel e sem cliente — não é TODO: é uma lista e pronto, e ela não grava nada. --- ## 4 · O passo a passo ### 4.1 · O tipo do negócio, da carteira antes da pergunta Desça a ordem de busca do CONTRATO §8 antes de abrir a boca. O tipo quase sempre já está escrito: ``` venda ou locação estado: do imóvel — “à venda” ou “para alugar” forma de pagamento pagamento: do cliente — “financiamento, aprovação ainda não saiu” resolve a pergunta inteira garantia da locação ## Como eu trabalho no INDICE.md, ou ## Combinado do cliente permuta só aparece se alguém disse; nunca se deduz ``` O que a carteira respondeu, **não se pergunta** — use e cite de onde veio (CONTRATO §8, “Quando NÃO perguntar”). O que ela não respondeu vai para a seção 5. Os sete tipos, e não há outros nesta skill: ``` venda à vista · venda financiada · venda com FGTS · permuta locação com fiador · locação com seguro-fiança · locação com caução ``` ### 4.2 · Quem é quem O checklist é separado por **quem entrega**, porque lista misturada é a que faz o corretor cobrar a coisa errada da pessoa errada. Antes de montar, resolva os papéis, cada um com id e apelido: ``` venda comprador o cliente C- que está comprando vendedor o proprietário, que também é C- (CONTRATO §4.6) imóvel V- ou A-, o arquivo dono dos fatos dele imobiliária o nome que está em imobiliária: no INDICE.md locação inquilino · proprietário · garantia · imóvel · imobiliária permuta cada lado é vendedor de um imóvel e comprador do outro, e entrega os dois pacotes ``` **Papel sem id não trava a skill.** O proprietário costuma estar só como linha no arquivo do imóvel (`proprietário: Sr. Almeida, +55 51 99777-1122`). Nesse caso, cite-o pelo nome que está lá e ancore no imóvel: “Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)”. **Não abra ficha de cliente para ele** — quem organiza a carteira é `/corretor:organizar-carteira` — e deixe uma linha em `## Falta saber` dizendo que sem ficha a cobrança fica sem histórico. ### 4.3 · O que a carteira já tem Três marcas, e não há uma quarta: ``` tem está na carteira, e a linha diz ONDE falta ninguém tem, e a linha diz QUEM providencia ? não dá para saber daqui — vira pergunta ou fica em ## Falta saber ``` Onde procurar cada marca: 1. **`imoveis/-.md`, `## Documentos`** — `matrícula:`, `conferida:` e `pendências:`. Atenção: **saber o número da matrícula não é ter a certidão.** `matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis` é o endereço do documento, não o documento. Isso é `falta`, e a linha fica mais fácil porque já se sabe em que cartório pedir. 2. **`_bruto/`** — liste a pasta `_bruto/` da carteira, pelo verbo do seu transporte (CONTRATO §1, a tabela de equivalência), e leia o nome: `2026-08-18-matricula-44812.md`, `2026-08-14-iptu-8812.md`. Confirme pela linha `sobre:` do cabeçalho (CONTRATO §4.7) que é do imóvel certo; nome de arquivo parecido não basta. Procurar o id do imóvel dentro de `_bruto/` acha o que o nome não diz. Busca vazia não prova ausência: liste a pasta antes de concluir que o documento não está lá. 3. **`clientes/-.md`, `## Combinado`** — “ia mandar o IPTU em 2026-08-13” é `falta` **já pedido**, e o destino dele no `hoje.md` é `## Prometido e não chegou`, não `## Vence hoje`. 4. **`hoje.md`** — leia as caixas que já estão lá antes de acrescentar qualquer uma. Caixa repetida faz o corretor parar de ler o arquivo, e aí ele para de ler as que importam. **Documento em `_bruto/` é `tem`, não é `serve`.** A matrícula que está na pasta pode ser de dois anos atrás, e banco e cartório costumam querer certidão recente. Se a data do material não estiver declarada no cabeçalho, a marca é `tem` com a ressalva escrita na mesma linha: “confira a data — certidão velha volta”. ### 4.4 · A lista, e a ordem Dentro de cada bloco de quem entrega, a ordem é sempre esta: ``` 1 o que pode derrubar o negócio matrícula, certidões do vendedor, aprovação de crédito, laudo de avaliação do banco 2 o que demora e não está na mão cartório, prefeitura, banco, seguradora, dele síndico, fiador 3 o que é rápido e depende de uma RG, CPF, holerite, comprovante de pessoa só residência, dados bancários ``` **Prazo entra como forma, nunca como data.