Konut Isyeri Rejimi Koruyucu Hukumler

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Koruyucu Hükümler

Görev

Konut/çatılı işyeri kiralarına özgü emredici koruma kalkanını uygulamak: sözleşmedeki hangi kayıtların geçerli, hangilerinin kiracı yönünden geçersiz olduğunu saptamak ve buna göre tarafların hareket alanını çizmek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Sözleşmede depozito/güvence var mı, tutarı ve şekli ne (nakit, teminat mektubu)?
• Kira ile birlikte dayatılan başka bir edim/sözleşme var mı?
• Gecikme cezası, muacceliyet (bir kira ödenmezse tümü muaccel) kaydı var mı?
• Kiracı aleyhine, kanundan ağır yükümlülük getiren madde var mı?

Denetim şeması

1. Güvence bedeli (TBK m.342): En çok üç aylık kira bedeli istenebilir. Para veya kıymetli evrak ise kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bankaya yatırır; banka, kiraya verenin onayı veya kesinleşmiş icra takibi/dava olmadan ödeme yapmaz. Aşan kısım ve aykırı düzenleme geçersizdir.
2. Bağlantılı sözleşme yasağı (TBK m.340): Kira sözleşmesi, kiracının yararına olmayan ve doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan bir borç altına sokulmasına bağlanamaz; aksi kayıt geçersiz.
3. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m.346): Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle gecikme cezası ve muacceliyet (ödenmeyen kira için diğer dönemlerin de muaccel sayılması) kayıtları geçersizdir.
4. Kira bedelinde değişiklik yasağı (TBK m.343): Kira bedeli dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliği yapılamaz; artış hükümleri saklıdır (bkz. kira tespiti becerisi).
5. İspat yükü: Geçersizliği ileri süren kiracı, sözleşme metnini ve dayatılan edimi gösterir; emredici hükme aykırılık def'i resen de gözetilebilir.
6. Ara sonuç: Geçerli kalan ve elenen kayıtların listesi; kiraya verenin bu kayıtlara dayanarak talep edemeyeceği kalemler.

Çıktı modülleri

• Madde madde geçerlilik tablosu (geçerli / kiracı yönünden geçersiz).
• Depozito iadesi/banka prosedürü notu.
• Sözleşmeye redline önerisi (gerekirse).

Plugin bağlamı

Bu beceri kira-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.