Flusso Investimento Immobiliare
Skill orchestratrice per valutare un investimento immobiliare in tutte le sue dimensioni: tecnica, finanziaria, fiscale, urbanistica, di protezione patrimoniale.
Sequenza operativa
- Inquadramento: tipologia (residenziale, commerciale, industriale, sviluppo greenfield), location, controvalore, finalita (reddito, sviluppo, residenza).
- Stima valore →
perizia-estimo-immobiliare (MCA, reddituale, OMI, coefficienti).
- Analisi finanziaria →
corporate-finance (DCF, IRR, payback) + casi-numerici-bocconi (esempi worked-out).
- Benchmark yield/prezzi →
benchmark-italia-business/mercato-immobiliare (yield per tipologia/citta, prezzo al mq).
- Verifiche tecniche:
- Conformita urbanistica →
progettazione-architettonica
- Agibilita →
agibilita
- Vincoli paesaggistici/monumentali →
architetto-beni-monumentali
- Inquadramento fiscale →
fiscale-tributario-italiano (registro, IMU, plusvalenza) + fiscale-dogmatico-internazionale se proprieta da residente estero.
- Strutturazione:
- Protezione patrimoniale →
ss-trust-italiano (SS immobiliare, trust per dopo-di-noi)
- Frazionamento →
tokenizzazione-immobiliare se asset adatto
- Sintesi: rendimento atteso netto, rischi (tecnici, fiscali, di mercato), raccomandazione struttura.
Output atteso
Memo investimento: valutazione, business plan finanziario, fiscalita, struttura societaria/protettiva, rischi, go/no-go.
1---2name: flusso-investimento-immobiliare3description: Orchestratore per valutazione e strutturazione di investimento immobiliare (acquisto, sviluppo, riqualificazione, locazione commerciale). Coordina: (1) perizia di stima valore di mercato (perizia-estimo-immobiliare), (2) analisi finanziaria DCF investimento e leva (corporate-finance, casi-numerici-bocconi), (3) benchmark yield e prezzi al mq per zona (benchmark-italia-business), (4) inquadramento fiscale (registro, successioni, IMU, plusvalenze, fiscale-tributario-italiano, fiscale-dogmatico-internazionale), (5) verifiche urbanistico-edilizie (progettazione-architettonica, agibilita) e paesaggistiche se vincolato (architetto-beni-monumentali), (6) protezione patrimoniale via societa semplice o trust se rilevante (ss-trust-italiano), (7) valutazione tokenizzazione se asset frazionabile (tokenizzazione-immobiliare). Attiva per "valutare investimento immobile", "acquistare immobile da reddito", "sviluppo immobiliare", "passaggio generazionale immobile".4---56# Flusso Investimento Immobiliare78Skill orchestratrice per valutare un investimento immobiliare in tutte le sue dimensioni: tecnica, finanziaria, fiscale, urbanistica, di protezione patrimoniale.910## Sequenza operativa11121. **Inquadramento**: tipologia (residenziale, commerciale, industriale, sviluppo greenfield), location, controvalore, finalita (reddito, sviluppo, residenza).132. **Stima valore** → `perizia-estimo-immobiliare` (MCA, reddituale, OMI, coefficienti).143. **Analisi finanziaria** → `corporate-finance` (DCF, IRR, payback) + `casi-numerici-bocconi` (esempi worked-out).154. **Benchmark yield/prezzi** → `benchmark-italia-business/mercato-immobiliare` (yield per tipologia/citta, prezzo al mq).165. **Verifiche tecniche**:17 - Conformita urbanistica → `progettazione-architettonica`18 - Agibilita → `agibilita`19 - Vincoli paesaggistici/monumentali → `architetto-beni-monumentali`206. **Inquadramento fiscale** → `fiscale-tributario-italiano` (registro, IMU, plusvalenza) + `fiscale-dogmatico-internazionale` se proprieta da residente estero.217. **Strutturazione**:22 - Protezione patrimoniale → `ss-trust-italiano` (SS immobiliare, trust per dopo-di-noi)23 - Frazionamento → `tokenizzazione-immobiliare` se asset adatto248. **Sintesi**: rendimento atteso netto, rischi (tecnici, fiscali, di mercato), raccomandazione struttura.2526## Output atteso2728Memo investimento: valutazione, business plan finanziario, fiscalita, struttura societaria/protettiva, rischi, go/no-go.
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