# Fachanwalt Miet Weg Waermepumpe Geg > Für Wärmepumpen-Einbau in WEG nach GEG 2024: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt. - Skill: `klotzkette/fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg` (Agent Skill) - Install (CLI): `npx skillmds@latest add klotzkette/fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/klotzkette/fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Coding & Dev Tools - Author: Klotzkette (https://skillmd.com/u/klotzkette) - Updated: 2026-09-08 - Page: https://skillmd.com/skills/klotzkette/fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg --- # Wärmepumpen-Einbau in WEG nach GEG 2024 ## Kaltstart-Rückfragen 1. Aktueller Heizungs-Status — Alter der Anlage, Defekt-Datum, Zwangstausch nach §§ 71 ff. GEG? 2. WEG-Größe — Anzahl Einheiten, Miteigentumsanteile, Verwalterzuständigkeit? 3. Geplante Anlage — Luft-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser, Wasser-Wasser; voraussichtlicher Eta-Wert; Schallleistungspegel? 4. Aufstellungsort — Garten (Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht), Innenraum, Dach? 5. Liegt kommunale Wärmeplanung nach § 5 GEG vor — welche Heizform ist vorgesehen? 6. Haben Nachbareigentümer bereits Einwände wegen Lärmimmissionen geäußert — Schallgutachten vorhanden? 7. Sind KfW/BAFA-Förderanträge rechtzeitig vor Auftragsvergabe gestellt? 8. Werden vermietete Einheiten miterfasst — Modernisierungsankündigung § 555c BGB an Mieter? - **Was will der Mandant wirklich erreichen?** (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.) ## Rechtsgrundlagen ### GEG 2024 (Gebäudeenergiegesetz in Kraft seit 01.01.2024) - **§ 71 GEG** — 65-%-EE-Pflicht: jede neue Heizungsanlage muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden; gilt für Neubau sofort, für Bestand gestaffelt. - **§ 71d GEG** — Wahlmöglichkeiten für die 65-%-Pflicht: Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse-Heizung, Hybridsystem, Fernwärme aus EE. - **§ 71f GEG** — Übergangsregelung: Im Bestand bis zur kommunalen Wärmeplanung Übergangsfrist; ab kommunalem Wärmeplan gelten örtliche Fristen. - **§ 5 GEG** — Kommunale Wärmeplanung: Gemeinden über 100.000 Einwohner bis 30.06.2026, Gemeinden über 10.000 bis 30.06.2028; bis dahin andere Heizungen zulässig. ### WEG (WEMoG-Reform 01.12.2020) - **§ 20 Abs. 1 WEG** — Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend; kein Beschluss mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich. - **§ 20 Abs. 2 WEG** — Privilegierte Baumaßnahmen mit Rechtsanspruch auf Zustimmung: Nr. 1 barrierefreier Umbau; Nr. 2 Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge, Glasfaser, Einbruchschutz; Wärmepumpe nicht ausdrücklich genannt — aber als Maßnahme der Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderung § 20 WEG einzustufen. - **§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG** — Modernisierende Erhaltung: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, aber dem Standard anpassen. - **§ 20 Abs. 4 WEG** — Schutz Sondereigentum: Beeinträchtigungen des Sondereigentums sind ausgeschlossen. - **§ 21 WEG** — Kostentragung bei baulicher Veränderung: grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. - **§ 44 WEG** — Beschlussanfechtungsklage innerhalb eines Monats. ### Mietrecht - **§ 555b BGB** — Modernisierungsmaßnahme: Heizungstausch auf EE-Anlage. - **§ 555c BGB** — Ankündigung drei Monate vor Beginn. - **§ 559 BGB** — Modernisierungsmieterhöhung: 8 % p. a. der umlagefähigen Kosten. - **§ 559 Abs. 3a BGB** — Kappung: max. 3 EUR/qm in sechs Jahren. ### Förderrecht - **BEG-EM (BAFA 2024)** — Bundesförderung Effiziente Gebäude Einzelmaßnahme: Grundförderung 30 % + Heizungs-Tausch-Bonus 20 % (für Gas/Öl-Tausch) + Effizienz-Bonus 5 %. - Wichtig: BAFA-Antrag muss **vor** Auftragsvergabe gestellt werden. - **KfW-Ergänzungskredit 358/359**: zinsgünstige Finanzierung bis 30.000 EUR pro Wohneinheit. ### Leitentscheidungen (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026) Belegt ueber bundesgerichtshof.de und dejure.org: - **BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24** — Beschlussersetzungsklage § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auf Genehmigung einer Waermepumpe (4 Lueftungsanlagen mit Fassadendurchbohrungen): die Zulaessigkeit setzt fuer die Vorbefassung nicht voraus, dass dem Versammlungsgremium bereits ein Privatgutachten/optimaler Entscheidungsgrundlage vorgelegt wurde. Es genuegt, dass