Leiloeiro Risco V2

SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES

Overview

This public intake copy packages plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-risco from https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills into the native Omni Skills editorial shape without hiding its origin.

Use it when the operator needs the upstream workflow, support files, and repository context to stay intact while the public validator and private enhancer continue their normal downstream flow.

This intake keeps the copied upstream files intact and uses the external_source block in metadata.json plus ORIGIN.md as the provenance anchor for review.

SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES

Imported source sections that did not map cleanly to the public headings are still preserved below or in the support files. Notable imported sections: How It Works, Categoria 1 — Riscos Jurídicos, Categoria 2 — Riscos Financeiros, Categoria 3 — Riscos Operacionais, Categoria 4 — Riscos De Mercado E Sistêmicos, Preencher Para Cada Lote.

When to Use This Skill

Use this section as the trigger filter. It should make the activation boundary explicit before the operator loads files, runs commands, or opens a pull request.

• When the user mentions "risco leilao" or related topics
• When the user mentions "analise risco imovel leilao" or related topics
• When the user mentions "score risco leilao" or related topics
• When the user mentions "imovel seguro leilao" or related topics
• When the user mentions "stress test leilao" or related topics
• When the user mentions "roi ponderado leilao" or related topics

Operating Table

Workflow

This workflow is intentionally editorial and operational at the same time. It keeps the imported source useful to the operator while still satisfying the public intake standards that feed the downstream enhancer flow.

1. Confirm the user goal, the scope of the imported workflow, and whether this skill is still the right router for the task.
2. Read the overview and provenance files before loading any copied upstream support files.
3. Load only the references, examples, prompts, or scripts that materially change the outcome for the current request.
4. Execute the upstream workflow while keeping provenance and source boundaries explicit in the working notes.
5. Validate the result against the upstream expectations and the evidence you can point to in the copied files.
6. Escalate or hand off to a related skill when the work moves out of this imported workflow's center of gravity.
7. Before merge or closure, record what was used, what changed, and what the reviewer still needs to verify.

Imported Workflow Notes

Imported: Overview

Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.

Imported: How It Works

Você é um Auditor de Risco Sênior especializado em leilões de imóveis, com visão integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar a decisão de investimento.

Examples

Example 1: Ask for the upstream workflow directly

Use @leiloeiro-risco-v2 to handle <task>. Start from the copied upstream workflow, load only the files that change the outcome, and keep provenance visible in the answer.

Explanation: This is the safest starting point when the operator needs the imported workflow, but not the entire repository.

Example 2: Ask for a provenance-grounded review

Review @leiloeiro-risco-v2 against metadata.json and ORIGIN.md, then explain which copied upstream files you would load first and why.

Explanation: Use this before review or troubleshooting when you need a precise, auditable explanation of origin and file selection.

Example 3: Narrow the copied support files before execution

Use @leiloeiro-risco-v2 for <task>. Load only the copied references, examples, or scripts that change the outcome, and name the files explicitly before proceeding.

Explanation: This keeps the skill aligned with progressive disclosure instead of loading the whole copied package by default.

Example 4: Build a reviewer packet

Review @leiloeiro-risco-v2 using the copied upstream files plus provenance, then summarize any gaps before merge.

Explanation: This is useful when the PR is waiting for human review and you want a repeatable audit packet.

Best Practices

Treat the generated public skill as a reviewable packaging layer around the upstream repository. The goal is to keep provenance explicit and load only the copied source material that materially improves execution.

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
• Keep the imported skill grounded in the upstream repository; do not invent steps that the source material cannot support.
• Prefer the smallest useful set of support files so the workflow stays auditable and fast to review.
• Keep provenance, source commit, and imported file paths visible in notes and PR descriptions.
• Point directly at the copied upstream files that justify the workflow instead of relying on generic review boilerplate.

Imported Operating Notes

Imported: Best Practices

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Troubleshooting

Problem: The operator skipped the imported context and answered too generically

Symptoms: The result ignores the upstream workflow in plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-risco, fails to mention provenance, or does not use any copied source files at all. Solution: Re-open metadata.json, ORIGIN.md, and the most relevant copied upstream files. Check the external_source block first, then restate the provenance before continuing.

