Kira Tahliye Ve Tespit

Kira — Tahliye Sebepleri ve Kira Tespiti

Görev

Konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m.339 vd.) tahliye sebebini doğru seçmek, hak düşürücü süreleri tutmak, kira tespiti/artış uyuşmazlığını TBK m.344-345 çerçevesinde çözmek; emredici hükümleri gözetmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Taşınmaz konut mu çatılı işyeri mi; sözleşme yazılı mı, başlangıç ve süre?
• Tahliye sebebi ne (gereksinim, yeniden inşa, taahhüt, iki haklı ihtar, temerrüt)?
• Kira güncel mi; artış nasıl belirlenmiş, tespit mi isteniyor?
• İhtar/ihbar yapıldı mı, tarihleri?

Denetim şeması

1. Sebebi sınıflandır. Kiraya verenden kaynaklı: gereksinim (m.350/1), yeniden inşa-imar (m.350/2), yeni malikin gereksinimi (m.351). Kiracıdan kaynaklı: yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1), bir kira yılında iki haklı ihtar (m.352/2), kira bedelini ödemede temerrüt (m.315 ile 30 günlük ihtarlı süre).
2. Süre disiplini. Gereksinim/yeniden inşada belirli sürede sürenin sonunda, belirsizde fesih dönemi + 1 ay içinde dava; her halde sebebin doğumundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası (m.353). Taahhütte taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay.
3. Kira tespiti (m.344-345). Artış, bir önceki kira yılı TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (m.344/1). Beş yıldan uzun/yenilenen sözleşmede hâkim hakkaniyetle belirler (m.344/3). Tespit davası her zaman açılabilir; yeni dönem başından en az 30 gün önce ihtar veya dava ile istenirse o dönemden itibaren geçerli.
4. Temerrütle tahliye (m.315). Konut/çatılıda 30 günlük süreli yazılı ihtar; ödenmezse tahliye + İİK m.269 ilamsız tahliye yolu seçeneği.
5. Emredici taban (m.346-354). Kiracı aleyhine düzenleme yasağı; cezai şart/muacceliyet kayıtları (m.346) geçersiz. İspat: tahliye sebebinin maddi vakıalarını davacı; ödemeyi kiracı ispatlar.
6. Ara sonuç: Sebep + süre + yargı yolu (Sulh Hukuk, HMK m.4) ve dava şartı arabuluculuk (kira uyuşmazlıkları) kontrolü.

Çıktı modülleri

• Tahliye ihtarnamesi / 30 günlük temerrüt ihtarı taslağı.
• Kira tespiti dava dilekçesi iskeleti (TÜFE/hakkaniyet ayrımı).
• Sebep-süre takvimi tablosu.

Plugin bağlamı

Bu beceri borclar-hukuku-ozel eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.