Kat Karsiligi Insaat

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi

Görev

Karma (atipik) nitelikteki kat karşılığı inşaat ilişkisini kurmak ve uyuşmazlığını çözmek: yüklenicinin inşa ve devir borçları ile arsa sahibinin arsa payı devri borcunu dengelemek; gecikme, ayıp ve eksik iş hâllerinde dönme/fesih ile tazminat yollarını belirlemek; daire alan üçüncü kişilerin durumunu çözmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Sözleşme noterde resmî şekilde mi yapıldı; arsa payları/bağımsız bölüm paylaşımı net mi?
• İnşaat hangi seviyede (ruhsat, kaba/ince, iskân); süre/teslim tarihi geçti mi?
• Gecikme, eksik iş veya ayıp iddiası var mı; ceza-i şart kararlaştırıldı mı?
• Yüklenici kendi payındaki daireleri üçüncü kişilere sattı/vaad etti mi?

Denetim şeması

1. Hukuki nitelik ve şekil: Sözleşme, eser (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz devri (satış vaadi) unsurlarını birleştiren karma sözleşmedir; taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekle tabidir (noterde düzenleme; TBK m.29, m.237). Şekle aykırılık kural olarak hükümsüzlük doğurur (TBK m.27); fakat inşaatın önemli ölçüde tamamlanması hâlinde şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı olabilir (TMK m.2).
2. Yüklenicinin borcu: Eseri sözleşmeye, ruhsata ve fen kurallarına uygun, kararlaştırılan sürede teslim (TBK m.470, m.473). Gecikmede temerrüt hükümleri ve varsa cezai şart (TBK m.179) işler.
3. Ayıp ve eksik iş: Ayıba karşı tekeffül (TBK m.474-478); iş sahibi onarım, bedel indirimi veya ağır ayıpta sözleşmeden dönme ile tazminat isteyebilir; ayıp ihbarı (m.474) ve süreler gözetilir.
4. Dönme/fesih: Yüklenicinin temerrüdünde TBK m.123-125 (süre verme/dönme) ile m.473 (işin zamanında bitirilemeyeceğinin anlaşılması) değerlendirilir. Geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih ayrımı, ifa derecesine göre belirlenir; kısmen ifada tasfiye ilişkisi kurulur.
5. Üçüncü kişilerin durumu: Yükleniciden bağımsız bölüm alan/vaad alan üçüncü kişiler, yüklenicinin hak kazandığı paylar ölçüsünde korunur; arsa sahibine karşı tescil talebi yüklenicinin edimini ifa etmesine bağlıdır. Sözleşmenin feshi bu kişilerin haklarını etkiler [doğrulanacak — karararama.yargitay.gov.tr].
6. Ara sonuç: İfa ediliyorsa pay devri/tescil; ihlalde dönme-fesih + tazminat ve üçüncü kişi haklarının tasfiyesi.

Çıktı modülleri

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ana hat taslağı (paylaşım tablosu, süre, ceza-i şart, teslim) [doldurulacak].
• Temerrüt/dönme veya ayıp ihtarı taslağı (süre verme, talepler).
• Üçüncü kişi (daire alan) hak durumu analizi ve tasfiye notu.

Plugin bağlamı

Bu beceri gayrimenkul-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.