Temel Kavramlar Ve Sistem

Temel Kavramlar ve Kat Mülkiyeti Sistematiği

Görev

Önündeki olayı doğru rejime oturtmak: yapı üzerinde kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa KMK dışı adi paylı mülkiyet mi kurulu olduğunu; uyuşmazlığın bağımsız bölüme mi ortak yere mi ilişkin olduğunu ve arsa payının fonksiyonunu belirlemek. Bu nitelendirme uygulanacak kanunu, görevli mahkemeyi ve tüm sonraki adımları belirler.

Soğuk başlangıç (intake)

• Tapuda kayıt türü nedir: kat mülkiyeti, kat irtifakı yoksa hisseli (arsa) tapu mu?
• Uyuşmazlık bir bağımsız bölüme mi (daire, dükkân) yoksa ortak yere mi (çatı, asansör, bahçe, sığınak) ilişkin?
• Yapı tamamlanmış ve iskânlı mı; kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmiş mi?
• Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi mevcut mu?

Denetim şeması

1. Rejim tespiti: Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm + arsa payı + ortak yer payı üçlüsünden oluşan bütünleşik bir mülkiyettir (KMK m.1, m.3). Tapuda kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulu değilse KMK uygulanmaz; TMK paylı mülkiyet hükümleri ve ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
2. Bağımsız bölüm / ortak yer ayrımı: Ayrı kullanılmaya elverişli, başlı başına bölüm bağımsız bölümdür (KMK m.3, m.5). Ortak yerler m.4'te sayılır (temeller, ana duvarlar, çatı, bacalar, avlu, asansör, sığınak, ısıtma sistemi vb.); bunlar zorunlu/eklenti ortak yer ayrımına tabidir ve paylı mülkiyete konudur (m.4, m.16).
3. Arsa payının rolü: Her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı arsa payı özgülenir (KMK m.3/2). Arsa payı; ortak gider/avans katılımının, ortak yerden yararlanmanın ve kuruldaki oy ağırlığının ölçüsüdür. Oransız tespit edilmişse arsa payı düzeltme davası açılır (m.3/son).
4. Kat irtifakı / kat mülkiyeti farkı: Kat irtifakı, henüz yapılmamış/tamamlanmamış yapı için arsa payına bağlı kurulan bir irtifaktır (m.2/c, m.10/son); yapı bitince kat mülkiyetine çevrilir (m.14). Kat irtifakı aşamasında da KMK'nın yönetim ve gider hükümleri kıyasen uygulanır (m.17).
5. Ara sonuç: Rejim ve uyuşmazlık konusu (bağımsız bölüm/ortak yer) belirlendikten sonra ilgili uzman beceriye (kuruluş, karar, gider, projeye aykırılık) yönlendir.

Çıktı modülleri

• Statü/rejim tespiti notu (kat mülkiyeti/irtifakı/adi paylı mülkiyet).
• Bağımsız bölüm-ortak yer-arsa payı haritası.
• Eksik belge listesi (yönetim planı, karar defteri, işletme projesi).
• Bir sonraki uzman beceriye yönlendirme.

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.