# 评估房地产与物业争议

> 形成轨道分流、请求抗辩、管辖期限、金额区间和证据决策矩阵

- Skill: `lawyeah-tech/skill-300` (Agent Skill, multi-file: 5 files)
- Install (CLI): `npx skillmds@latest add lawyeah-tech/skill-300`
- Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/lawyeah-tech/skill-300/raw
- Safety review: pending
- Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex
- Category: Coding & Dev Tools
- Author: Lawyeah-Tech (https://skillmd.com/u/lawyeah-tech)
- Updated: 2026-09-17
- Page: https://skillmd.com/skills/lawyeah-tech/skill-300

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# 评估房地产与物业争议

## 任务目标

在明确、无利益冲突的单方立场下，形成“房地产与物业争议总体评估矩阵”：轨道分流、主体和程序状态、事实时间线、逐项请求／抗辩、论坛与程序入口、期限待核、金额区间与非金钱后果、证据缺口、对方最强解释和下一步。

`depends-on` 为空。接受用户、律师、机关或其他来源的等价事实、测算和证据清单。

## 工作边界

正触发：商品房、存量房、房屋租赁、物业服务、开发合作或不动产登记民事段已形成争议，用户仍需决定请求、抗辩、路线或下一步。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 尚未成争，只要改合同、出稿或做签前审查（审查起草领域，本窗搁置，只说明不实施）；
- 只要发送版催告、解除或退房函；
- 只要精算工作表或完整证据卷；
- 已决定起诉／仲裁申请／答辩／开庭／执行并只要相应文书；
- 建设工程价款、工期、质量鉴定或实际施工人主轴；
- 一般买卖、服务、承揽等非不动产主轴。

C 端退房／物业／租赁／认购／二手房审查／拆迁材料只分流，不回改。本任务不生成发送版解除函、可提交诉状或答辩，不给胜诉率。

## 建立坐标

确认：使用者与授权；单方立场；相对方及可能责任主体（开发商、项目公司、销售代理、原业主、中介、物业服务人、业委会）；合同、网签、预售许可、权属证书版本；争议轨道；法域；当前协商、催告、仲裁、诉讼或执行状态。

同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出，澄清代表哪一方。口头转述和“已读”不写成已受理、已送达或期限已起算。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`R#` 机关或生效文书；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口；`Q#` 请求／抗辩；`T#` 轨道；`V#` 评估版本；`E#` 发送／送达／履行凭证。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、举证和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成可处理部分；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验解除、预售许可、专属管辖、物业费抗辩、期限；`search_practiced` 补路径与反例；特殊事实用 `search_case_by_fact`。不虚构案件系统。工具不可用时继续事实、主体、程序文书状态和问题清单；请求／抗辩的法律结论及期限字段停止。

## 五个判断节点

执行顺序和停止条件以 [方法](references/method.md) 为准。这里只列入口，不代替节点。

### 1. 轨道分流、主体、文本版本和程序状态

先做专项转出，再标定 `T#` 轨道：商品房／存量房／租赁／物业／开发合作／登记征收民事段。固定合同、网签、补充协议、广告宣传和权属证书冲突并列。

### 2. 请求与抗辩假设

每个 `Q#` 独立列法律效果、成立条件、支持及不利事实、控制方、最强反方、主备位和互斥。继续履行、催告、解除、购房款返还、违约金、物业费、押金不得合成一笔“房产权益”。构成逾期交房不等于当然解除。

### 3. 论坛、催告／解除和期限

普通商品房买卖、物业服务合同不得当然写成不动产专属管辖。房屋租赁、物权确认／分割／相邻按民诉法解释第 28 条处理。催告与解除分账。期限分列诉讼时效、商品房解除除斥、办证期间、异议登记十五日，不混算。

### 4. 金额区间与非金钱后果

分项列购房款、利息、违约金、面积差、物业费、租金、押金。未知不写零。不得把已删一倍惩罚性赔偿写成必得。过户、腾退、修复、协助办证等非金钱结果单列。

### 5. 证据、反方和下一步

证据矩阵列待证事实、支持与不利、控制方、合法取得、缺口和最晚时点。下一步按期限灭失、易失证据、能否改变 `Q#`、可逆性排序。发送解除函、立案、精算标为转介。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；基础主体或文本无法建立；用户坚持伪造、隐匿、威胁或违法取证。
- `字段停止`：法域、日期、文书送达、动态规则、专属管辖或预售许可未核验。
- `目标停止`：主目标已变为发函、精算、建卷、和解协议或程序文书。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。正触发状态只用 `已形成`、`部分形成并明确受限字段`、`因停止条件未形成`。边界见 [路由](references/routing.md)。