** “Costuma sair em poucos dias úteis, e quem dita é o cartório” pode; “sai quinta” não pode, e não pode virar promessa ao cliente (CONTRATO §10, último item de “O que nenhuma skill faz”). Documento que só depende de uma pessoa querer é do mesmo dia, e isso se diz. #### 4.4.1 · O tronco da venda — vale para as três **Do imóvel** - **Matrícula atualizada**, com os ônus — Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. É onde se lê quem é o dono e o que pesa sobre o bem: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade. Sem ela não há financiamento nem escritura. Em várias capitais sai pelo portal do registro no mesmo dia; quem dita o prazo é o cartório. - **Certidão negativa de tributos do imóvel, ou IPTU quitado** — Prefeitura. A dívida de IPTU acompanha o imóvel e o comprador herda; o tabelião costuma exigir antes de lavrar. - **Negativa de débitos de condomínio**, assinada pelo síndico ou pela administradora — só em condomínio. A dívida também acompanha o imóvel. - **Habite-se, e a construção averbada na matrícula** — Prefeitura e cartório. Área construída que não está na matrícula não é financiada e emperra a escritura. É a pendência que mais atrasa venda de casa reformada. - **Se o imóvel ainda tem financiamento ou alienação fiduciária ativa:** saldo devedor e a anuência do banco credor. Sem isso não se transmite. **Do vendedor** - RG e CPF do vendedor e do cônjuge; comprovante de endereço. - **Certidão de casamento atualizada, com as averbações** — ou de nascimento, se solteiro. O regime de bens decide se o cônjuge precisa assinar, e venda sem a assinatura devida é anulável. Pacto antenupcial registrado, quando houver. - **Certidões pessoais dos vendedores** — cível, executivos fiscais, federal, trabalhista e de protesto. São a defesa do comprador contra fraude à execução: o negócio pode cair anos depois se o vendedor tinha dívida no dia da venda. - **Procuração pública com poderes de venda**, quando não é o dono que assina. Procuração antiga ou genérica é recusada no cartório, e isso se descobre no dia da escritura. **Do comprador** - RG e CPF dele e do cônjuge, certidão de estado civil, comprovante de endereço, profissão e renda — é a qualificação que vai na escritura. - **ITBI** — Prefeitura. Sem ITBI pago não se lavra escritura nem se registra. Quem paga costuma ser o comprador, mas quem manda é a lei do município e o que está escrito no contrato. **Da imobiliária** - Autorização de venda assinada pelo proprietário, e a exclusividade com a data de vencimento, se houver. - Ficha cadastral das duas partes; proposta escrita e assinada; contrato de compra e venda ou promessa. #### 4.4.2 · Venda à vista Acrescenta ao tronco: - **Escritura pública em tabelionato de notas**, obrigatória acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), e o **registro na matrícula** depois. Escritura assinada e não registrada não transfere nada. - **Origem dos recursos** — o tabelionato pode pedir, e operação em dinheiro vivo acima de um limite tem comunicação obrigatória do cartório. O valor do limite muda: confirme no tabelionato, e não escreva número. É o tipo que menos pede papel do comprador e mais depende de o vendedor estar limpo. Se uma certidão do vendedor voltar com processo, **quem decide se segue é o comprador com o advogado dele** — não é a skill e não é o corretor. #### 4.4.3 · Venda financiada Acrescenta ao tronco, do comprador: - **Comprovante de renda** — CLT: três últimos holerites e carteira de trabalho. Autônomo ou pessoa jurídica: declaração de imposto de renda completa com o recibo de entrega, extratos bancários dos últimos meses, pró-labore ou decore. - Declaração de imposto de renda completa com recibo; extrato do FGTS, se for usar; certidão de estado civil e comprovante de residência. E dois passos que não são papel do cliente, e são onde o negócio mais quebra: - **A avaliação do imóvel pelo engenheiro credenciado do banco.** O banco financia sobre o laudo, não sobre o preço combinado. Laudo abaixo do preço muda a entrada, e isso aparece já com todo mundo animado. - **A análise jurídica do banco** sobre a matrícula e as certidões do vendedor. O banco recusa por coisa que passou batido na imobiliária. O prazo é do banco. A aprovação de crédito costuma sair em poucos dias úteis; do “aprovado” até a assinatura costuma levar semanas, e a assinatura é no banco. **Nada disso vira data na mensagem para o cliente.