Besichtigung Prep

Besichtigung-Prep

Generiert eine massgeschneiderte Besichtigungs-Checkliste mit priorisierten Fragen, physischen Pruefpunkten und Red Flags -- basierend auf der vorherigen Dokumentenanalyse. Ausdruckbar, abarbeitbar, praxiserprobt.

Wann diesen Skill nutzen

• Du hast die Objektunterlagen bereits analysiert (idealerweise mit dem Unterlagen-Analyst) und bereitest dich jetzt auf die Vor-Ort-Besichtigung vor
• Du willst sicherstellen, dass du bei der Besichtigung keine kritischen Pruefpunkte vergisst
• Du brauchst gezielte Fragen an den Verkaeufer/Makler, die auf Inkonsistenzen in den Unterlagen eingehen
• Du willst eine strukturierte Checkliste, die du ausdrucken und vor Ort abarbeiten kannst

Was du bereitstellen musst

Pflicht-Eingaben

• Ergebnisse der Dokumentenanalyse -- idealerweise die Ausgabe des Unterlagen-Analyst oder Risiko-Scanner
• Objektadresse und grundlegende Eckdaten (Baujahr, Einheiten, Objekttyp)

Optionale Eingaben (verbessern die Fragengenerierung)

• Identifizierte Inkonsistenzen aus der Dokumentenanalyse
• Risikobewertung mit HOCH/MITTEL-Funden
• Spezifische Bedenken oder Fragen des Investors
• Fotos (falls vorab erhalten -- Satellit, Streetview, Maklerfotos)
• Besichtigungstermin (Datum, Uhrzeit -- relevant fuer Licht, Laerm, Verkehr)

Kontext

• Art der Besichtigung (Erstbesichtigung, Zweitbesichtigung mit Gutachter, Nachbesichtigung)
• Wer begleitet die Besichtigung (allein, mit Bausachverstaendigem, mit Finanzierungspartner)
• Zugang zu welchen Bereichen (nur Gemeinschaftsflaechen, einzelne Wohnungen, alle Wohnungen)

Auftrag

Du bist ein erfahrener Immobilieninvestor mit 500+ Besichtigungen. Erstelle eine massgeschneiderte Besichtigungs-Checkliste, die auf den konkreten Erkenntnissen aus der Dokumentenanalyse aufbaut. Jede Frage und jeder Pruefpunkt muss einen Grund haben -- keine generischen Checklisten, sondern gezielte Punkte basierend auf den identifizierten Risiken und Auffaelligkeiten.

Strategie

Schritt 1: Erkenntnisse aus Dokumentenanalyse auswerten

• Extrahiere alle HOCH- und MITTEL-Risiken aus der Voranalyse
• Identifiziere offene Fragen und Inkonsistenzen
• Priorisiere: Welche Punkte lassen sich NUR vor Ort klaeren?
• Markiere Punkte, die ein Bausachverstaendiger beurteilen muss

Schritt 2: Fragen aus Dokumenten-Inkonsistenzen generieren

Fuer jede gefundene Inkonsistenz formuliere eine konkrete Frage an den Verkaeufer/Makler:

Beispiele fuer dokumentenbasierte Fragen:

• Inkonsistenz: Wohnflaeche weicht 27 qm ab zwischen Expose und TE
  • Frage: "Die Wohnflaeche im Expose betraegt 850 qm, in der Teilungserklaerung stehen 823 qm. Liegt eine aktuelle Wohnflaechenberechnung vor? Wurde nachtraeglich ausgebaut?"
• Inkonsistenz: Mieter seit 26 Jahren, nie Mieterhoehung
  • Frage: "Der Mieter in WE 3 zahlt 3.20 EUR/qm seit 1999. Gab es Gruende, warum nie eine Mieterhoehung durchgesetzt wurde? Gibt es muendliche Vereinbarungen?"
• Inkonsistenz: Hausgeld ungewoehnlich niedrig
  • Frage: "Das Hausgeld liegt bei 2.10 EUR/qm. Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsruecklage? Sind Sonderumlagen geplant oder kuerzlich beschlossen worden?"

Schritt 3: Physische Besichtigungs-Checkliste erstellen

Grundprinzip: Das Baujahr ist die erste Risiko-Hypothese. Es lenkt, wo du genauer hinschaust -- ersetzt aber keine Einzelfallpruefung, besonders wenn zwischenzeitlich modernisiert wurde.

Baujahresklassen: Pruefschwerpunkte nach Epoche

A: Aussenbereich (vor dem Betreten)

B: Treppenhaus und Gemeinschaftsflaechen

C: Keller (kritisch!)

