danfeistar house-calc-toolkit · 房产公共计算工具包
零依赖 Python 工具（任何电脑有 Python3 即可跑），服务所有身份端：购房者、经纪人、案场销售、渠道、自媒体博主的算数场景。
快速上手
python3 skills/calc-toolkit/mortgage.py --price 1500000 --downpay 30 --years 30 --city 昆明
python3 skills/calc-toolkit/tax.py --price 1500000 --area 89 --city 昆明 --first 1 --held 6 --unique 1 # 二手全成本
python3 skills/calc-toolkit/newhome.py --price 1500000 --area 100 --city 昆明 --first 1 # 一手全成本
python3 skills/calc-toolkit/floor.py --price 25000 --area 100 --floor 15 --top 30 --floor-adj 300 --d 98 --d 99 --pay one_time
工具清单（19/20，1件砍掉）
原计划20件，其中"分销结算单核对器"因各地结算口径不统一砍掉（08-31定盘）——19件已全部完成。
| # | 工具 | 脚本 | 场景 |
|---|---|---|---|
| ⑦-1 | 房贷月供计算器 | mortgage.py |
商贷/公积金/组合贷 × 等额本息/本金，利息对比、首付档校验 |
| ⑦-2 | 二手房交易全成本测算 | tax.py |
税4项（契税/增值税及附加/个税/印花税）+ 费6项（中介2%/交易手续费/登记/评估/赎楼/土地收益金），买卖分账 |
| ⑦-6 | 一手房交易成本测算 | newhome.py |
契税140㎡线 + 维修基金（物业类型三档×城市档：昆明高层90、佛山南海85/91/107）+ 首年物业预存 + 不动产登记工本费 |
| ⑥ | 首套二套认定 | status.py |
商贷/公积金/契税三口径分判（认房不认贷=2023-08三部门口径），卖一买一换仓推演，联动下游工具参数 |
| ⑦-15 | 楼层差价+折扣叠加 | floor.py |
楼层加价 × 折上折 × 付款折扣，折扣真伪校验（防"先涨后折"） |
| ⑦-16 | 公积金贷款额度测算 | fund.py |
四限取最低（上限封顶/房价成数/还贷能力/余额倍数×缴存时间系数），多子女/绿建/人才上浮，组合贷缺口提示；昆明=2026-04-07新政（单70/双100，叠加至150万） |
| ⑦-17 | 佣金/提成试算 | commission.py |
二手中介费买卖分账（昆明买2%卖1%）×活动折扣；新房渠道阶梯点位双算法对账（全额跳档vs分段累进）；客户返佣+团队分佣一条龙 |
| ⑦-18 | 得房率与单价换算 | efficiency.py |
建面↔套内↔公摊↔使用面积链+双向反推；单价双向换算；双盘套内口径比价照妖镜（防"建面便宜"幻觉）；物业类型五档得房率参考 |
| ⑦-19 | 租金回报率 | rent.py |
租售比（国际1:200~300）/毛净回报率/回收年限；五档坐标（价值线5%/回本线3%/50城均值2.06%/存款1.55%/商贷利率=以租养贷判定）；目标回报率反推 |
| ⑦-20 | LPR变动影响 | lpr.py |
重定价测算（合同加点不变，定价基准=旧利率−加点自动还原）；±10/25/50BP情景沙盘；重定价周期3/6/12选择建议（央行2024-11机制，存续期仅改一次）；官方锚点145元/5.2万校验 |
| ⑦-21 | 持有成本 | holding.py |
自住全成本（物业+取暖+资金占用隐性成本）；出租净现金流（空置/中介费/综合征收率2.5%）；5年累计；北方城市档取暖费（北京24元/㎡·季） |
| ⑦-22 | 买房vs理财 | buy_vs_invest.py |
期末净资产对决（现金流两端对齐）；三情景对比表；打平涨幅反推（房价年均涨多少才不输理财，理财1.98%=2025年报历史新低口径）；租金贡献/杠杆敏感度 |
| ⑦-23 | 面积误差补退 | area_error.py |
3%红线法定兜底口径（销售管理办法第20条+司法解释第14条）；≤3%据实结算；>3%退房权提示+大了白送/小了双倍返还双分支；显失公平条款提示（民法典497条） |
| ⑦-24 | 违约金/定金 | deposit.py |
定金罚则（民法典586/587：20%红线/双倍返还/超出部分原额处理）；定金vs违约金择一比较（588条）；延期交房日万分之N测算；585条酌减30%参考线 |
| ⑦-25 | 房龄与贷款年限 | loanterm.py |
三线取短（上限线/房龄线40/年龄线65）；商贷/公积金（退休+5口径）；房龄递减表每5年；--years-later 未来视角 |
| ⑦-26 | 楼面价与货值 | floor_price.py |
亩→㎡→计容（FAR）→楼面价→总货值；地货比安全线（<0.4安全/>0.6偏险）；--sellable 可售比例 |
| ⑦-27 | 日照楼间距 | spacing.py |
冬至正午物理口径（高度角=90−纬度−23.45°，系数=1/tan）；达标判定+被挡楼层测算；纬度城市档（昆明1.13/北京1.99/哈尔滨2.64）；GB50180标准提示 |
规则四层引擎（每个数字可追溯）
层1 全国默认档（rules/cities.yaml → default）
↓ 被覆盖
层2 城市档（35城）→ 区县档（districts）
↓ 被覆盖
层3 我的模板（--save-template / --template）
↓ 被覆盖
层4 --set 即时覆盖（任何参数当场改，来源表如实标注）
- 未内置城市：自动套全国默认档并明确提示（不装懂）
- 每项输出末尾附「参数来源表」：这个数字来自哪个城市档、哪个时点
- 政策变了只改
rules/cities.yaml，工具代码不动
详细说明见包内 README.md。