** #### 4.4.4 · Venda com FGTS Vem em cima da venda financiada — ou sozinha, quando o FGTS entra só como parte do pagamento. Acrescenta: - Autorização de movimentação da conta do FGTS e extrato; carteira de trabalho. - **As condições que o banco confere, e cada uma derruba o uso do FGTS:** três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados e não necessariamente seguidos; não ser proprietário de outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem na região metropolitana; não ter outro financiamento ativo no SFH; o imóvel residencial, urbano, concluído e com matrícula individualizada, dentro do teto de valor do SFH. - **Não escreva o teto de valor.** Ele muda por decisão do Conselho Curador, e o texto que vale é a resolução vigente. Quem confirma é o banco. O intervalo mínimo desde o último uso do FGTS — do comprador e do próprio imóvel — é o que mais muda de resolução para resolução: entra como `?` com a resolução na procedência, `← pedir ao banco`. #### 4.4.5 · Permuta **É duas vendas amarradas num instrumento.** Cada lado entrega o pacote de vendedor **e** o de comprador; cada imóvel entrega o pacote de imóvel. Não há atalho, e quem trata permuta como meia venda descobre a metade que falta no cartório. Acrescenta: - **Avaliação dos dois imóveis** e a **torna** escrita: quanto, quem paga, quando, e o que acontece se não pagar. - **ITBI incide sobre cada transmissão.** Como a prefeitura calcula a permuta com torna muda de cidade para cidade — pergunte antes, e não prometa valor. - **Se um dos imóveis tem financiamento ativo:** anuência do banco credor. É onde a permuta mais morre. #### 4.4.6 · O tronco da locação — vale para as três garantias **A lei permite uma garantia por contrato.** Fiador e caução no mesmo contrato é nulo (Lei do Inquilinato, art. 37, parágrafo único). Se o corretor pedir as duas, diga isso em uma linha, sem rodeio. **Do inquilino** — RG e CPF dele e do cônjuge; comprovante de renda; comprovante de residência atual; ficha cadastral. Pessoa jurídica: contrato social, CNPJ, faturamento e quem assina. **A renda exigida é regra da imobiliária, não da lei** — se `## Como eu trabalho` não disser, fica `?`. **Do proprietário** — RG e CPF; prova de propriedade (matrícula ou IPTU no nome dele); certidão de casamento; dados bancários; procuração, se não for ele quem assina; contrato de administração com a imobiliária. **Do imóvel** — IPTU do ano, e escrito no contrato quem paga durante a locação; negativa de condomínio e o valor atual da taxa; contas de luz, água e gás para transferir a titularidade; regularidade do gás quando o prédio exige. E o documento que salva o corretor na saída: - **Laudo de vistoria com fotos, assinado pelos dois, antes da entrega da chave.** Sem ele, a discussão da devolução é palavra contra palavra, e quem fica no meio é o corretor. **Da imobiliária** — contrato de locação assinado pelas partes e por duas testemunhas, ficha cadastral, e a garantia escolhida documentada. #### 4.4.7 · Locação com fiador - RG e CPF do fiador **e do cônjuge**, certidão de casamento, comprovante de renda, comprovante de residência. - **O cônjuge assina.** Fiança dada sem a autorização do cônjuge não vale como garantia — é a Súmula 332 do STJ, e é o erro que só aparece na hora de executar. - **Matrícula atualizada de imóvel quitado no nome do fiador**, e a certidão de ônus desse imóvel. Quantos imóveis, e se precisa ser na mesma cidade, é regra da imobiliária: `## Como eu trabalho`, ou `?