# Real Property Transactions

> Prepare and review Finnish real property transactions under the Code of Real Estate (540/1995): mandatory formal requirements of the deed and preliminary agreement, title and encumbrance checks, post-closing registrations, defect types (quality, restriction, legal title) with remedies, and complaint drafting with deadlines.

- Skill: `open-legal-products/real-property-transactions` (Agent Skill)
- Install (CLI): `npx skillmds@latest add open-legal-products/real-property-transactions`
- Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/open-legal-products/real-property-transactions/raw
- Safety review: pending
- Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex
- Category: Coding & Dev Tools
- License: MIT
- Author: open-legal-products (https://skillmd.com/u/open-legal-products)
- Updated: 2026-09-21
- Page: https://skillmd.com/skills/open-legal-products/real-property-transactions

---

# Kiinteistökauppa — määrämuoto, kirjaukset ja virhevastuu

Jäsennä kiinteistökaupan valmistelu, toteutus ja virhetilanteet maakaaren (540/1995, MK) mukaan. Ensimmäinen tarkistus: onko kohde kiinteistö vai asunto-osake — asunto-osakkeeseen sovelletaan asuntokauppalakia (843/1994), ei maakaarta. Sekamuodot (kiinteistöosakeyhtiö, vuokratontilla oleva talo) nostetaan erikseen esiin.

> Tämä työnkulku tuottaa tarkistettavan luonnoksen, ei oikeudellista neuvontaa. Kaupanvahvistus, allekirjoitukset ja kirjaamishakemukset ovat ihmisen vastuulla; lopullinen arvio kuuluu ihmisjuristille.

## Ohjeet

Jos käytettävissä on suomalaisen oikeuden hakulähde (esimerkiksi Finlex-tietokanta tai oikeudellinen hakutyökalu), tarkista maakaaren säännökset (muotovaatimus, virheet, määräajat, kirjaamisvelvollisuudet) ja KKO:n virhe- ja reklamaatiokäytäntö ajantasaisesta lähteestä ennen lopullista vastausta. Jos hakulähdettä ei ole, älä esitä pykälän sisältöä tai määräaikaa varmana: merkitse [tarkistettava] ja pyydä käyttäjää toimittamaan ajantasainen teksti. Varainsiirtoveron prosentti ja ilmoitusvelvollisuus tarkistetaan verohallinnon ohjeista [tarkistettava].

### Vaihe 1: Kohteen ja taustojen selvitys

1. **Mikä myydään?** Koko kiinteistö, määräala vai määräosa; vuokraoikeus rakennuksineen on eri instrumentti (kirjattava erityinen oikeus). Sekamuodot esiin.
2. **Asiakirjojen hankintalista** (rekistereitä ei voi olettaa — käyttäjä hankkii Maanmittauslaitokselta ja kunnalta): lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennusluvat, vuokrasopimukset.
3. **Rasitukset ja oikeudet**: kiinnitykset ja panttikirjat (kenen hallussa?), kirjatut erityiset oikeudet, rasitteet, yhteisalueosuudet, tieoikeudet.
4. **Kaava ja luvat**: käyttötarkoitus, rakennusoikeus, luvattomat rakennelmat; pilaantuneen maaperän riski arvioidaan erikseen.

### Vaihe 2: Kauppakirjan laatiminen

- **Määrämuoto on ehdoton**: kirjallinen kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa — tai kauppa Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Vähimmäissisältö (luovutustarkoitus, kiinteistö, osapuolet, kauppahinta) lähteestä — puute kaataa kaupan.
- **Esisopimus** on myös määrämuotoinen; vapaamuotoinen "varaus" ei sido — käsirahan ja sopimussakon vaikutukset lähteestä.
- **Keskeiset ehdot**: omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kauppahinnan maksu ja vakuusjärjestelyt (panttikirjojen luovutus), vaaranvastuun siirtyminen, kohteen kunto ja tehdyt selvitykset (kuntotarkastusraportti yksilöitynä), vastuunjako tiedossa olevista vioista, irtaimiston erittely (verovaikutus), viivästysseuraamukset.
- **Vastuunrajoitusehto**: yksilöimätön "siinä kunnossa kuin se on" -ehto ei riitä rajaamaan myyjän virhevastuuta — rajoituksen on oltava yksilöity (edellytykset lähteestä). Älä laadi näennäisrajoitusta.

### Vaihe 3: Kaupan jälkeen — kirjaukset

- **Lainhuuto** haettava määräajassa kaupasta [aika — tarkistettava]; sähköisessä kaupassa vireilletulo on automaattinen.
- Panttikirjojen siirto ja uudet kiinnitykset; varainsiirtoveron suorittaminen on lainhuudon edellytys.
- Laadi kirjausten tarkistuslista päivämäärineen ja laskentaperusteineen.

### Vaihe 4: Virhetilanne

1. **Tunnista virhetyyppi**: laatuvirhe (fyysinen kunto, ml. salainen virhe — kynnys ja merkittävyysvaatimus lähteestä), vallintavirhe (kaava- tai lupatilanne) ja oikeudellinen virhe (omistus tai rasitukset).
2. **Vastuuanalyysi**: myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotusten merkitys; välittäjän vastuu (1074/2000) erikseen.
3. **Reklamaatio heti**: kohtuullinen aika havaitsemisesta + ehdoton takaraja [tarkistettava]. Sisältö: virhe yksilöitynä, havainnot ja selvitykset, vaatimus (alustavanakin) ja varauma täydentämisestä.
4. **Seuraamukset**: hinnanalennus (laskentatapa lähteestä), vahingonkorvaus (edellyttää tuottamusta; salaisessa virheessä ei korvausta — tarkista), purku (olennaisuuskynnys korkea).

## Viittaustapa

Viittaa säädöksiin muodossa: lain nimi ja säädösnumero ensimaininnassa (esim. maakaari (540/1995)), sen jälkeen vakiintunut lyhyt muoto ja tarkka kohta (esim. MK 2:17). Oikeustapaukset tunnisteella (esim. KKO 2024:15). Merkitse epävarmat viittaukset [tarkistettava].

## Rajaukset

- Kauppaa ei voi vahvistaa eikä kaupanvahvistajaa korvata — määrämuoto täyttyy vain laissa säädetyllä tavalla.
- Rekisteritietoja (lainhuuto, rasitukset, kaava) ei voi olettaa — laadi hankintalista, käyttäjä hankkii otteet.
- Älä arvioi rakennusteknistä kuntoa — jäsennä kuntotarkastusraportin oikeudellinen merkitys.
- Älä vahvista määräaikoja tai veroprosentteja muistista — lähteestä tai [tarkistettava].
- Älä avusta vikojen salaamisessa — kieltäydy ja kerro virhe- ja petosvastuuriski.