Malik Haklar Borclar Cikarma

Kat Malikinin Hak ve Borçları, Çekilmez Malikin Çıkarılması

Görev

Kat malikinin haklarının (bağımsız bölümde tasarruf, ortak yerden yararlanma) ve borçlarının (özen, sükûnet, gider) sınırlarını belirlemek; borçlarını ağır ve sürekli ihlal ederek diğer malikler için çekilmez hâle gelen malikin bağımsız bölümünü devre zorlama (çıkarma) davasını (m.25) kurmak.

Soğuk başlangıç (intake)

• İhlalde bulunan malikin davranışı sürekli mi, tekrarlanıyor mu; yazılı uyarı yapıldı mı?
• Davranış neye ilişkin: ortak giderleri ödememe, ortak yere/komşuya rahatsızlık, ahlaka aykırı kullanım?
• Diğer maliklerin çıkarma istemi için kurul kararı (sayı ve arsa payı çoğunluğu) var mı?
• Daha hafif yaptırımlar (gecikme tazminatı, men davası) denendi mi?

Denetim şeması

1. Malikin hakları (KMK m.15-16): Malik, kendi bağımsız bölümünde TMK sınırları içinde dilediği gibi tasarruf eder (m.15) ve ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanır (m.16). Bu haklar, diğer maliklerin haklarıyla ve yönetim planıyla sınırlıdır.
2. Borçlar (m.18): Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kiracı ve diğer kullananları da bağlar (m.18/2).
3. Çıkarma şartları (m.25): Kat maliklerinden biri, borçları ve yükümlülükleri ağır biçimde ve sürekli ihlal ederek diğerleri için çekilmez hâle getirirse, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla aleyhine dava açılarak bağımsız bölümünün devri istenir (mahkeme arsa payına karşılık bedelin ödenmesi suretiyle mülkiyetin devrine hükmeder).
4. Kanunda sayılan tipik çekilmezlik halleri (m.25/2-3): (a) Ortak gider/avans payını haklı sebep olmaksızın ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra/dava takibine sebep olma; (b) ortak yerlere/sair maliklere bağımsız bölümünü ahlaka aykırı kullandırma vb. Bu hâllerde diğer maliklerin üçte ikisinin (sayı çoğunluğu) oyu ile dava açılır.
5. Önkoşul — ihtar: Çıkarma davasından önce, ihlalin giderilmesi için süreli ihtar (uyarı) ve kurul kararı gereklidir; hak, dava yoluyla mahkemece kullanılır.
6. Ara sonuç: Sürekli ve ağır ihlal + kurul kararı + ihtar varsa devre/çıkarmaya hükmü; aksi hâlde önce men/gider takibi.

Çıktı modülleri

• Çekilmezlik ihtarı ve kurul kararı taslağı (nisap kontrolü).
• Çıkarma (bağımsız bölümün devri) davası dilekçe iskeleti (m.25).
• Daha hafif yaptırım (men, gider takibi) alternatif yol notu.

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.