Ortak Yer Kullanim Ve Proje Aykiriligi

Ortak Yer Kullanımı ve Projeye Aykırılığın Giderilmesi

Görev

Ortak yerlerde izinsiz değişiklik/işgali ve bağımsız bölümün projeye, yönetim planına veya tahsis amacına aykırı kullanımını tespit edip durdurmak; eski hâle getirme (men ve aykırılığın giderilmesi) talebini kurmak.

Soğuk başlangıç (intake)

• Aykırılık nerede: ortak yerde mi (cephe, çatı, bahçe, kapıcı dairesi, otopark) yoksa bağımsız bölümde mi?
• Yapılan değişiklik nedir: çatı katı/ilave inşaat, cephe kapatma, ortak yere el atma, mesken→işyeri dönüşümü?
• Değişiklik için kurul kararı/oybirliği alındı mı; projeye uygun mu?
• Aykırılık ne zaman başladı; ruhsat/yapı kayıt belgesi var mı?

Denetim şeması

1. Ortak yerde değişiklik yasağı (KMK m.19): Kat malikleri, anagayrimenkulün bakım ve mimari durumu ile estetiğini titizlikle korumakla yükümlüdür. Kendi bağımsız bölümünde dahi, anataşınmaza zarar verecek veya mimari durumu/estetiği bozacak onarım/tesis/değişiklik yapamaz (m.19/2). Ortak yerlerde esaslı değişiklik bütün maliklerin oybirliğini gerektirir.
2. İzinsiz yapılan değişiklik: Oybirliği/izin olmadan yapılan değişiklik için her kat maliki eski hâle getirme (men ve refi) talep edebilir; mahkeme aykırılığın giderilmesine karar verir (m.33 ile m.19 birlikte).
3. Tahsis amacına aykırı kullanım (m.24): Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümü, başka türde kullanılamaz; özellikle hastane, dispanser, klinik, ECZane, sinema, kahvehane, gazino, dans salonu, fırın, lokanta, pavyon gibi yerler mesken bağımsız bölümde ancak yönetim planında izin verilmiş veya bütün maliklerin oybirliğiyle karar alınmışsa açılabilir (m.24/2). Bazı işyerleri kütükte mesken görünse de açılamaz.
4. Faydalı/lüks yenilik ayrımı (m.42): Ortak yerlerde herkesin yararına yenilik (örn. asansör, ısı yalıtımı) sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; çok masraflı/lüks yenilikler ise yararlanmayan malikin katılımı zorunlu kılınmadan yapılabilir, masrafı isteyenler öder.
5. İlave inşaat / kat ilavesi (m.44): Anagayrimenkule yeni kat/eklenti yapılması, arsa payı yeniden düzenlenmesini gerektirir ve oybirliği ile mümkündür.
6. İspat ve keşif: Projeye/ruhsata aykırılık genellikle onaylı proje karşılaştırması ve keşif-bilirkişi (mimar/inşaat) ile saptanır.
7. Ara sonuç: İzinsiz/oybirliksiz değişiklik veya amaç dışı kullanım varsa men + eski hâle getirme; yenilik ise m.42 nisabı denetimi.

Çıktı modülleri

• Aykırılığın giderilmesi (men + eski hâle getirme) dava dilekçesi iskeleti.
• Onaylı proje / yapılan değişiklik karşılaştırma notu (keşif-bilirkişi talebi).
• Nisap/oybirliği taraması (m.19, m.24, m.42, m.44).
• İhtiyati tedbir notu (devam eden inşaatın durdurulması).

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.