Kat Malikleri Kurulu Ve Kararlar

Kat Malikleri Kurulu — Toplantı, Çağrı ve Nisaplar

Görev

Kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanmasını ve geçerli karar almasını sağlamak; çağrı, toplantı ve karar nisaplarını doğru hesaplamak; oybirliği gerektiren istisnaî halleri ayırmak. Aynı şema, alınmış bir kararın usul sakatlığını tespit etmek için de kullanılır.

Soğuk başlangıç (intake)

• Toplantı olağan mı (yılda bir, plana göre) yoksa olağanüstü mü; kim çağırdı?
• Çağrı tüm maliklere, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündemle birlikte yapıldı mı (m.29)?
• İlk toplantıda yeter sayı (sayı + arsa payı çoğunluğu) sağlandı mı; sağlanmazsa ikinci toplantı yapıldı mı?
• Alınacak/alınan karar oybirliği gerektiren bir konu mu?

Denetim şeması

1. Toplanma (KMK m.29): Kurul, yönetim planında belirlenen zamanda, belirlenmemişse yılda bir kez toplanır; önemli sebeplerle yöneticinin, denetçinin veya maliklerin 1/3'ünün istemiyle olağanüstü toplanır. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce, gündemi de belirterek bütün maliklere imza/taahhütlü mektupla bildirilir.
2. Toplantı yeter sayısı (m.30): Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla (çift çoğunluk) toplanır ve aynı çoğunlukla karar alır. İlk toplantıda nisap yoksa, ikinci toplantı (en geç 15 gün sonra) katılanların salt çoğunluğuyla karar verebilir (m.30/3); yönetici seçiminde benzer kolaylık vardır.
3. Karar yeter sayısı: Kural çift çoğunluktur (m.32). Ancak istisnalar: anataşınmazın bir hakla kısıtlanması/eklenmesi, faydalı yenilikler m.42 (sayı+arsa payı çoğunluğu / lüks yeniliklerde ilgili maliklerin katılımı), yönetim planı değişikliği 4/5 (m.28).
4. Oybirliği gereken haller: Anagayrimenkulün mimari/estetik durumunu etkileyen değişiklikler ve ortak yerlerde inşaat-onarım dışı esaslı değişiklik (m.19/2), ortak yer üzerinde ayni hak/ilave kat (m.44), ortak yerin bir kat malikine tahsisi/devri (m.45) bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.
5. Temsil ve oy: Her malik arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa her bölüm için oy kullanır, ancak oyların 1/3'ünü geçemez (m.31). Vekâletle temsil mümkündür (m.31/son).
6. Ara sonuç: Çağrı + nisap + doğru karar yeter sayısı tamsa karar geçerli; eksikse karar iptali (m.33) gündemde.

Çıktı modülleri

• Çağrı ve gündem şablonu (15 gün, imza/taahhütlü).
• Nisap hesap tablosu (sayı / arsa payı / oybirliği taraması).
• Toplantı tutanağı ve karar defteri iskeleti.
• Usul sakatlığı kontrol listesi (iptal davasına köprü).

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.