`. - Certidões pessoais do fiador. É a garantia que mais demora, porque depende de um terceiro que não tem pressa nenhuma. Pedir cedo é a única defesa. #### 4.4.8 · Locação com seguro-fiança - Ficha da seguradora, RG e CPF, comprovante de renda, comprovante de residência, e os dados do contrato: aluguel mais os encargos que a apólice vai cobrir. - **Quem aprova é a seguradora**, por análise de crédito, e recusa não tem recurso — derruba a locação. A análise costuma ser rápida, mas o prazo é dela. - **A apólice tem de estar emitida antes da entrega da chave**, e o prêmio costuma ser do inquilino. Isso se diz na proposta, não na assinatura. #### 4.4.9 · Locação com caução - **Caução em dinheiro: no máximo três aluguéis**, depositada em caderneta de poupança em nome do locador e do locatário, e o que render é do locatário no fim (Lei do Inquilinato, art. 38). Caução acima de três aluguéis é ilegal, e caução guardada na conta do proprietário é briga certa na saída. - **Caução em imóvel** se averba na matrícula do imóvel dado em garantia — então ela pede matrícula atualizada e a certidão de ônus desse imóvel. - O comprovante do depósito, em nome dos dois, vai junto do contrato. ### 4.5 · O que sai da lista comum Seis situações em que a lista acima é ponto de partida curto demais, e a skill diz isso em vez de completar sozinha: ``` espólio, inventário formal de partilha ou alvará judicial imóvel de menor ou interditado autorização judicial usufruto na matrícula o usufrutuário também assina vendedor pessoa jurídica contrato social, certidões da empresa, quem assina imóvel rural CCIR, ITR, georreferenciamento — outra lista empresa em recuperação judicial autorização do juízo ``` Apareceu uma delas? Ela vira o bloco `## Não cobre` da saída, com uma linha: o que é, e que aqui quem monta a lista é advogado. ### 4.6 · Grava, e só então fecha A ordem é esta, e a razão é a mesma da seção 7 do CONTRATO: primeiro o dono do fato, depois as vistas. 1. `imoveis/-.md` — `pendências:` 2. `clientes/-.md` de quem se cobra — `## Combinado` e `## Histórico` 3. `hoje.md` — as caixas 4. `## Guardei` diz onde tudo foi parar Os três arquivos já existem, e no `drive` atualizar reescreve o arquivo inteiro: **leia antes de atualizar, sempre**, e devolva o texto todo com a sua linha dentro (CONTRATO §1). Atualizar sem ler apaga o que as outras nove skills escreveram ali. --- ## 5 · O que perguntar, quando, e com que interface **Teto de três perguntas na execução inteira** (CONTRATO §8). Descobrir o tipo do negócio pode custar duas; é por isso que a seção 4.1 vem antes — cada campo que a carteira responde é uma pergunta que sobra para o que importa. ### O tipo do negócio, em duas perguntas de até três botões Os sete tipos não cabem numa tela de escolha. Use a **UI de perguntas do harness** — botões, com o custo escrito em cada opção, rótulo de até quatro palavras (CONTRATO §8) — e faça em dois degraus, parando no primeiro se ele resolver: ``` Que negócio é esse com a C-017 (Joana Ribeiro)? Venda a lista mais longa · pede certidão do vendedor e do imóvel Locação mais curta · a garantia decide metade da lista Permuta os dois lados entregam tudo · é duas vendas amarradas ``` ``` Como ela vai pagar? À vista menos papel dela · tudo depende de o vendedor estar limpo Financiada o banco monta o dossiê · a avaliação do imóvel entra no caminho Com FGTS tem condição que derruba o uso · confiro o que o banco pede ``` E na locação: ``` Qual é a garantia? Fiador a que mais demora · depende de terceiro e do cônjuge dele Seguro-fiança a seguradora aprova ou não · sem recurso, e o prêmio é do inquilino Caução três aluguéis no máximo · vai para poupança conjunta ``` **A escolha entre venda e locação quase nunca precisa ser feita:** o `estado:` do imóvel já diz. Perguntar o que está escrito na carteira é o defeito mais caro do pack. ### A terceira pergunta, se sobrar Gaste-a no que muda a lista inteira, nesta ordem de valor: 1. qual banco — cada um pede um dossiê diferente 2. se há procuração, espólio ou usufruto — é a seção 4.5 3. quem é o proprietário, quando o arquivo do imóvel não diz Toda pergunta traz o motivo na mesma frase (CONTRATO §8): ``` ruim Qual é o banco? bom Qual banco vai financiar? Cada um pede um dossiê diferente, e pedir o errado faz o cliente juntar papel duas vezes. ``` ### Quando NÃO perguntar - o fato está na carteira: use, e cite de onde veio - é regra da imobiliária que já está em `## Como eu trabalho`: siga - é detalhe que não muda a lista: deixe `?