# 二手房买卖·审查

> 审查待签存量房过户合同，核权属与原贷解押、户口迁出和中介安排。

- Skill: `lawyeah-tech/skill-366` (Agent Skill, multi-file: 7 files)
- Install (CLI): `npx skillmds@latest add lawyeah-tech/skill-366`
- Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/lawyeah-tech/skill-366/raw
- Safety review: pending
- Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex
- Category: Coding & Dev Tools
- Author: Lawyeah-Tech (https://skillmd.com/u/lawyeah-tech)
- Updated: 2026-09-17
- Page: https://skillmd.com/skills/lawyeah-tech/skill-366

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# 二手房买卖·审查

## 任务目标

在单一立场下，只审查 **买卖合同 / 二手房（存量房）买卖合同** 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。

本技能类型锁死。不扫描其他类型。场景分层为 **P0**。`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性或过户／迁户保证。

## 工作边界

正触发：已有可读待签文本要评改；尚未签署，尚未成争，核心给付是已建成存量房屋的所有权转移换价款，出卖人不是以预售许可对外销售的房地产开发企业。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 文本是商品房预售或开发商待售现房（预售许可证、五证、未建成房屋、出卖人为房地产开发企业销售项目）→ `一般商品房买卖合同·审查` 或 本套导航的类型切开步骤；
- 经济适用房、共有产权住房、让与担保式买卖、以房抵债 → 对应场景原子；
- 主给付是居间报酬或带看成交 → `存量房买卖或租赁居间带看二手房→`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → `二手房买卖·起草`；
- 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已过户还要解除、或已出现催告、索赔、诉讼仲裁 → 合同争议或对应专项领域。

阴阳合同避税、规避限购或伪造权属：只出告知，不改写成可履行结构。

## 建立审查坐标

确认：使用者与授权；买或卖单一立场；相对方；正文、附件、网签稿版本；房屋坐落与权证号；不可接受事项；法域与拟签时限。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密时，先停止策略输出。

## 来源和判断状态

编号：`S#` 单方陈述；`D#` 材料表面；`A#` 当前一致／承认；`C#` 合同条款定位；`L#` 运行时已核验规则；`I#` 判断；`G#` 缺口。

判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的价格、日期、面积用 `【待填】`，不编造。

## 本类型硬闸

审查过程必须逐项点名，不得用商品房预售清单代替：

1. **权属与抵押查封**：以不动产登记簿为准；抵押、查封、居住权、异议登记未闭合不得写“产权清晰”。
2. **共有人与配偶**：登记权利人、隐名共有、夫妻共同财产未全体同意则签署能力字段停止。
3. **户口约定**：迁出期限、在册人员、户口保证金和逾期后果；不承诺行政机关必然迁出，不把未迁户写成过户无效。
4. **资金监管／过户与交房顺序**：大额房款进监管或托管；网签 ≠ 过户 ≠ 交房；付款节点挂在权属变更或约定条件上。
5. **阴阳合同**：网签价与真实成交价必须同一口径；用户要两套价格避税则整体停止。
6. **税费承担**：列明契税、增值税、个税、土地出让金等税种及承担方；约定转嫁不能对抗税务机关；禁止用商品房面积误差百分之三规则结算存量房面积。

## 判断节点

执行顺序和停止条件以 [审查方法](references/method.md) 为准。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。交付按 [输出合同](references/output-contract.md)。边界见 [路由](references/routing.md)。

必须有修改句。禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》《物权法》及其解释当作现行规则。不得把商品房预售许可、面积误差百分之三、竣工验收备案等开发商销售规则硬套本类型。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 使用 Lawyeah MCP

宿主可调用时：`search_law` 核验物权变动与合同区分、共有处分、不得转让情形、定金上限、格式条款、虚假意思表示、契税纳税人；`search_practiced` 补审查反例；`search_template` 只借修改句结构。不虚构案件系统。

`search_law` 对法律结论为 required 级节点：不可用时不拒绝执行，只停止法律结论字段。返回已失效《合同法》《物权法》及其解释时记为噪声，不得写入 `L#`。返回商品房预售专属规则时，不得当作本类型默认法。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；无可读文本仍要实体意见；用户坚持伪造倒签、设计阴阳合同或规避限购、把查封房改成可过户文本、保证有效或必然过户／迁户。
- `字段停止`：登记簿、共有人、地方资金监管或限购规则未核验；关键价款或面积缺失。
- `目标停止`：主目标已变为他类型起草、履约交底或争议文书。

生存级首付或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。