akunikkola Kiinteistökauppa — määrämuoto, kirjaukset ja virhevastuu
Tämä skill jäsentää kiinteistökaupan valmistelun, toteutuksen ja
virhetilanteet maakaaren (540/1995) mukaan. Perusteet ja
kiinteistö/asunto-osake-rajanveto: references/kiinteisto-perusteet.md —
lue se tehtävän alussa. Jos kohde onkin asunto-osake →
asuntokauppa-skill.
Vastuuvapaus: luonnokset ovat tarkistettavia — ei oikeudellista neuvontaa. Kaupanvahvistus, allekirjoitukset ja kirjaamishakemukset ovat ihmisen vastuulla. Katso
kiinteistot-ja-asuminen/CLAUDE.md.
Tarkista laki lähteestä
Hae maakaaren säännökset (muotovaatimus, virheet, määräajat,
kirjaamisvelvollisuudet) juristi:oikeustutkimus-skillillä ja KKO:n
virhe- ja reklamaatiokäytäntö lähteestä. Varainsiirtoveron prosentti ja
ilmoitusvelvollisuus → verotus ja vero.fi [tarkista].
Vaihe 1: Kohteen ja taustojen selvitys
- Mikä myydään? Koko kiinteistö, määräala vai määräosa; vuokraoikeus rakennuksineen on eri instrumentti (kirjattava erityinen oikeus). Sekamuodot esiin.
- Asiakirjojen hankintalista (referenssissä): lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennusluvat — skill ei näe rekistereitä, ihminen hankkii MML:stä ja kunnasta.
- Rasitukset ja oikeudet: kiinnitykset ja panttikirjat (kenen hallussa?), kirjatut erityiset oikeudet, rasitteet, yhteisalueosuudet, tieoikeudet.
- Kaava ja luvat: käyttötarkoitus, rakennusoikeus, luvattomat
rakennelmat →
ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen; pilaantuneen maaperän riski →ymparisto-ja-kaavoitus:ymparistovastuut.
Vaihe 2: Kauppakirjan laatiminen
- Määrämuoto on ehdoton: kirjallinen kauppakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa — tai kauppa MML:n sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (molemmat vahvistettu laista). Vähimmäissisältö (luovutustarkoitus, kiinteistö, osapuolet, kauppahinta) lähteestä — puute kaataa kaupan.
- Esisopimus on myös määrämuotoinen; vapaamuotoinen "varaus" ei sido — käsirahan ja sopimussakon vaikutukset lähteestä.
- Keskeiset ehdot: omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kauppahinnan maksu ja vakuusjärjestelyt (panttikirjojen luovutus), vaaranvastuun siirtyminen, kohteen kunto ja tehdyt selvitykset (kuntotarkastusraportti yksilöitynä), vastuunjako tiedossa olevista vioista, irtaimiston erittely (verovaikutus), viivästysseuraamukset.
- Vastuunrajoitusehto: yksilöimätön "siinä kunnossa kuin se on" -ehto ei riitä rajaamaan myyjän virhevastuuta — rajoituksen on oltava yksilöity (tarkista edellytykset lähteestä). Älä laadi näennäisrajoitusta.
Vaihe 3: Kaupan jälkeen — kirjaukset
- Lainhuoto haettava määräajassa kaupasta
[aika — tarkista lähteestä]; sähköisessä kaupassa vireilletulo automaattinen. - Panttikirjojen siirto ja uudet kiinnitykset; varainsiirtoveron suorittaminen lainhuudon edellytyksenä.
- Laadi kirjausten tarkistuslista päivämäärineen →
juristi:toimeksianto(määräaikataulukko).
Vaihe 4: Virhetilanne
- Tunnista virhetyyppi (käsitteet vahvistettu laista): laatuvirhe (kunto; myös salainen virhe — kynnys ja merkittävyysvaatimus lähteestä), vallintavirhe (kaava/luvat), oikeudellinen virhe (omistus/rasitukset).
- Vastuuanalyysi: myyjän tiedonantovelvollisuus vs. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus; kuntotarkastuksen lisätutkimuskehotusten merkitys; välittäjän vastuu (1074/2000) erikseen.
- Reklamaatio heti: kohtuullinen aika + ehdoton takaraja
[tarkista lähteestä]. Sisältö: virhe yksilöitynä, havainnot ja selvitykset, vaatimus (alustavanakin) ja varauma täydentämisestä. - Seuraamukset: hinnanalennus (laskentatapa lähteestä),
vahingonkorvaus (tuottamus; salaisessa virheessä ei korvausta —
tarkista), purku (olennaisuuskynnys korkea). Riitautus →
riidanratkaisu:haastehakemus.
Mitä tämä skill EI tee
- Ei vahvista kauppaa eikä korvaa kaupanvahvistajaa — määrämuoto täyttyy vain laissa säädetyllä tavalla.
- Ei näe rekistereitä (lainhuuto, rasitukset, kaava) — se laatii hankintalistan, ihminen hankkii otteet.
- Ei arvioi rakennusteknistä kuntoa — kuntotarkastus kuuluu asiantuntijalle; skill jäsentää raportin oikeudellisen merkityksen.
- Ei vahvista määräaikoja tai veroprosentteja muistista —
lähteestä tai
[tarkista]. - Ei avusta vikojen salaamisessa — kieltäydy ja kerro virhe- ja petosvastuuriski.
Jatka tästä
- Kohde onkin asunto-osake → /kiinteistot-ja-asuminen:asuntokauppa
- Kaava-, lupa- tai pilaantumiskysymys → /ymparisto-ja-kaavoitus:kaavoitus-ja-rakentaminen
- Säännöksen tai KKO-käytännön tarkistus → /juristi:oikeustutkimus
- Virheriidan vieminen tuomioistuimeen → /riidanratkaisu:haastehakemus
- Varainsiirtovero ja luovutusvoitto → /verotus:verotusmenettely-ja-muutoksenhaku
- Kauppakirjan kieliasu ja rakenne → /juristi:asiakirjan-tarkistus