` e siga - em modo automático: não pergunte o tipo — leia, e se não achar, monte o tronco e declare (seção 2) --- ## 6 · O formato da saída O trabalho primeiro, sozinho. Depois `## Guardei`, `## Falta saber` e — só no automático — `## Decidi sozinho`, com estes títulos exatos e nesta ordem (CONTRATO §10). ### O trabalho ```markdown # Documentos — venda financiada · V-071 (casa 3 dorm, Azenha) · C-017 (Joana Ribeiro) Ponto de partida. Banco, cartório e prefeitura mudam a exigência, e quem fecha a lista é o correspondente do banco e o tabelião que vai lavrar. ## Peça nesta ordem 1. Matrícula atualizada do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) — sem ela o banco não abre o processo 2. Certidões pessoais do Sr. Almeida, proprietário — é o que demora e ninguém lembra 3. Negativa de condomínio — a administradora emite, e a dívida segue o imóvel 4. Holerites e a declaração de IR da C-017 (Joana Ribeiro) — é do dia, se ela quiser ## Do comprador — C-017 (Joana Ribeiro) - [ ] **Três últimos holerites e carteira de trabalho** · falta · ela mesma É do dia · sem renda comprovada o banco não abre a análise de crédito. - [ ] **Declaração de IR completa, com o recibo de entrega** · falta · ela mesma É do dia, se ela tiver o arquivo · o banco recusa declaração sem recibo. - [ ] **RG, CPF e certidão de estado civil** · ? · ela, e o marido se for casada A ficha não diz o estado civil, e o regime de bens muda quem assina. ## Do vendedor — Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) - [ ] **Certidões pessoais: cível, fiscais, federal, trabalhista, protesto** · falta Cartório de distribuição e portais · é a defesa da compradora contra fraude à execução, e o banco confere uma por uma. - [x] **RG e CPF** · tem · ~/carteira/_bruto/2026-08-12-ficha-8812.md ## Do imóvel — V-071 (casa 3 dorm, Azenha) - [ ] **Matrícula atualizada, com os ônus** · falta · o proprietário pede Cartório de Registro de Imóveis, e o arquivo já diz qual: 3º ofício, matrícula 44.812 · quem dita o prazo é o cartório · sem ela não há financiamento nem escritura. - [ ] **Negativa de débitos de condomínio** · falta · síndico ou administradora A dívida acompanha o imóvel, e é a compradora que herda. - [x] **IPTU 2026** · tem · ~/carteira/_bruto/2026-08-14-iptu-8812.md Confira a data — a negativa de débito é outro papel. ## Da imobiliária — Fontes Imóveis - [ ] **Autorização de venda assinada** · ? · o arquivo diz exclusividade até 2026-11-30, mas não diz onde está o documento assinado. ``` Regras do bloco, e elas não variam: - **Uma linha de marca, uma linha de razão.** A primeira diz o quê, a marca e quem providencia; a segunda diz quem emite, quanto costuma levar e o que trava. Nada de terceira linha: checklist que não cabe na tela não é lido. - `- [x]` só para `tem`. `falta` e `?` são `- [ ]`. - **`## Peça nesta ordem` tem no máximo cinco itens**, e é ele que vira as caixas do `hoje.md` (seção 7). Se a lista de pendências for maior, o que sobra fica nos blocos e não vai para o dia. - Bloco sem nenhuma linha some. Bloco com tudo em `tem` fica, com as marcas — é o que dá ao corretor a sensação de que falta pouco, e nesse caso ela é verdadeira. - `## Não cobre` só aparece quando a seção 4.5 apareceu. ### Para pedir, quando há a quem pedir Uma mensagem por pessoa, no máximo duas por execução, e só quando a pendência é dela. Formato inteiro no CONTRATO §6: linha curta com o primeiro nome, um parágrafo de duas a três linhas, uma pergunta fácil no fim, sem assinatura, sem emoji. **A voz é a do corretor.** ```markdown ### Para pedir — Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha), WhatsApp ``` ``` Sr. Almeida, preciso de dois papéis para a venda da Azenha. A certidão da matrícula atualizada, que sai no registro de imóveis, e a negativa de condomínio, que a administradora emite. O banco da compradora não abre o processo sem os dois. Consegue pedir os dois essa semana? ``` O bloco sai sozinho, pronto para copiar, sem comentário dentro. **A mensagem pede, nunca promete prazo:** “consegue essa semana?” pergunta a ele; “sai em cinco dias” promete pelo cartório, e o cartório não assinou nada. Na carteira só tem “Sr. Almeida”? Use “Sr. Almeida” — é como ele é chamado, e inventar o nome de batismo é inventar dado. **O bloco tem uma segunda saída, e ela depende do conector.** Onde não há conector — que é o caso de toda ferramenta de chat na web — existe só esta, o bloco para copiar, e ela é o padrão. A outra é a seção 6.1. --- ## 6.1 · Quando a cobrança sai daqui **O bloco para copiar é o padrão, e ele não muda.** É a única saída que existe em toda ferramenta de chat na web, e é dele que a seção 6 trata. O que vem agora é uma segunda saída, e ela só existe com `WhatsApp: sim` no `INDICE.md` (CONTRATO §7.1). Sem conector, a skill entrega o bloco e para — e não pede desculpa por isso. Quem diz se ela pode oferecer o envio é a linha `envio:`, e ela não se deriva do `modo:`: ``` envio: pergunta sempre o padrão, e o que vale se a linha faltar envio: responder sem perguntar responde conversa viva direto; começar conversa ainda pergunta envio: não nem ofereça — entregue o bloco ``` **Cobrança é quase sempre começar conversa**, mesmo com quem é cliente há meses: ela reabre um assunto que parou. Só conta como resposta quando a última palavra é dela e é sobre o documento — “peço a certidão amanhã”, e amanhã já passou. Na dúvida, pergunta. ### Antes de enviar, leia a conversa É a trava que mais importa aqui, e ela **não é sobre WhatsApp**: é sobre a lista estar certa. **Chame `estado_da_ponte` antes da primeira leitura** (contrato §7): cobrar documento que já chegou, porque a ponte parou antes de ele chegar, é o erro mais caro desta skill — ele custa a confiança de quem já fez a parte dele. **Leia com `listar_mensagens` a conversa da pessoa que você vai cobrar, antes de preparar o envio, sempre.** A carteira só sabe o que alguém anotou nela, e o documento pode ter chegado por lá dias atrás. Chegou, e ninguém anotou? **Não envia.** A cobrança não sai, o item não vira caixa no `hoje.md`, e a linha vai para `## Falta saber`: a conversa tem algo que os arquivos não têm, e quem conserta é `/corretor:organizar-carteira`, que é a skill que traz conversa para dentro. Esta aqui não grava conversa, e a marca **não vira `tem`** — vira `?`, porque o papel não está na carteira: está no celular dele. **Cobrar documento que o cliente já mandou é o erro que faz o corretor parar de confiar na lista.** E cobrar por engano com o envio ligado é pior que cobrar por engano no bloco para copiar: o bloco ainda passa pelos olhos dele antes de virar mensagem; o envio já chegou do outro lado quando alguém percebe. A leitura é o que separa os dois. Ela vale também com `envio: responder sem perguntar`, e também com o programa dele marcado para não perguntar mais. Não é tutela: ninguém escolheu cobrar o que já chegou — a ferramenta recusa o que ele não pediu, nunca o que ele pediu (CONTRATO §7.1). ### O par, e o que aparece na tela ``` preparar_envio(conversa, texto) devolve o código da prévia enviar_mensagem(previa, conversa, texto) os três batendo byte a byte ``` Entre uma e outra, mostre. São três partes obrigatórias, e resumo não serve: ``` para C-031 (Sr. Almeida), proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) · falou por último em 12/08 — a data sai do ultima_interacao texto o bloco INTEIRO, do jeito que vai sair. Nunca “a cobrança que montei” saídas Mando agora · Mudo o texto · Eu mesmo mando ``` ``` Mando agora sai do seu WhatsApp, na sua voz Mudo o texto me diga o que trocar Eu mesmo mando você copia e cola no WhatsApp ``` Quem não tem ficha aparece pelo nome e pelo imóvel que o ancora — “Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)” —, e a falta da ficha já é a linha de `## Falta saber` da seção 4.2. “Mudo o texto” pede **prévia nova**. A de antes carimbou o texto velho, e é esse carimbo que impede a skill de mostrar um texto e mandar outro. **Duas pendências, duas pessoas, duas telas.** O teto continua sendo duas mensagens por execução, e com o envio cada uma tem a sua confirmação. O contrato permite mostrar várias e aprovar de uma vez (§7.1); aqui não se faz, e a razão é a leitura: cada cobrança depende de uma conversa diferente, lida agora, e aprovar as duas juntas é o jeito de a segunda passar sem ninguém ler. A prévia vale **10 minutos** e serve **uma vez**. Ela morre se chegar mensagem nova naquela conversa — e aqui isso não é aborrecimento: a mensagem nova pode ser o documento chegando. Prévia morta, releia a conversa antes de preparar outra. Os tetos são 6 conversas por hora, 30 envios no total e 5 segundos entre dois quaisquer, e duas cobranças por execução quase nunca esbarram neles. Esbarrou: diga o número e como mudá-lo, e entregue o bloco para copiar. Recusa que não diz o número está impedindo em vez de informar. **O documento não sai por aqui.