Tapu Due Diligence Ve Sozlesme

Tapu İncelemesi (Due Diligence) ve Devir Sözleşmesi

Görev

Taşınmaz devri öncesinde hak, yük ve sınır risklerini sistematik taramak; güvenli devir ve sözleşme yapısını kurmak.

Soğuk başlangıç (intake)

• İşlem türü: doğrudan satış mı, taşınmaz satış vaadi mi, ipotekli/krediyle alım mı?
• Tapu kaydı, akit tablosu, takyidat listesi ve imar durumu temin edildi mi?
• Satıcı malik mi, vekil mi (vekâletnamenin kapsamı/güncelliği), tüzel kişi mi?
• Taşınmazın niteliği (arsa/tarla/bina), kat irtifakı/mülkiyeti, yapı kayıt/ruhsat durumu nedir?

Denetim şeması

1. Hak sahipliğini doğrula. Güncel tapu kaydı ve akit tablosuyla malikin yetkisini, devir zincirini ve önceki yolsuzluk emarelerini kontrol et (TMK m.1020 aleniyet). Vekâletle işlemde 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 ve vekâletin kapsamı/iptal durumu.
2. Takyidatları tara. İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerhler (satış vaadi, kira, önalım), beyanlar (aile konutu, kamulaştırma) — her takyidatın alıcıya etkisini (TMK m.1009-1010, m.1023) değerlendir.
3. Nitelik ve imar süzgeci. Orman/mera/kıyı niteliği, imar planı durumu, kaçak yapı/yapı kayıt belgesi (imar mevzuatı) devri ve kullanımı etkiler; bu skorlar ayrı imar/kat mülkiyeti incelemesine bağlanır.
4. Şekil ve devir güvenliği. Mülkiyet devri yalnız tapuda resmi senetle geçer (TMK m.706, m.705). Taşınmaz satış vaadi geçerlilik için resmi (noter) şekle tabidir (TBK m.237, Noterlik Kanunu m.60); vaadi güçlendirmek için tapuya şerh (TMK m.1009).
5. Bedel ve risk dağıtımı. Kapora/cayma parası (TBK m.177), ifa zamanı, takyidat temizleme yükümlülüğü, zapttan/ayıptan sorumluluk (TBK m.214 vd.) sözleşmede netleştirilir; emanet (escrow)/şartlı ödeme önerilir.
6. Ara sonuç. Devir güvenli mi, hangi takyidat temizlenmeli, hangi koşul kapanış şartı olmalı.

Çıktı modülleri

• Tapu/takyidat risk skor tablosu (kırmızı/sarı/yeşil).
• Taşınmaz satış vaadi veya satış öncesi protokol iskeleti, kapanış şartları listesi.
• Kapanış öncesi giderilmesi gereken eksikler ve [doldurulacak] alanlar.

Plugin bağlamı

Bu beceri tapu-kadastro eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.