Temerrut Iki Hakli Ihtar Tahliye

Kira Bedelinin Ödenmemesi, Temerrüt ve İki Haklı İhtar

Görev

Ödenmeyen kira/yan gider üzerinden temerrüt yoluyla tahliyenin (TBK m.315) ve iki haklı ihtar yoluyla tahliyenin (TBK m.352/2) şartlarını kurmak; ihtar süresini ve içeriğini doğru oluşturmak; ilamsız tahliye takibiyle bağlantısını kurmak.

Soğuk başlangıç (intake)

• Hangi dönem kiraları/yan giderler ödenmedi, tutar ne?
• Kira ödemesinin yeri ve zamanı sözleşmede nasıl belirlenmiş?
• Daha önce kaç kez yazılı ihtar gönderildi, tarihleri ve içerikleri?
• İhtar noterden mi, taahhütlü mü gönderildi?

Denetim şeması

1. Temerrüt — süreli ihtar (TBK m.315): Kiracı muaccel kira/yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak en az otuz gün süre verir (konut ve çatılı işyerinde bu süre otuz günden az olamaz) ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre, ihtarın kiracıya ulaşmasıyla başlar.
2. İhtar içeriği: Hangi dönem borcu, tutar, ödeme yeri, süre ve ödenmezse fesih/tahliye uyarısı açıkça yer almalı. Eksik/belirsiz ihtar sonuç doğurmaz.
3. Sonuç: Süre sonunda ödenmezse fesih ile tahliye davası veya İİK m.272 vd. ilamsız tahliye takibi başlatılabilir.
4. İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Bir kira yılı (veya bir yıldan kısa süreli sözleşmede tüm kira süresi) içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira süresinin/dönemin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava ile tahliye isteyebilir. İhtarların ayrı dönemlere ait ve haklı olması gerekir; aynı dönem için tek ihtar sayılır.
5. İspat yükü: Kiraya veren ihtarları ve tebliği; kiracı ödemeyi (makbuz/banka kaydı — HMK m.200) ispatlar.
6. Ara sonuç: Hangi yolun (temerrüt feshi mi, iki haklı ihtar mı) somut olayda elverişli olduğu ve süre durumu.

Çıktı modülleri

• Otuz günlük temerrüt ihtarnamesi taslağı.
• İki haklı ihtar dosyası kontrol listesi.
• İlamsız tahliye takip talebine köprü notu.

Plugin bağlamı

Bu beceri kira-hukuku eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.