** A ponte não manda anexo, foto nem áudio. O que sai é o texto da seção 6, que pede e não promete prazo de cartório, de banco nem de prefeitura. --- ## 7 · O que gravar, onde, com que procedência ### No arquivo do imóvel — `imoveis/-.md`, o dono Uma linha, dentro de `## Documentos`, e só ela: ```markdown ## Documentos matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre ← corretor, 2026-08-12 conferida: não pendências: certidão da matrícula, negativa de condomínio ← corretor, 2026-08-19 ``` **Só entra em `pendências:` o que o corretor confirmou que falta**, ou o que a carteira já dizia com `?`. O que a skill apenas supõe fica no bloco da saída e em `## Falta saber` — pendência escrita no arquivo dono é fato, e fato inventado volta na cara de todo mundo três semanas depois (CONTRATO §3, regra 2). Nomes curtos, separados por vírgula. A explicação de cada documento não entra: ela é derivável, e o arquivo do imóvel tem teto de 40 linhas. `conferida:` **não se mexe.** Quem escreve ali é `/corretor:conferir-matricula`. ### No arquivo do cliente de quem se cobra ```markdown ## Combinado - pedi a certidão da matrícula e a negativa de condomínio do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) em 2026-08-19 ← corretor, 2026-08-19 ## Histórico - 2026-08-19 lista de documentos da venda financiada, dois pedidos ``` É daqui que a próxima execução sabe que já foi pedido — e é o que faz a caixa mudar de `## Vence hoje` para `## Prometido e não chegou` quando o prazo passar. **Saiu pelo conector?** Isso é fato com hora, e a linha diz: `mandei pelo WhatsApp` no fim, antes da procedência. “Eu mesmo mando” não vira isso — ninguém sabe se ele colou —, e a linha fica como sempre foi. Não existe ficha do proprietário? **Não abra uma.** Deixe a linha em `## Falta saber` e siga. ### No `hoje.md` As caixas de `## Peça nesta ordem`, com o **nome de quem tem que entregar** e o motivo curto: ```markdown ## Vence hoje - [ ] Pedir a certidão da matrícula do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) ao C-031 (Sr. Almeida), proprietário — o banco não abre o processo sem ela - [ ] Pedir a negativa de condomínio do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) à administradora — a dívida acompanha o imóvel ## Prometido e não chegou - [ ] C-031 (Sr. Almeida) — ia mandar o IPTU do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) em 2026-08-13, seis dias ``` Quatro regras ao escrever no `hoje.md`: - **Documento já pedido vai para `## Prometido e não chegou`**, com a data em que foi prometido e quantos dias faz. O que ainda não foi pedido vai para `## Vence hoje`. - **Documento cuja falta trava algo com data marcada** vai para `## Travado`, com a data do que trava: “a proposta é sexta”. - **Teto de 15 caixas** no arquivo (CONTRATO §9). Confira **antes** de escrever. Não cabe? Entram só as do primeiro degrau da ordem — o que derruba o negócio — e a saída diz, em uma linha, quais ficaram de fora e onde elas estão. - **Não reescreva o `hoje.md`.** Ele é vista de `/corretor:o-que-fazer-hoje`. Acrescente as caixas nas seções que já existem, não mexa no título nem na data, não reordene nada, e nunca apague caixa de outra skill. No `drive`, gravar é devolver o arquivo inteiro — devolvê-lo como estava, com as caixas novas dentro, não é reescrever. `hoje.md` não existe? Não crie: diga em `## Falta saber` que `/corretor:o-que-fazer-hoje` monta. ### E o fecho ```markdown ## Guardei - ~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — `pendências:` com os dois que faltam - ~/carteira/clientes/C-031-sr-almeida.md — `## Combinado` e `## Histórico`, o que pedi hoje - ~/carteira/hoje.md — duas caixas em `## Vence hoje` ## Falta saber - se a construção do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) está averbada na matrícula — só a certidão diz, e ela não chegou - qual banco vai financiar para a C-017 (Joana Ribeiro) — cada um pede um dossiê diferente - o estado