akunikkola Asuntokauppa — uudiskohde, käytetty asunto ja virhevastuu
Tämä skill jäsentää asunto-osakkeiden kaupan asuntokauppalain (843/1994)
mukaan. Perusteet ja kiinteistö/asunto-osake-rajanveto:
../kiinteistokauppa/references/kiinteisto-perusteet.md. Jos kohde on
kiinteistö → kiinteistokauppa-skill; taloyhtiösuhteen kysymykset →
asunto-osakeyhtio-skill.
Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. Katso
kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md. Kuluttajakaupassa asuntokauppalain suoja on pakottavaa — tarkista pakottavuus lähteestä.
Tarkista laki lähteestä
Hae asuntokauppalain säännökset (virhe, reklamaatio, vastuuajat,
RS-suoja) juristi:oikeustutkimus-skillillä ja KKO:n sekä
kuluttajariitalautakunnan käytäntö lähteestä. Kaupan tyypin tunnistus
ohjaa kaiken: rakentamisvaihe / uusi asunto / käytetty asunto —
kullakin oma virhesäännöstönsä.
Uudiskohde (rakentamisvaihe ja uusi asunto)
- RS-järjestelmä: rakentamisvaiheen suojajärjestelmä — turva-asiakirjat pankissa, vakuudet (rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen), osakkeenostajien kokous ja tilintarkastaja/rakennustyön tarkkailija — yksityiskohdat lähteestä.
- Vuositarkastus: virheisiin vetoaminen kanavoituu
vuositarkastukseen — ilmoittamatta jättäminen voi menettää oikeuden
(poikkeukset lähteestä). Laadi ostajalle virhelista
vuositarkastukseen määräpäivineen
[mallin laskelma — tarkista]. - Perustajaosakkaan (grynderin) vastuu ja vakuuksien vapauttaminen: ostajan suostumuksen merkitys — älä kuittaa vapautusta rutiinina.
Käytetyn asunnon kauppa
- Myyjän tiedonantovelvollisuus: tiedossa olevat viat, tehdyt ja päätetyt remontit, yhtiön taloustilanne — myös se mitä myyjän "pitäisi tietää". Salaaminen → virhe + vahingonkorvaus, törkeimmillään petos (ei avusteta — CLAUDE.md).
- Ostajan ennakkotarkastus: nähtävillä ollutta ilmeistä ei voi reklamoida; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotukset laukaisevat erityisen selonottovelvollisuuden — käytäntö lähteestä.
- Isännöitsijäntodistus liitteineen on kaupan tietoydin: vastikkeet, lainaosuus, tulevat remontit (kunnossapitotarveselvitys), yhtiön talous. Vanhentunut tai puutteellinen todistus → virhe- ja vastuukysymys (myös isännöintiä kohtaan).
- Virhetyypit: yleinen virhe (kunto poikkeaa sovitusta/odotetusta; piilevän virheen merkittävyyskynnys lähteestä), tiedonantovirhe, taloudellinen virhe (yhtiön velat/vastuut kerrottua suuremmat) — pinta-alavirheen arviointi käytännön mukaan.
- Kunnossapitovastuun jako (märkätilavaurioissa keskeinen):
tarkistetaan asunto-osakeyhtiölaista ja yhtiöjärjestyksestä —
älä jaa vastuuta yhtiön ja osakkaan välillä näkemättä
yhtiöjärjestystä →
asunto-osakeyhtio-skill.
Reklamaatio ja seuraamukset
- Kohtuullinen aika havaitsemisesta + ehdoton takaraja
[ajat — tarkista lähteestä; eri kuin kiinteistössä]. Yksilöi virhe ja vaatimus; varauma täydentämisestä. - Todistelun turvaaminen: ennen korjaus- tai purkutöiden jatkamista dokumentoi vaurio ja varaa myyjälle (ja tarvittaessa taloyhtiölle ja vakuutusyhtiölle) tilaisuus tarkastaa se — korjaaminen ennen tarkastusta heikentää näyttöä ja voi kaventaa ostajan oikeuksia.
- Seuraamukset: hinnanalennus, vahingonkorvaus, purku (olennaisuus). Vertailukäytäntö (KKO, kuluttajariitalautakunta) lähteestä.
- Kuluttaja vs. elinkeinonharjoittaja -asetelma muuttaa keinoja (kuluttajariitalautakunta mahdollinen) — tunnista roolit.
Välittäjän ja muiden vastuu
- Välitysliikkeen vastuu (1074/2000): tiedonanto- ja selonottovelvollisuus; virheellinen markkinointi-ilmoitus voi vastuuttaa välittäjän myös ostajaa kohtaan — vaatimus voidaan kohdistaa rinnakkain myyjään ja välittäjään.
- Kuntotarkastajan vastuu sopimusperusteisesti tilaajaansa kohtaan.
Mitä tämä skill EI tee
- Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa — se jäsentää raporttien oikeudellisen merkityksen.
- Ei näe isännöitsijäntodistusta tai yhtiön asiakirjoja — se laatii hankinta- ja tarkistuslistan.
- Ei vahvista reklamaatio- tai vastuuaikoja muistista — lähteestä
tai
[tarkista]. - Ei avusta vikojen tai remonttitarpeiden salaamisessa — kieltäydy ja kerro riski.
- Ei tee arvonmääritystä eikä ota kantaa kauppahinnan tasoon.
Jatka tästä
- Taloyhtiön kunnossapitovastuu ja muutostyöt → /kiinteistot-ja-asuminen:asunto-osakeyhtio
- Kohde onkin kiinteistö → /kiinteistot-ja-asuminen:kiinteistokauppa
- Säännöksen tai ratkaisukäytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus
- Virheriidan vieminen eteenpäin → /riidanratkaisu:haastehakemus
- Reklamaation kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus