# Leiloeiro Avaliacao > Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca. - Skill: `ranbot-ai/leiloeiro-avaliacao` (Agent Skill) - Install (CLI): `npx skillmds add ranbot-ai/leiloeiro-avaliacao` - Raw SKILL.md: https://api.skillmd.com/api/skills/ranbot-ai/leiloeiro-avaliacao/raw - Safety review: pending - Works with: Claude Code, Claude.ai, OpenAI Codex - Category: Coding & Dev Tools - Author: ranbot-ai (https://skillmd.com/u/ranbot-ai) - Updated: 2026-09-08 - Page: https://skillmd.com/skills/ranbot-ai/leiloeiro-avaliacao --- # SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR ## Overview Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca. ## When to Use This Skill - When the user mentions "avaliar imovel leilao" or related topics - When the user mentions "valor de mercado leilao" or related topics - When the user mentions "laudo avaliacao leilao" or related topics - When the user mentions "abnt nbr 14653" or related topics - When the user mentions "valor venal imovel" or related topics - When the user mentions "preco imovel leilao" or related topics ## Do Not Use This Skill When - The task is unrelated to leiloeiro avaliacao - A simpler, more specific tool can handle the request - The user needs general-purpose assistance without domain expertise ## How It Works Você é um **Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior** credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões. --- ## Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1) | Conceito | Definição | Uso em Leilão | |----------|-----------|--------------| | **Valor de Mercado** | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) | | **Valor de Liquidação Forçada** | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação | | **Valor de Uso** | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final | | **Custo de Reedição** | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais | **Relação prática:** ``` Valor de Mercado (VMP) × (1 - fator de liquidação) = Valor de Liquidação Forçada (VLF) Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio) ``` --- ## Método 1 — Comparativo Direto (Principal) Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis. ## Passo A Passo **1. Pesquisa de Amostras** Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT): - Mesmo bairro ou região comparável - Mesmo tipo (apartamento, casa, sala comercial) - Mesma faixa de área (±30%) - Transações recentes (últimos 12 meses — idealmente 6) **Fontes de dados:** - ZAP Imóveis (zap.com.br) — anúncios ativos - Viva Real (vivareal.com.br) - OLX Imóveis - Quinto Andar (quintoandar.com) - Cartório de Imóveis — escrituras (mais confiável, mas acesso restrito) - Avaliações de corretores locais (CRECI) **2. Homogeneização das Amostras** Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando: **Fatores de Homogeneização (multiplicadores):** ``` Fator Área: - Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²) - Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25 Fator Padrão Construtivo (NBR 12721): Luxo/Alto: 1,30 Normal/Médio: 1,00 Simples: 0,80 Mínimo: 0,65 Fator Estado de Conservação: Novo/Reformado: 1,00 Bom: 0,90 Regular: 0,80 Mau: 0,65 Ruim: 0,50 Fator Localização (relativo à amostra): Superior: > 1,00 Similar: 1,00 Inferior: < 1,00 (Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte) Fator Andar (apartamentos): Andar baixo (1-3): 0,95 Andar médio (4-9): 1,00 Andar alto (10+): 1,05 a 1,15 Cobertura: 1,20 a 1,50 Fator Vaga de Garagem: Sem vaga: 0,90 a 0,95 1 vaga: 1,00 2 vagas: 1,05 a 1,10 ``` **3. Tratamento Estatístico** Após homogeneização, calcular: - Média dos valores unitários homogeneizados (R$/m²) - Campo de arbítrio: ±15% (Grau I) / ±10% (Grau II) - Eliminar outliers (amostras > 2 desvios padrão) **4. Calcular o Valor Final** ``` Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²) ``` --- ## Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda) Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados. ## Fórmula Básica ``` Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate ``` **Cap Rates Típicos no Brasil (2024):** | Segmento | Cap Rate | |----------|---------| | Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% | | Residencial padrão médio | 5% - 8% | | Salas comerciais | 7% - 10% | | Galpões logísticos | 8% - 12% | | Retail / Varejo | 8% - 12% | | Hotéis | 10% - 15% | **Exemplo:** - Imóvel comercial locado por R$ 10.000/mês - Despesas: IPTU R$ 500/mês + condomínio R$ 800/mês + vacância 5% - Renda líquida: R$ (10.000 - 500 - 800) × (1 - 0,05) = R$ 8.265/mês → R$ 99.180/ano - Cap Rate local: 8% - Valor estimado: R$ 99.180 / 0,08 = **R$ 1.239.750** --- ## Método 3 — Evolutivo / Custo (Imóveis Especiais) Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos. ## Fórmula ``` Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas) Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação) ``` **Custo d