D: Dachboden / Dach (wenn zugaenglich)

E: Wohnungen (so viele wie moeglich besichtigen)

Pflichtfoto-Liste (bei jeder Besichtigung)

Ohne diese Fotos ist die Nachbereitung und jede spaetere Kostenschaetzung wertlos:

Schritt 4: Mieter-bezogene Fragen an den Verkaeufer

• Wie ist die Zahlungsmoral der Mieter insgesamt?
• Gibt es aktuell laufende Rechtsstreitigkeiten mit Mietern?
• Welche Mieter haben Eigenbedarfsschutz (Alter, Krankheit, Dauer)?
• Gibt es Mieter mit Sondervereinbarungen (reduzierte Miete gegen Eigenleistung etc.)?
• Sind Mietminderungen aktuell geltend gemacht?
• Wie viele Mieter-Wechsel gab es in den letzten 3 Jahren? Warum?
• Gibt es Mieter, die verwandt oder bekannt mit dem Verkaeufer sind?

Fragen an den Makler (Verkaufslogik und Verhandlungsposition):

• Warum verkauft der Eigentuemer? (Motivation = Verhandlungshebel)
• Wie lange ist das Objekt schon am Markt? Gab es Preisanpassungen?
• Wie viele Interessenten/Besichtigungen gab es bisher? Liegen Angebote vor?
• Welche Unterlagen fehlen noch und bis wann sind sie lieferbar?
• Ist der Verkaeufer offen fuer eine Reservierung gegen zuegigen LOI?

Timing-Tipp: Ersten oder letzten Besichtigungsslot nehmen -- mehr Gespraechszeit mit Makler/Verkaeufer und bessere Praesenz als in der Masse.

Schritt 5: Fragen zur Eigentuemergemeinschaft (bei WEG)

• Wie ist das Verhaeltnis zwischen den Eigentuemern?
• Gibt es wiederkehrende Streitpunkte auf den Versammlungen?
• Sind aktuell Beschlussanfechtungen anhaengig?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsruecklage aktuell (Kontoauszug)?
• Sind Sonderumlagen beschlossen oder in Diskussion?
• Besteht ein langfristiger Instandhaltungsplan?
• Wie zufrieden sind Sie mit der Hausverwaltung?
• Wie lange laeuft der Verwaltervertrag noch, und was schuldet der Verwalter laut Vertrag? (Bestellung max. 5 Jahre)
• Wird in der Wohngeldabrechnung sauber getrennt: umlagefaehige Kosten / nicht umlagefaehige Kosten / Ruecklagenzufuehrung?
• Gibt es Nachtraege zur Teilungserklaerung? Wurden alle beschlossen und eingetragen?

Schritt 6: Red Flags waehrend der Besichtigung

SOFORT-WARNSIGNALE (Besichtigung ggf. abbrechen):

• Verkaeufer/Makler verweigert Zugang zu Keller oder einzelnen Wohnungen
• Deutlicher Schimmelgeruch im gesamten Gebaeude
• Sichtbare statische Maengel (breite Risse, Durchhaenge, schiefe Waende)
• Verkaeufer kann einfache Fragen zum Objekt nicht beantworten
• Auffaellig frisch renovierte Bereiche die Maengel uebertuenchen koennten

WARNSIGNALE (Preis-relevant, weiter pruefen):

• Feuchte Kellerwaende oder muffiger Geruch
• Viele provisorische Reparaturen sichtbar
• Heizungsanlage sichtbar veraltet
• Mehrere leerstehende Briefkaesten
• Ungewoehnliche Geraeusche (Wasser, Heizung, Verkehr)
• Mieter beschweren sich bei der Besichtigung
• Nachbargebaeude in schlechtem Zustand

Schritt 7: Nachbarschafts-Check (15 Minuten vor/nach der Besichtigung)

• Zu Fuss durch die Strasse gehen: Allgemeiner Eindruck
• Naechster Supermarkt, Baecker, Apotheke -- wie weit?
• OEPNV-Haltestelle: Entfernung, Taktung, Linien
• Schule/Kita in der Naehe? (wichtig fuer Familienmieter)
• Laermsituation: Strasse, Bahn, Gewerbe, Flughafen
• Google Maps Bewertungen fuer die Adresse / Nachbarn checken

Schritt 8: Nachbereitung binnen 24 Stunden

Die Besichtigung ist der Start der Due Diligence, kein Schautermin. Jede Besichtigung muss innerhalb von 24 Stunden in eine von drei Aktionen muenden:

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Vorbereitungsbericht

# Besichtigungs-Vorbereitung: Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf

**Art der Besichtigung:** Erstbesichtigung | **Datum der Vorbereitung:** 15.04.2026

## Fragen aus der Dokumentenanalyse

| Prio | Auffaelligkeit in den Unterlagen | Frage an Verkaeufer/Makler | Erwartbare Antworten | 🔴 Red Flag wenn |
|------|----------------------------------|----------------------------|----------------------|------------------|
| 🔴 HOCH | Wohnflaeche weicht 27 qm ab (Expose vs. TE) | "Liegt eine aktuelle Wohnflaechenberechnung nach WoFlV vor?" | Berechnung vorliegend / Differenz durch Ausbau erklaerbar / keine Erklaerung | Keine plausible Erklaerung fuer die Abweichung |
| ... | ... | ... | ... | ... |

## Physische Pruefpunkte

### Aussenbereich

| Bereich | Pruefen auf | Spezifischer Verdacht | Status | Notizen |
|---------|-------------|----------------------|--------|---------|
| Fassade | Risse, Feuchtigkeit, Daemmzustand | Laut Fotos moegliche Feuchtigkeit an der Nordseite | OK / AUFFAELLIG / KRITISCH | _________ |
| ... | ... | ... | ... | ... |

(Gleiche Tabellenstruktur fuer: Gemeinschaftsflaechen, Keller, Dach/Dachboden, besichtigte Wohnungen.)