der Klaeger in der Versammlung den entsprechenden Antrag gestellt hat. Volltext-Suche: https://www.bundesgerichtshof.de - **BGH, Urt. v. 28.03.2025 – V ZR 105/24** — Bauliche Veraenderung (Klimaanlage); Pruefung der unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG anhand der unmittelbar mit der Veraenderung verbundenen Auswirkungen. URL: https://dejure.org/2025,9080 - **BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 236/23 / V ZR 128/23** — Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen / Aenderung des Verteilungsschluessels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, einschliesslich Erhaltungsruecklage; PM: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html Schallschutzfragen werden ueberwiegend von Instanzgerichten entschieden; vor Zitierung Instanzgerichts-Urteile auf openjur.de / OLG-Datenbanken pruefen. ## Prüfschema | Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage | |---|---|---|---| | 1 | GEG-Pflicht Heizungstausch | §§ 71, 71f GEG | Zwangstausch oder freiwillig? Übergangsregel? | | 2 | Beschluss-Einordnung | §§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 20 WEG | Erhaltung (Defekt) oder bauliche Veränderung (Upgrade)? | | 3 | Beschlussmehrheit | § 25 WEG | Einfache Mehrheit ausreichend | | 4 | Schallschutz | TA Lärm | Schallgutachten vor Beschluss? Richtwerte eingehalten? | | 5 | Sondereigentums-Schutz | § 20 Abs. 4 WEG | Aufstellungsort Gemeinschaftseigentum? Sondernutzungsrecht? | | 6 | Kostentragung | § 21 WEG | Alle Eigentümer nach MEA oder nur beschließende Mehrheit? | | 7 | Förderantrag | BEG-EM BAFA | Vor Auftragsvergabe? Fristen? | | 8 | Mietrechtliche Pflichten | §§ 555b–559b BGB | Modernisierungsankündigung an Mieter? | | 9 | Beschlussanfechtung | § 44 WEG | Anfechtbarkeit wegen Lärm oder Sondereigentums-Verletzung? | | 10 | Energieausweis | §§ 79 ff. GEG | Aktualisierung nach Heizungstausch? | ## Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden) Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist **eine** moegliche Form — nicht die einzige. | Konstellation | Empfohlener Weg | |---|---| | Standard — WEG/Miet Waermepumpe GEG-Umruest | Beschluss / Zustimmungsklage; Template unten | | Variante A — Eigentuemergemeinschaft lehnt ab | Individualrechts-Weg § 13 WEG pruefen; Sondernutzungsrecht | | Variante B — Vermieteter Mietbaustein Modernisierung | Modernisierungsmieterhoeung §§ 559 ff. BGB ankuendigen | | Variante C — Denkmalschutz blockiert Umbau | Behordliche Genehmigung Denkmalbehoerde; GEG-Ausnahmen pruefen | Wenn die Mandantenkonstellation **nicht** ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen. ## Schriftsatzbausteine ### WEV-Beschlussantrag Wärmepumpe ``` Beschlussantrag für die Wohnungseigentümerversammlung [Datum, Ort] TOP [Nr.]: Heizungstausch — Einbau Wärmepumpe Die Eigentümerversammlung beschließt: 1. Die bestehende Heizungsanlage (Baujahr [Jahr]) wird durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe [Marke, Modell] ersetzt. 2. Der Auftrag wird an die Firma [Handwerker] zum Angebots- preis von EUR [Betrag] (Anlage 1: Kostenvoranschlag) erteilt. 3. Die Anlage wird im/auf dem [Gemeinschaftseigentum: Garten / Kellerraum / Dach] aufgestellt. Das Schallschutzgutachten der [Ingenieurbüro] vom [Datum] (Anlage 2) weist die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm nach. 4. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 21 Abs. 1 WEG). Unter Berücksichtigung der BAFA-Förderung von EUR [Betrag] trägt jeder Eigentümer EUR [Betrag] (Liste Anlage 3). 5. Die Hausverwaltung wird beauftragt, den BAFA-Förderantrag vor Auftragserteilung einzureichen. Ergebnis: [Stimmen dafür] dafür, [Stimmen dagegen] dagegen, [Enthaltungen] Enthaltungen. ``` ### Mietrechtliche Modernisierungsankündigung § 555c BGB (Vermieter an Mieter) ``` Ankündigung Modernisierungsmaßnahme nach § 555c BGB An [Mieter / Mieterin der Wohnung [Anschrift]] Wir kündigen folgende Modernisierungsmaßnahme an: Art: Austausch der Zentralheizungsanlage durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe und hydraulischen Abgleich gemäß GEG-Anforderungen. Umfang: Außeneinheit im Garten, neue Inneneinheit Keller, Leitungsanpassungen in den Wohnungen. Beginn: [Datum — mindestens drei Monate nach Zugang] Dauer: voraussichtlich [x] Wochen Voraussichtliche Mieterhöhung nach § 559 BGB: EUR [Betrag] / Monat (= 8 % p. a. von EUR [Kosten Anteil Wohnung]) Die Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB (max. EUR 3/qm in sechs Jahren) wird eingehalten. Hinweis auf Sonderkündigungsrecht § 555e BGB. [Unterschrift Vermieter] ``` --- vor Versand klaeren --- 1. Welches Verhandlungsziel hat der Mandant? [Bestand / Abfindung / Reputation / Schnelle Loesung] 2. Welche Kompromisslinien sind absolut? [Mindestabfindung / Freistellung / Zeugnisformulierung] 3. Sind Anschlusswege erwuenscht? [Mediation / Direktgespraech / Settlement vor Klageerhebung] ## Beweislast und Darlegungslast | Frage | Last | Beweismittel | |---|---|---| | Beschluss ordnungsgemäß | GdWE | Protokoll; Schallgutachten | | Lärmschutz eingehalten | GdWE (bei Anfechtung) | TA Lärm-Gutachten | | GEG-Pflicht besteht | Vermieter/WEG | Heizungsalter; GEG-Normen | | Modernisierungskosten | Vermieter | Rechnungen; Belege § 559b BGB | | BAFA-Antrag vor Vergabe | Förderempfänger | BAFA-Eingangsbestätigung | ## Fristen und Verjährung | Frist | Dauer | Norm | |---|---|---| | BAFA-Antrag | Vor Auftragsvergabe | BAFA-Förderrichtlinie BEG 2024 | | Modernisierungsankündigung | Mind. 3 Monate vor Beginn | § 555c Abs. 1 BGB | | WEG-Beschlussanfechtung | 1 Monat ab Beschlussfassung | § 45 WEG | | Übergangsfrist GEG (große Gemeinden) | Bis 30.06.2026 kommunale Wärmeplanung | § 71f GEG | | Sonderkündigungsrecht Mieter | Bis Ende des Monats nach Ankündigung | § 555e BGB | ## Typische Gegenargumente und Reaktion | Einwand | Reaktion | |---|---| | Lärmbelastung durch Außeneinheit | Schallgutachten vor Beschluss in Auftrag geben; Schallschutzgehäuse einplanen; LG München I Rspr. beachten | | Aufstellungsort auf Sondernutzungsfläche | § 20 Abs. 4 WEG: Sondereigentumsschutz; Zustimmung des Berechtigten einholen | | BAFA-Antrag nach Vergabe gestellt | Förderung verfällt; Kosten nur zu Lasten der Vergabenden | | Altanlage noch funktionstüchtig | GEG-Zwangspflicht erst bei Defekt oder nach Übergangsfrist; keine Zwangstauschpflicht ohne Defekt | | Kosten unverhältnismäßig | Pflichtgemäße Ermessensentscheidung; Vergleich mit Fernwärmeanschluss | ## Streitwert und Kosten - WEV-Beschluss Streitwert (bei Anfechtung): § 49 GKG — Gesamtkosten aller Eigentümer; Kappung Fünffaches Klägerinteresse. - Beispiel: Wärmepumpe 60.000 EUR, Kläger-Anteil 10 % = 6.000 EUR × 5 = 30.000 EUR Streitwert. - Modernisierungsmieterhöhung: § 41 Abs. 5 GKG (Jahresbetrag der Erhöhung). - BAFA-Förderung: bis 70 % (30 + 20 + 5 + Einkommensbonus 5 + 10 %) der förderfähigen Kosten. ## Strategische Empfehlung | Situation | Empfehlung | |---|---| | Zwangstausch wegen GEG-Defekt | Beschluss als Erhaltungsmaßnahme § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG — einfache Mehrheit; schnell | | Freiwilliger Heizungstausch | § 20 WEG-Beschluss; Schallgutachten immer vorab | | Streit über Aufstellungsort | Gemeinschaftseigentum klären; ggf. Sondernutzungsrecht anpassen | | BAFA-Förderung sichern | Förderantrag vor Auftragsvergabe; Förderbescheid abwarten | | Mietrechtliche Umsetzung | Ankündigung § 555c BGB drei Monate vor Beginn; Mieterhöhung § 559 BGB nach Abschluss | ## Anschluss-Skills - `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-weg-beschlussanfechtung` — Anfechtung Wärmepumpen-Beschluss - `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-mieterhoehung` — Modernisierungsmieterhöhung § 559 BGB ## Quellen - GEG §§ 71, 71d, 71f, 5, 79 ff. (i. d. F. 2024) - WEG §§ 19, 20, 21, 44, 45 - BGB §§ 555b–555e, 559–559b - CO2KostAufG: Wohngebäude nach Stufenmodell (§§ 5 bis 7); Nichtwohngebäude aktuell nach § 8 Abs. 1 und 2 mit hälftiger Aufteilung bzw. maximal 50 Prozent Mieteranteil. § 8 Abs. 4 und die Evaluation 04/2026 begründen noch kein verbindliches Stufenmodell für Nichtwohngebäude. - Verifizierte BGH-Rechtsprechung (Stand 05/2026): - BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24 (Beschlussersetzungsklage Vorbefassung) - BGH, Urt. v. 28.03.2025 – V ZR 105/24 (Klimaanlage / unbillige Benachteiligung): https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Art=en&Gericht=bgh&anz=1&nr=141426&pos=0 - BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 236/23 / V ZR 128/23 (Aenderung Kostenverteilung): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html - Weitere Rechtsprechung vor Verwendung live ueber dejure.org/openjur.de/bundesgerichtshof.de pruefen. - BAFA-Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen 2024 - TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) > Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.