civil da C-017 (Joana Ribeiro) — o regime de bens decide quem assina a escritura ## Decidi sozinho - Montei como venda financiada porque a ficha da C-017 (Joana Ribeiro) diz “pagamento: financiamento, aprovação ainda não saiu”. Se ela passou para à vista, me diga e eu troco a lista. - Deixei o dossiê do banco genérico porque nenhum arquivo diz qual é o banco. Me diga o nome e eu ajusto o que muda. ``` O exemplo está no `local`. No `drive`, o mesmo lugar se escreve com a pasta e o nome do arquivo — `imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md, na pasta carteira do seu Drive` —, e vale igual para o ONDE das linhas `tem` do checklist. O corretor precisa saber onde a coisa foi parar, e o transporte é o dele. --- ## 8 · Onde ela para A lista é ponto de partida, e isto não é modéstia: é a primeira linha da saída, escrita para o corretor ler antes de repassar qualquer coisa ao cliente. **1 · A exigência muda de banco, de cartório, de prefeitura e de estado.** O mesmo financiamento em dois bancos pede dossiês diferentes. A validade que uma certidão precisa ter quando chega na mesa é regra de quem recebe, não da skill. O ITBI é municipal: alíquota, base de cálculo e quem paga mudam de cidade para cidade, e a permuta é onde mais mudam. **A skill nunca escreve alíquota, teto de valor ou limite de renda** — esses números envelhecem dentro do arquivo, e o corretor repassa o velho. **2 · Ela marca presença, não validade.** `tem` quer dizer “está na carteira”, nunca “serve”. A matrícula de dois anos atrás está lá e não serve; a certidão do cônjuge errado está lá e não serve. **Ela não diz que um documento está em ordem** — é proibição escrita (CONTRATO §10). Ler a matrícula é `/corretor:conferir-matricula`, e nem aquela aprova: quem conclui é gente. **3 · Ela não promete prazo.** Cartório, banco, prefeitura, seguradora e síndico ditam os próprios prazos, e a skill não tem como saber o de nenhum deles. Os prazos que ela escreve são forma — “costuma sair em poucos dias úteis” —, nunca data, e **nunca entram na mensagem para o cliente**. Dizer “sai quinta” e o cartório levar três semanas custa a confiança do cliente no corretor, não no cartório. **4 · Documento em `_bruto/` sem data declarada é `tem` com ressalva.** A pasta guarda a origem, não a validade, e `_bruto/` **não se edita nem se apaga** (CONTRATO §4.7). Se o corretor disser que o que está lá está errado, o certo vai para o arquivo dono com `← corretor, `; o bruto fica como estava. **5 · Ela não sabe o que a imobiliária dele exige.** Renda de três vezes o aluguel, fiador com imóvel na mesma cidade, dois fiadores em vez de um: isso muda de imobiliária para imobiliária, e não está em lei nenhuma. Se `## Como eu trabalho` não disser, fica `?` — nunca o número que costuma se ver. **6 · Ela não fecha a lista quando já há advogado, despachante ou correspondente bancário no negócio.** Nesse caso a lista que vale é a deles, e esta serve para chegar na reunião com a papelada junta, em vez de sair de lá com uma folha de tarefas. **7 · Os seis casos da seção 4.5 saem da lista comum.** Espólio, imóvel de menor ou interditado, usufruto, vendedor pessoa jurídica, imóvel rural, empresa em recuperação. A skill nomeia o caso e para — completar a lista de um espólio de memória é o jeito mais rápido de fazer o corretor perder três semanas no cartório. **8 · Ela não julga o negócio.** Não decide preço, não diz se aceita a proposta, não opina se o comprador é bom pagador, não avalia se o fiador é suficiente, e não sugere pular documento para andar mais rápido. Quando a saída não sai, ela diz em uma linha o que não deu e qual é o caminho (CONTRATO §10). **9 · O que ela não apurou entra como `?`.** Metragem, valor, prazo, banco, nome de gente, número de matrícula: `?` sempre bate palpite, e o `?` é o que a próxima execução vai atacar. **10 · Ela não cobra sem ler a conversa, e não manda documento.** Com o envio ligado, a conversa de quem vai ser cobrado é lida antes, e cobrança que já chegou não sai (seção 6.1). A ponte não manda anexo. E quem não tem conector recebe o bloco para copiar, que é o padrão — não é consolo. A língua e o fecho são os do CONTRATO §10, e não se reescrevem aqui.