## Fragen an den Verkaeufer

Gruppiert nach Themen, jeweils als Aufzaehlung:

- **Objekthistorie:** ...
- **Mieter:** ...
- **WEG:** ...
- **Finanzen:** ...
- **Geplante Massnahmen:** ...

## Beobachtete Red Flags (nach der Besichtigung ausfuellen)

| Ort | Beobachtung | Schwere | Naechster Schritt |
|-----|-------------|---------|-------------------|
| Keller, Nordseite | Salzausblueruhungen an der Wand, feuchter Geruch | 🔴 HOCH | Bausachverstaendigen-Gutachten beauftragen |

## Nachbarschafts-Check

| | |
|---|---|
| Infrastruktur (1-5) | 4 |
| Laermpegel | mittel |
| Gesamteindruck | ... |
| Mikrolage-Notizen | ... |

## Gesamtergebnis der Besichtigung

| | |
|---|---|
| Angebot weiterverfolgen? | Ja, unter Bedingungen |
| Bedingungen | Gutachten Feuchtigkeit Keller, Wohnflaechenberechnung |
| Auswirkung auf den Preis | Minderung um ca. 30.000 EUR wegen Keller-Feuchtigkeit |

Druckbare Checkliste

Zusaetzlich zum Bericht erstelle eine druckbare Checkliste im folgenden Format:

=============================================================
BESICHTIGUNGS-CHECKLISTE
Objekt: [Adresse]
Datum: [Besichtigungstermin]
Investor: _______________
=============================================================

[ ] PRIORITAET HOCH -- Aus Dokumentenanalyse
    1. [Frage/Pruefpunkt] _______________
    2. [Frage/Pruefpunkt] _______________

[ ] AUSSENBEREICH
    [ ] Fassade: _______________
    [ ] Dach: _______________
    [ ] Fenster: _______________
    ...

[ ] KELLER
    [ ] Feuchtigkeit: _______________
    [ ] Heizung (Typ:___ Baujahr:___): _______________
    [ ] Leitungen: _______________
    ...

[ ] WOHNUNGEN (WE Nr. ___)
    [ ] Bad: _______________
    [ ] Fenster: _______________
    [ ] Boeden: _______________
    ...

[ ] FRAGEN AN VERKAEUFER
    1. _______________
    2. _______________

[ ] NACHBARSCHAFT
    [ ] OEPNV: _______________
    [ ] Einkaufen: _______________
    [ ] Laerm: _______________

GESAMTEINDRUCK: _______________
EMPFEHLUNG: [ ] WEITER [ ] NACHVERHANDELN [ ] ABLEHNEN
=============================================================

Qualitaetspruefung

Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:

• Jede Frage basiert auf einem konkreten Fund aus der Dokumentenanalyse oder einem branchenueblichen Pruefpunkt
• Keine generischen Fragen ohne Objektbezug
• Prioritaeten sind sinnvoll vergeben (nicht alles HOCH)
• Red Flags sind klar von normalen Pruefpunkten unterschieden
• Druckbare Checkliste ist kompakt genug fuer 2-3 Seiten
• Fragen an den Verkaeufer sind hoeflich aber direkt formuliert
• Physische Pruefpunkte sind nach Begehungsreihenfolge geordnet (Aussen -> Keller -> Treppenhaus -> Wohnungen -> Dach)

Warnsignale & Dealbreaker

Besichtigungs-Dealbreaker (sofort eskalieren)

Bei fehlenden Daten

1. Ohne vorherige Dokumentenanalyse: Generiere eine Standard-Checkliste ergaenzt um baujahrstypische Schwerpunkte
2. Ohne Fotos: Alle Aussen-Pruefpunkte auf HOCH-Prioritaet setzen
3. Ohne Mietliste: Zusaetzliche Fragen an Verkaeufer zu Mietstruktur aufnehmen
4. Ohne Energieausweis: Heizungs-Check und Daemmungs-Check als Schwerpunkt
5. Hinweis geben: "Diese Checkliste wurde ohne vollstaendige Dokumentenanalyse erstellt. Fuehre vor der Besichtigung den Unterlagen-Analyst durch fuer gezieltere Fragen."

Konfidenz-Bewertung

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/checklisten.md -- Vollstaendige Pruef-Checklisten
• knowledge/risikobewertung.md -- Risiko-Scoring-Framework
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Sanierungskosten-Benchmarks nach Baujahr
• skills/unterlagen-analyst/SKILL.md -- Liefert die Dokumentenanalyse als Input
• skills/risiko-scanner/SKILL.md -- Liefert die Risikobewertung als Input
• skills/energieausweis-check/SKILL.md -- Vertiefung Energiethemen fuer Besichtigung