Toplu Yapi Site Yonetimi

Toplu Yapı (Site) Yönetimi ve Ortak Gider Rejimi

Görev

Birden çok yapıyı kapsayan toplu yapılarda (siteler) yönetim katmanlarını ve ortak gider paylaşımını doğru kurmak: blok kat malikleri kurulu, blok arası/ada ve toplu yapı kurullarının yetkilerini ayırmak; hangi giderin hangi katmana ait olduğunu belirlemek.

Soğuk başlangıç (intake)

• Site tek parselde mi yoksa birden çok parsel/ada üzerinde mi; tapuda toplu yapı şerhi var mı?
• Kaç blok/yapı var; her blokun ayrı yöneticisi mi, tek site yönetimi mi?
• Uyuşmazlık tek bloku mu, blok arası ortak yeri mi (yol, sosyal tesis, havuz), yoksa tüm siteyi mi ilgilendiriyor?
• Toplu yapı yönetim planı düzenlenmiş ve tescilli mi?

Denetim şeması

1. Toplu yapı kavramı (KMK m.66): Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılan altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlerle bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
2. Yönetim planının kapsamı (m.70): Toplu yapı kapsamındaki bütün yapı ve ortak yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir; bu plan bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi için beşte dört (4/5) çoğunluk gerekir.
3. Yönetim organları (m.69, m.73): (a) Her yapı için blok kat malikleri kurulu; (b) birden çok yapının ortak yerleri için o yapıların blok kat malikleri kurullarının oluşturduğu kurul; (c) bütün siteyi ilgilendiren konular için toplu yapı temsilciler kurulu (her blok yöneticisinin/temsilcisinin katıldığı). Her katman kendi yetki alanında karar alır.
4. Gider paylaşımı (m.72): Bir bloka özgü giderler o blok malikleri arasında; birden çok yapının ortak yerine ilişkin giderler ilgili yapı malikleri arasında; bütün siteye ait genel giderler (örn. çevre güvenliği, ana yol, sosyal tesis) yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır. Katılım, KMK m.20 esaslarıyla uyumlu kurulur.
5. Geçiş ve uyum (Geçici/Ek hükümler): Eski "site" düzenlemeleri toplu yapı hükümlerine uyumlaştırılır; mevcut yönetim planları m.66-74'e göre yeniden düzenlenebilir.
6. Ara sonuç: Uyuşmazlığın ait olduğu yönetim katmanını ve gider havuzunu belirle; yetkili kurul ve karar nisabını ona göre uygula.

Çıktı modülleri

• Yönetim katmanı/yetki haritası (blok / ada / toplu yapı kurulu).
• Gider havuzu ve paylaşım tablosu (blok / ortak / genel).
• Toplu yapı yönetim planı uyum/değişiklik (4/5) notu.

Plugin bağlamı

Bu beceri kat-mulkiyeti eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder, aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

Kaynak kuralı (katı)

• İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle. Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay / Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, esas ve karar numarası, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir (ör. karararama.yargitay.gov.tr, karararama.danistay.gov.tr, kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr, mevzuat.gov.tr, UYAP Emsal). Model hafızasından karar numarası ÜRETME. Emin olunmayan her künye [doğrulanacak] olarak işaretlenir.
• Mevzuat madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").
• Doktrin yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.
• Varsayımlar açıkça "varsayım" diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.
• MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek. turk-hukuku-mevzuat-mcp kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, turk-hukuku-ictihat-mcp kararları Yargıtay/BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi) bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

Bu beceri ne yapmaz

• Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili hukukçudadır.
• Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.
• Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.
• Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.