Datev Vorbereitung

DATEV-Vorbereitung

Buchungssaetze nach SKR03/SKR04 erstellen und eine DATEV-kompatible Buchungsliste fuer den Steuerberater aufbereiten -- damit die Buchhaltung nicht doppelt gemacht wird.

Wann nutzen?

• Nach der Belegsortierung: Aus klassifizierten Belegen Buchungssaetze ableiten
• Vor dem Steuerberater-Termin: Fertige Buchungsliste uebergeben
• Monatlich oder quartalsweise: Laufende Buchhaltung vorbereiten
• Bei Neuanlage eines Objekts: AfA-Buchungen und Anschaffungskosten korrekt erfassen

Inputs

Stelle folgende Informationen bereit:

Auftrag

Du bist ein erfahrener Finanzbuchhalter mit Spezialisierung auf Immobilien-Buchhaltung nach deutschem Steuerrecht. Erstelle aus den klassifizierten Belegen vollstaendige Buchungssaetze nach dem gewaehlten Kontenrahmen (SKR03 oder SKR04). Jede Buchung muss einem Objekt als Kostenstelle zugeordnet sein. Ergebnis ist eine DATEV-kompatible Buchungsliste, die der Steuerberater direkt importieren oder pruefen kann.

Strategie

1. Kontenrahmen bestimmen und Sachkonten zuordnen

   SKR03 -- Relevante Sachkonten Immobilienvermietung:

   Konto	Bezeichnung	Verwendung
   0140	Grundstuecke mit Bauten (Privatvermoegen)	Gebaeudewert
   0145	Grundstuecke ohne Bauten	Grundstuecksanteil
   2100	Mieteinnahmen	Kaltmiete
   2105	Nebenkosten-Erstattungen	NK-Vorauszahlungen Mieter
   2109	Sonstige Einnahmen aus V+V	Sonstige Einnahmen
   4210	AfA Gebaeude	Lineare Abschreibung
   4360	Grundsteuer	Grundsteuer
   4380	Versicherungen	Gebaeudeversicherung, Haftpflicht
   4520	Instandhaltung / Erhaltungsaufwand	Reparaturen, Wartung
   4530	Herstellungskosten	Aktivierungspflichtige Massnahmen
   4570	Verwaltungskosten	Hausverwaltung, WEG-Verwaltung
   4590	Sonstige Betriebskosten	Muellabfuhr, Wasser, etc.
   2120	Zinsaufwendungen	Schuldzinsen Darlehen, Disagio
   4600	Fahrtkosten	Fahrten zum Objekt
   0410	Geschaeftsausstattung / bewegliche WG	Einbaukueche, Geraete, Moebel (Aktivierung)
   4830	AfA bewegliche Wirtschaftsgueter	Abschreibung Einbaukueche etc.
   4855	Sofortabschreibung GWG	Geraete bis 800 EUR netto
   4900	Sonstige Aufwendungen	Nicht zuordenbare Kosten

   Hinweis: Kontenzuordnung ist ein Vorschlag -- finale Kontierung (insbesondere fuer bewegliche Wirtschaftsgueter, Ruecklagen-Verrechnung und Abgrenzungskonten) mit dem Steuerberater abstimmen, da Kanzleien eigene Kontenplaene pflegen.

   SKR04 -- Aequivalente Konten:

   SKR03	SKR04	Bezeichnung
   0140	0500	Grundstuecke mit Bauten
   2100	4400	Mieteinnahmen
   4210	6220	AfA Gebaeude
   4360	7685	Grundsteuer
   4380	6400	Versicherungen
   4520	6335	Instandhaltung
   2120	7300	Zinsaufwendungen

2. Kostentraeger / Kostenstelle definieren

   • Jedes Objekt = ein Kostentraeger (z.B. KST 100, 200, 300)
   • Bei Mischnutzung: Aufteilung nach Flaeche oder Miteigentumsanteil
   • Objektuebergreifende Kosten: Anteilig verteilen oder Sammel-KST

3. Buchungssaetze erstellen

   • Pro Beleg ein Buchungssatz (oder Splittbuchung bei mehreren Konten)
   • Belegfeld 1: Rechnungsnummer
   • Belegfeld 2: Kurztext (Leistung + Objekt)
   • Buchungsdatum: Rechnungsdatum (oder Leistungsdatum bei Periodenabgrenzung)
   • Soll-/Haben-Zuordnung nach Kontenrahmen

4. AfA-Berechnung durchfuehren

   Alle AfA-Saetze und Grenzwerte sind gesetzlichen Aenderungen unterworfen -- vor Verwendung mit Steuerberater und aktueller Rechtslage validieren.

