Temel Kavramlar Ve Sistem

Temel Kavramlar ve Gayrimenkul İşlem Sistematiği

Görev

Önündeki taşınmaz işini doğru eksene oturtmak: talebin ayni hakka mı (mülkiyet, irtifak, rehin), borç ilişkisine mi (satış vaadi, inşaat, kira), yoksa kamusal/idari boyuta mı (imar, kamulaştırma, kat mülkiyeti) dayandığını belirlemek. Doğru nitelendirme; şekil, süre, görev-yetki ve ispatın tamamını belirler.

Soğuk başlangıç (intake)

• Taşınmazın türü ne: arsa, tarla, bina, bağımsız bölüm (daire/dükkân), devre mülk?
• Müvekkilin talebi tapuyu/mülkiyeti elde etmek/iptal ettirmek mi, para/tazminat mı, yoksa bir kullanımı durdurmak/sağlamak mı?
• İşin dayanağı bir sözleşme mi (satış vaadi, inşaat, kira), bir tapu kaydı mı, yoksa idari bir işlem mi (imar, kamulaştırma)?
• Tapu kaydı kimin adına; üzerinde ipotek, haciz, şerh, beyan var mı?

Denetim şeması

1. Eksen tespiti: Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar mutlaktır, herkese karşı ileri sürülür ve sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. Buna karşılık satış vaadi, inşaat ve kira nispi (borç) ilişkileridir; tek başlarına ayni hak doğurmaz.
2. Kazanım kuralı: Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescille kazanılır (TMK m.705/1, m.1021). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma tescilden önce kazandırır (m.705/2). Bu ayrım, satış vaadi alacaklısının doğrudan malik olamayacağını; tescil davası gerektiğini gösterir.
3. Şekil süzgeci: Mülkiyeti devir sözleşmeleri resmî senetle (tapu önünde) yapılır (TMK m.706; TBK m.237). Satış vaadi noterde resmî şekle tabidir (TBK m.29; Noterlik K. m.60/3) ve tapuya şerh edilebilir (TMK m.1009). Şekle aykırılık kural olarak kesin hükümsüzlüktür (TBK m.27).
4. Takyidat haritası: Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh (satış vaadi, kira), beyan ve kat irtifakı/mülkiyeti durumu işin tüm seyrini etkiler; ilk işte mutlaka çıkarılır.
5. Ara sonuç: İşin baskın ekseni, uygulanacak sözleşme/dava tipi ve doğru hukuki dayanak belirlenir; ispat yükü hakkı iddia edene aittir (TMK m.6).

Çıktı modülleri

• Nitelendirme notu (eksen, sözleşme/dava tipi, dayanak madde).
• Tapu/takyidat kontrol listesi (malik, ipotek, haciz, şerh-beyan, irtifak).
• İlgili uzman beceriye yönlendirme (satış vaadi, inşaat, tapu iptali, kat mülkiyeti, kamulaştırma).

Plugin bağlamı

Bu beceri gayrimenkul-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.