# 房屋整售合同·起草

> 按已谈妥条件起草整栋或整层房屋整售合同，把整体性与主协议优先、土地出让或自持限制、三方监管解押、单套加整栋面积双红线写入初稿，出稿后自审。

- Skill: `lawyeah-tech/skill-635` (Agent Skill, multi-file: 7 files)
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- Author: Lawyeah-Tech (https://skillmd.com/u/lawyeah-tech)
- Updated: 2026-09-17
- Page: https://skillmd.com/skills/lawyeah-tech/skill-635

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# 房屋整售合同·起草

## 任务目标

在单一立场下，只起草 **房屋整售合同**，并按本类型硬闸自审。交付可编辑草稿、未决项、自审风险表和自审后修改句。

本技能类型锁死。不扫描其他合同类型。本原子只承担本类型起草。待签评改转 `房屋整售合同·审查`。场景分层为 **P0**。

`depends-on` 为空。不要求先跑导航。

不交付：他类型起草、履约交底、争议文书、有效性或整栋过户/税负保证。

## 工作边界

正触发：本类型条件已谈妥、要出己方稿；尚未签署，尚未成争，核心给付是**单一买受人（或其指定主体）打包受让整栋、整层或可独立封闭运营的整宗房屋资产**，目的是取得完全控制权（含外墙、屋顶、大堂等共有部分的使用权与收益权）。

负触发并输出 `触发判定：负触发，未启动本任务`：

- 房地产开发企业向社会**逐套散售**预售或现售 → 转 `一般商品房买卖合同·审查`；
- 业主出售已取得产权的**单套存量房** → 转 `二手房买卖·审查`，若该原子不可用则转 本套导航的类型切开步骤；
- 多个独立买受人集合购买，公有部分仍按份共有 → 转 `房屋团购合同·审查`（房屋团购）；专业版未收录则 `unavailable`，不得用本技能硬套；
- 按买方技术任务书**定向开发/定制** → 转 `房产定制销售合同·审查`；
- 包销方代理销售并在期满**强制购买未售存货** → 转 `房地产包销合同·审查`（房地产包销）；专业版未收录则 `unavailable`；
- 通过收购项目公司股权间接拿房 → 转 `通过收购项目公司股权间接拿房→转`；不含整栋房屋控制权的单项资产收购 → 转 `不含整栋房屋控制权的单项资产收购→转`；
- 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 → 留本任务起草并自审；
- 已签只问交房、办证、付款留痕 → 本套导航的履约步骤；
- 已成争（催告、解除、索赔、诉讼仲裁），**包括已经批量网签后要求解除** → `或对应专项领域。`，不在本任务做解除评估。

挂靠、违法分包、规避限购、改变规划用途包装成可履行、违反自持期限转让、体外循环解押：只出告知，不改写成可履行结构。

## 本类型硬闸

未完成下列切开和落句，不得宣称起草完成。**禁止把散售商品房的五证清单当作本类型默认主闸。**

1. **整体性切开**。买受人必须是单一主体或其指定主体；交易目的是整栋/整层完全控制权。多名互不隶属买受人且公有部分仍按份共有 = 团购，转出。禁止解释为可部分履行的散售集合。
2. **「1+N」主协议优先**。必须存在（或补写）整体销售专门协议，并约定与网签标准买卖合同冲突时**以主协议为准**。缺优先条款 = `必须改`。
3. **土地出让 / 自持 / 规划用途**。核土地出让合同及补充协议：是否不得分割转让、须整体运营、自持年限、规划用途。拟改变用途或未满自持仍转让：红线，不改成可履行文本。
4. **整体转让权，不是五证表**。重点是出卖人有无权利把整栋打包转让，以及不动产登记簿上的抵押/查封。开发商存货可把证照作为尽调附件，不得用预售证覆盖单套房源那一套默认表替代本闸。
5. **共有部分与冠名权入附件**。屋顶、外墙广告、大堂、管井、避难层、地下车位/人防/机房、建筑冠名权必须有范围界定，不得只列专有部分房号。
6. **租约与工程款**。带租约必须在「清场交付」与「带租约转让」中二选一并处理承租人优先购买通知或书面弃权。工程款未结清、施工方优先受偿未闭合：红线或字段停止。
7. **资金封闭监管 + 先解押后过户**。首笔用于解押的款项必须进三方监管账户并专款脱抵；提前大额解押款须有反担保。进出卖人一般户：红线。
8. **面积与解除的双红线**。按实测调整总价；**单套**与**整栋合计**面积误差均须有解除阈值。禁止只写「按规定」或只抄散售单套 3% 而不写整体红线。任一套因出卖人原因不能过户，买受人有权**整体解除**。