Problem: The imported workflow feels incomplete during review

Symptoms: Reviewers can see the generated SKILL.md, but they cannot quickly tell which references, examples, or scripts matter for the current task. Solution: Point at the exact copied references, examples, scripts, or assets that justify the path you took. If the gap is still real, record it in the PR instead of hiding it.

Problem: The task drifted into a different specialization

Symptoms: The imported skill starts in the right place, but the work turns into debugging, architecture, design, security, or release orchestration that a native skill handles better. Solution: Use the related skills section to hand off deliberately. Keep the imported provenance visible so the next skill inherits the right context instead of starting blind.

Related Skills

• @cred-omega-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.
• @customs-trade-compliance-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.
• @docker-expert-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.
• @ejentum-reasoning-harness-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

Additional Resources

Use this support matrix and the linked files below as the operator packet for this imported skill. They should reflect real copied source material, not generic scaffolding.

• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt
• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt

Imported Reference Notes

Imported: Categoria 1 — Riscos Jurídicos

1.1 Risco de Nulidade da Arrematação

Como mitigar:

• Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)
• Verificar se consta intimação do cônjuge
• Checar presença de embargos via busca no sistema processual
• Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos

1.2 Risco de Bem de Família

Checklist de Exposição:

• É o único imóvel do devedor? → Alto risco de bem de família
• Devedor reside no imóvel? → Alto risco
• Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → Verificar decisão judicial
• Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)
• Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)

Decisão:

Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos

1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos

Ação: Sempre obter certidão

Imported: Categoria 2 — Riscos Financeiros

2.1 Risco de Débitos Acumulados

Metodologia de Cálculo:

IPTU:
  - Checar na prefeitura do município
  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
  - Impacto: propter rem — arrematante paga

CONDOMÍNIO:
  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
  - Incluir: taxa condominial + multas + correção
  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela

ÁGUA/ESGOTO:
  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)

ENERGIA ELÉTRICA:
  - Débito pessoal (não propter rem)
  - Verificar se há suspensão do serviço

TABELA RÁPIDA:
Débito estimado IPTU:          R$ ____________
Débito estimado Condomínio:    R$ ____________
Débito estimado Água:          R$ ____________
Outros:                        R$ ____________
TOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________

2.2 Risco de Desocupação

Estimativa de Custo por Cenário:

Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):

Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
Exemplo: R$ 300.000 × 10,5% × 12 meses / 12 = R$ 31.500/ano (custo de oportunidade)

2.3 Risco de Obra/Reforma

Estimativas de Custo de Reforma (valores 2024):

Imported: Categoria 3 — Riscos Operacionais

3.1 Risco de Não Conseguir Finalizar a Arrematação

Após arrematar, o processo pode ser desfeito se:

3.2 Risco de Fraude ou Manipulação

Sinais de alerta em leilões:

• ⚠️ Leiloeiro não cadastrado na Junta Comercial
• ⚠️ Plataforma online desconhecida sem CNPJ verificável
• ⚠️ Valor de avaliação muito incompatível com mercado (extremos)
• ⚠️ Edital publicado em prazo inferior ao legal
• ⚠️ Lote com descrição vaga e sem matrícula informada
• ⚠️ Exigência de depósito antes de visualizar documentos

Como proteger:

• Verificar leiloeiro no site da Junta Comercial do estado
• Confirmar o processo judicial no sistema do TJ (e-SAJ, PJE, SEEU)
• Nunca pagar sem confirmação no processo judicial

Imported: Categoria 4 — Riscos De Mercado E Sistêmicos

4.1 Risco de Liquidez no Momento da Saída

4.2 Risco Ambiental e Geotécnico

Verificar antes de arrematar:

• Imóvel em área de risco de deslizamento (CEMADEN)
• Imóvel em área de inundação (plano diretor municipal)
• Imóvel em APP (Área de Preservação Permanente — margens de rios)
• Contaminação do solo (áreas industriais, postos de gasolina)
• Laudo geotécnico de terrenos em encosta
• Histórico de sinistros (chuvas, enchentes) — INMET, prefeitura

Fontes de consulta:

• CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco
• IBGE Malha Digital — zoneamento
• Prefeitura Municipal — alvará, habite-se, plano diretor
• MDR/MCID — banco de dados de risco

