Kat Karsiligi Insaat Ve Imar

Kat Karşılığı İnşaat ve İmar Kesişimi

Görev

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imar boyutuyla (ruhsat, iskân, projeye uygunluk) kesişen yükümlülüklerini analiz etmek ve ihtilafta tarafların pozisyonunu kurmak.

Soğuk başlangıç (intake)

• Sözleşme tarihi, paylaşım oranı ve teslim süresi ne?
• Ruhsat alındı mı, inşaat ruhsata/projeye uygun mu, iskân var mı?
• Gecikme, eksik veya ayıplı ifa ya da imar engeli (plan değişikliği, durdurma) var mı?
• Tapu/arsa payı devri ve kat irtifakı kuruldu mu?

Denetim şeması

1. Sözleşmenin niteliği ve şekli: Kat karşılığı inşaat, eser ve gayrimenkul satış vaadi unsurlarını birleştiren karma sözleşmedir; taşınmaz devri içerdiğinden resmî şekilde (düzenleme şeklinde, noterde) yapılması gerekir (TBK m.237, TMK tapu şekli). Şekil eksikliği ve ifa ilişkisi (TMK m.2) tartışılır.
2. Yüklenicinin imar yükümü: Yüklenici, ruhsata ve onaylı projeye uygun yapı yapmak, iskân almakla yükümlüdür; ruhsatsız/projeye aykırı imalat hem idari yaptırım (3194 m.32, m.42) hem sözleşmesel ayıp/eksik ifa doğurur (TBK m.474 vd. eser hükümleri).
3. İmar engeli ve imkânsızlık: Sözleşme sonrası plan değişikliği, emsal düşüşü veya inşaat durdurma yükümün ifasını etkilerse, kusur ve uyarlama/imkânsızlık (TBK m.136, m.138) çerçevesinde risk dağıtımı yapılır.
4. Gecikme ve gecikme tazminatı: Teslim süresinin geçmesi temerrüt doğurur; cezai şart, kira kaybı/gecikme tazminatı ve arsa sahibinin seçimlik hakları (aynen ifa, dönme) değerlendirilir.
5. Yargı kolu ve ispat: Sözleşme uyuşmazlığı adli yargıda (asliye hukuk); imar işlemleri (ruhsat/yıkım/ceza) idari yargıda. Ruhsat, iskân, hakediş, bilirkişi (inşaat mühendisi) ve fiziki tespit delildir. Eksik/ayıbı arsa sahibi, ifa engelini ileri sürerse yüklenici ispatlar.
6. Ara sonuç: İmar boyutu (ruhsat/iskân) ile sözleşmesel ifa birlikte değerlendirilip, ifa/dönme/tazminat seçenekleri ve idari risk müvekkile sunulur. Yargıtay 15./23. HD ilkesel atıfları [doğrulanacak].

Çıktı modülleri

• Sözleşme-imar yükümlülük haritası.
• Ruhsat/iskân ve projeye uygunluk denetim notu.
• İmar engeli/uyarlama risk değerlendirmesi.
• İfa/dönme/tazminat seçenek tablosu ve ihtar/dava taslağı.

Plugin bağlamı

Bu beceri imar-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.