必须有修改句。禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。


## 起草模式

本原子只起草本类型。有完整待签文本要评改时，转 `房屋整售合同·审查`。

仍只加载本目录 [基本面](references/基本面.md) 与 [框架](references/框架.md)。不另写一套硬闸。

先按框架六步落稿：首部 → 交易条款 → 配套 → 尾部 → 正说反说 → 必写与禁忌。商业数字未给用 `【待填】`。同一套本类型硬闸，在落稿时写成正文必写、附件必附或禁止出现，不得审完再补。

**起草必写：** 买受人为单一主体或其指定主体，交易目的是整栋/整层完全控制权，禁止解释为可部分履行的散售集合；「1+N」整体销售专门协议优先，与网签标准买卖合同冲突时以主协议为准；土地出让/自持/规划用途写入（不得分割转让、整体运营、自持年限、规划用途）；整体转让权与登记簿抵押/查封披露，不得用预售证单套房源表替代；共有部分与冠名权范围界定；带租约须在清场交付与带租约转让中二选一并处理承租人优先购买通知或书面弃权，工程款未结清、施工方优先受偿须闭合；首笔解押款进三方监管账户专款脱抵，提前大额解押须有反担保；单套与整栋合计面积误差均须有解除阈值，任一套因出卖人原因不能过户则整体解除。

**附件必附：** 《房产明细表》（各套面积、网签拆分价）；《共有部分范围界定图》；带租约时承租人优先购买通知或书面弃权；开发商存货可将证照作尽调附件。

**禁止出现：** 多名互不隶属买受人且公有部分仍按份共有仍按整售落稿；拟改变用途或未满自持仍转让包装成可履行；只写「按规定」或只抄散售单套 3% 而不写整体红线；解押款进出卖人一般户；把散售商品房五证清单当作本类型默认主闸。

出稿后必须用本类型硬闸与 [审查方法](references/method.md) 自审。未过不得宣称起草完成。交付草稿、未决项、自审风险表、自审后修改句。

他类型出稿、已签履约、已成争：仍负触发。

## 判断节点

以 [审查方法](references/method.md) 为准。本技能固定加载：

- [基本面](references/基本面.md)
- [框架](references/框架.md)

禁止打开其他类型目录。交付按 [输出合同](references/output-contract.md)。边界见 [路由](references/routing.md)。

入口（细节以 method 为准）：

0. 签署状态分流：已批量网签要解除 → 争议；有完整待签文本要评改 → `房屋整售合同·审查`；无文本且本类型条件已谈妥 → 留本任务起草并自审；已签履约 → 本套导航履约步骤。
1. 类型切开：单一买受人打包整栋控制权才留本任务；散售转 `一般商品房买卖合同·审查`；二手转 `二手房买卖·审查`；团购转 `房屋团购合同·审查`；定制转 `房产定制销售合同·审查`；包销转 `房地产包销合同·审查`；股权收购转 `通过收购项目公司股权间接拿房→转`。
2. 整体性语言、1+N 优先、土地用途/自持/分割限制。
3. 主体、国资评估进场、企业购住宅限购、工程款、承租人优先购买。
4. 房号清单、共有部分图、地下/人防、面积双红线、风险转移时点。
5. 大证拆分、批量网签、内部决议、税费预审、国资生效条件。
6. 整体包干价与网签拆分价、三方监管、解押、反担保、定金。
7. 格式条款；改变用途/自持不改结构；税费承担与发票类别。
8. 按框架六步出修改句：部分不能过户=整体解除；排他期；物管撤场。

## 停止与安全

- `整体停止`：立场或授权不明；利益冲突未解；用户坚持伪造倒签、补假解押/假进场、规避限购、把改变规划用途或违反自持改成可履行结构、设计体外循环解押、保证有效或保证整栋过户/税负上限。
- `字段停止`：土地出让限制、抵押状态、工程款、租约清单、国资程序、监管账户、限购资格、地方批量网签规则未核验。
- `目标停止`：主目标已变为他类型起草、履约交底或争议/解除文书。

生存级首付款或个人无限连带且用户拒绝升级：停止「可以签署」建议。

## 律页能力增强

本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。

- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现争点、审查反例和路径；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构，不证明本约条款已被接受。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释当作现行规则。不得把已被删除的商品房买卖合同司法解释原第 14 条当作面积误差现行依据。不得把已失效的《企业国有产权转让管理暂行办法》当作进场依据。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。

## 交付

严格按 [输出合同](references/output-contract.md) 十节交付。判断只用 `现有依据支持`、`现有依据不支持`、`依据不足，无法形成结论`。