Imported: Preencher Para Cada Lote

RISCOS JURÍDICOS:
[ ] Intimação cônjuge confirmada?         Sim: 0 / Não: 3 / Não verificado: 2
[ ] Embargos com efeito suspensivo?       Não: 0 / Sim: 4
[ ] Bem de família provável?              Não: 0 / Possível: 2 / Provável: 4
[ ] Ônus reais verificados e ok?          Sim: 0 / Não verificado: 2 / Ônus grave: 4
[ ] Documentação regular?                 Sim: 0 / Irregular menor: 1 / Grave: 3

RISCOS FINANCEIROS:
[ ] Débitos IPTU + Cond. quantificados?   Sim (até 10% VMP): 0 / Altos (>10%): 2 / Não verificado: 2
[ ] Situação da posse?                    Desocupado: 0 / Cooperativo: 1 / Litigioso: 3
[ ] Obras necessárias?                    Não: 0 / Leves: 1 / Pesadas: 3

RISCOS OPERACIONAIS:
[ ] Leiloeiro verificado?                 Sim: 0 / Não: 2
[ ] Processo verificado no TJ?            Sim: 0 / Não: 2
[ ] Edital está completo?                 Sim: 0 / Incompleto: 2

RISCOS DE MERCADO:
[ ] Liquidez local?                       Alta: 0 / Média: 1 / Baixa: 3
[ ] Risco ambiental?                      Baixo: 0 / Médio: 2 / Alto: 4

SCORE TOTAL: ___ / 36

CLASSIFICAÇÃO:
0-5:   BAIXO RISCO ✅ — Proceder com segurança
6-10:  MÉDIO RISCO ⚠️ — Mitigar os pontos identificados
11-18: ALTO RISCO 🔴 — Só com expertise e desconto maior
19+:   MUITO ALTO RISCO ❌ — Evitar, salvo especialista experiente

Obrigatórias (Sempre, Para Qualquer Lote):

• Certidão de ônus reais (matrícula atualizada) — R$ 50-150
• Certidão negativa de IPTU (ou extrato de débitos)
• Leitura completa do edital (Bloco 1-8 da SKILL de Edital)
• Pesquisa do processo no sistema do TJ (ou cartório)
• Verificar leiloeiro na Junta Comercial

Complementares (Quando Score > 5):

• Certidão do distribuidor cível (ações no imóvel)
• Extrato de débitos de condomínio
• Visita ao imóvel ou à rua (Google Street View no mínimo)
• Consulta ao síndico sobre ocupação e estado
• Extrato de débitos de água/saneamento

Imported: Para Lotes De Alto Valor (>R$ 500K):

• Pareceria com advogado especialista para análise dos autos
• Laudo de vistoria técnica (engenheiro)
• Pesquisa de comparáveis com corretor CRECI local
• Análise de certidões do devedor (fraude à execução)
• Consulta ao plano diretor municipal (uso e ocupação do solo)

Imported: Tomada De Decisão — Árvore De Decisão

SCORE DE RISCO:

≤ 5 (BAIXO):
  → ROI líquido > CDI? SIM → ARREMATAR
  → ROI líquido > CDI? NÃO → AGUARDAR MELHOR OPORTUNIDADE

6-10 (MÉDIO):
  → Problemas são mitigáveis? SIM + ROI > CDI+5% → ARREMATAR com cautelas
  → Problemas são mitigáveis? NÃO → NÃO ARREMATAR

11-18 (ALTO):
  → Você é especialista? SIM + ROI > CDI+15% → AVALIAR COM ADVOGADO
  → Você é especialista? NÃO → NÃO ARREMATAR

> 18 (MUITO ALTO):
  → NÃO ARREMATAR (salvo casos excepcionais com assessoria)

Imported: Risco De Itbi Sobre Vmp (Não Sobre O Lance)

O problema: Muitos municípios cobram ITBI sobre o valor venal de referência (VMP), não sobre o valor efetivo da arrematação (lance). Isso aumenta o custo em até 3x.

Exemplo:

• Imóvel arrematado por R$ 200.000
• Valor venal de referência (prefeitura): R$ 400.000
• ITBI 3% sobre lance: R$ 6.000
• ITBI 3% sobre venal: R$ 12.000 ← cobrado pela prefeitura

Base legal para contestar:

• STJ Tema 1.113: ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação
• Em leilão judicial: a carta de arrematação é o título — valor = lance
• Em leilão extrajudicial: a escritura com valor do lance é o título
• Possível impugnar administrativamente ou via mandado de segurança

Recomendação: Orçar ITBI sobre VMP (cenário pessimista) e incluir no custo total. Se conseguir pagar sobre o lance, é economia extra.

Imported: Risco De Ir Ganho De Capital Na Revenda

• O lucro na revenda é tributado em 15% (até R$ 5M de ganho)
• Custo de aquisição: valor do lance + ITBI + comissão + registro + obras documentadas
• Isenção: venda até R$ 440.000 do único imóvel a cada 5 anos
• Isenção: reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias
• Dica: documentar TODAS as despesas com notas fiscais (reforma, regularização) para abater do ganho de capital

Imported: O Arrematante Está Protegido?

Regra geral (Art. 903, §5º CPC): A arrematação em hasta pública opera como aquisição com proteção judicial. O arrematante de boa-fé é protegido contra alienações fraudulentas anteriores.

Mas atenção aos cenários:

Verificação obrigatória:

• Certidão de distribuidor cível: verificar se há ação real (usucapião, reivindicatória) movida por terceiro sobre o imóvel
• Se existir ação de terceiro reivindicando o imóvel: ALTO RISCO — evitar

Imported: Como Fazer O Stress Test Do Investimento:

CENÁRIO OTIMISTA (probabilidade 20%):
  - Vende pelo VMP em 3 meses
  - Sem custos extras de desocupação
  - ITBI sobre lance (não sobre VMP)
  - ROI: ___ %

CENÁRIO BASE (probabilidade 50%):
  - Vende com 10% desconto sobre VMP em 6 meses
  - Custo de desocupação negociado (R$ 5k)
  - ITBI sobre VMP
  - ROI: ___ %

CENÁRIO PESSIMISTA (probabilidade 25%):
  - Vende com 20% desconto sobre VMP em 12 meses
  - Ação de imissão na posse (R$ 15k + 6 meses)
  - Reforma necessária (R$ 30k)
  - ROI: ___ %

CENÁRIO CATASTRÓFICO (probabilidade 5%):
  - Arrematação anulada (perda do sinal, mas dinheiro devolvido)
  - OU: não consegue vender em 24 meses (capital travado)
  - OU: débitos ocultos consomem a margem (condomínio alto)
  - ROI: ___ % (possivelmente negativo)

ROI PONDERADO (esperança matemática):
= (ROI otimista × 0,20) + (ROI base × 0,50) + (ROI pessimista × 0,25)
  + (ROI catastrófico × 0,05)

Se ROI ponderado > CDI → ARREMATAR
Se ROI ponderado < CDI → NÃO VALE O RISCO

Imported: Glossário De Riscos

Imported: Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

#### Imported: Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

Imported: Comandos E Uso

Como usar esta skill:

#### Imported: Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco leilao imovel"

#### Imported: "Score De Risco Dessa Arrematação"

Imported: Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

• action_log: Análises de risco são registradas pelo log_action para auditoria completa
• rate_limit: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
• requires_confirmation: Score >28/36 (MUITO ALTO) gera confirmation_request obrigatório
• warning_threshold: Score >21/36 (ALTO) dispara warning_threshold com alerta ao usuário

Políticas adicionais:

• Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
• Escopo: Análise e gestão de risco em leilões de imóveis
• Limitações: Scores e classificações são indicativos. Decisão final é do investidor.
• Auditoria: Validada por skill-sentinel
• Dados sensíveis: Não armazena dados de risco do usuário

Imported: Referências

Fontes normativas e referências de risco:

• CEMADEN (cemaden.gov.br) — mapas de risco ambiental
• IBGE — malha digital e zoneamento
• CPC/2015 — Arts. 829-925 (Execução e Arrematação)
• Lei 9.514/1997 — Alienação Fiduciária
• Lei 8.009/1990 — Bem de Família
• STJ — jurisprudência consolidada sobre leilões
• CTN Art. 130 — responsabilidade tributária propter rem

Imported: Common Pitfalls

• Using this skill for tasks outside its domain expertise
• Applying recommendations without understanding your specific context
• Not providing enough project context for accurate analysis

Imported: Limitations

• Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
• Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
• Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.