   Gebaeude-AfA-Saetze:

   • Baujahr 1925-2022: 2% linear (§7 Abs.4 EStG) = 50 Jahre Nutzungsdauer
   • Baujahr vor 1925: 2,5% linear = 40 Jahre Nutzungsdauer
   • Fertigstellung ab 2023: 3% linear = 33 Jahre
   • Degressive AfA (§7 Abs.5a EStG): 6% fuer Neubauten mit Baubeginn 10/2023-9/2029 (bei Kauf: nur im Jahr der Fertigstellung); spaeter Wechsel zur linearen AfA pruefen
   • Denkmal-AfA (§7i EStG): 8 x 9% + 4 x 7% -- nur auf den von der Denkmalbehoerde anerkannten Sanierungsanteil, Bescheinigung erforderlich
   • Sonder-AfA §7b EStG: 5% p.a. fuer 4 Jahre bei Neubau-Mietwohnungen (Effizienz- und Baukostenobergrenzen beachten, mit Steuerberater pruefen)
   • Verkuerzte Restnutzungsdauer (§7 Abs.4 S.2 EStG): Nachgewiesene kuerzere Nutzungsdauer erhoeht die AfA. Finanzaemter erkennen Gutachten regelmaessig nur an, wenn der Gutachter oeffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist -- Gutachter-Qualifikation VOR Beauftragung pruefen (Streitrisiko).

   Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung:

   • Bemessungsgrundlage: Gebaeudeanteil der Anschaffungskosten (Kaufpreis minus Grundstuecksanteil minus separat aktivierte Wirtschaftsgueter)
   • Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler) im gleichen Verhaeltnis Grund/Gebaeude aufteilen
   • Aufteilung idealerweise im Notarvertrag festgeschrieben; Plausibilisierung ueber die BMF-Arbeitshilfe. Rechtsprechung akzeptiert moderate, begruendete Abweichungen vom BMF-Tool zugunsten des Gebaeudes -- groessere Abweichungen nur mit Gutachten (mit Steuerberater validieren)
   • Nachtraegliche Herstellungskosten erhoehen die Bemessungsgrundlage bei gleichem AfA-Satz; bei anerkanntem Restnutzungsdauer-Gutachten werden sie ueber die verkuerzte Dauer abgeschrieben
   • AfA beginnt zeitanteilig ab Uebergang Besitz/Nutzen/Lasten (pro rata temporis)

   Bewegliche Wirtschaftsgueter mit eigener AfA (nicht in die Gebaeude-AfA mischen):

   Wirtschaftsgut	AfA-Logik (Richtwerte, mit Steuerberater validieren)
   Einbaukueche	Einheitliches Wirtschaftsgut, Regel-Nutzungsdauer 10 Jahre; gebraucht mitgekauft: kuerzere Restnutzungsdauer (oft 3-5 Jahre) begruendbar
   Haushaltsgeraete einzeln	Bis 800 EUR netto: GWG, Sofortabschreibung im Anschaffungsjahr
   Freistehende Garage	Eigenes Wirtschaftsgut, ca. 20 Jahre (5%)
   Im Gebaeude integrierte Garage	Teil des Gebaeudes, Gebaeude-AfA
   Moebel / Inventar	Eigene AfA; mindert zudem GrESt-Bemessung
   Gartenanlage	Eigenes Wirtschaftsgut; Zaun, Parkplatz, Muelleinhausung beim Neubau dagegen i.d.R. unselbststaendig (Gebaeude-Herstellungskosten)

   Wichtig: Bewegliche Wirtschaftsgueter koennen nur separat abgeschrieben werden, wenn ihr Kaufpreisanteil im Kaufvertrag ausgewiesen ist -- eine nachtraegliche Zuordnung ist nicht moeglich. Fehlt der Ausweis: als Pruefpunkt fuer den Steuerberater markieren.

   Red Flag Kernsanierung: Nach umfassender Sanierung sind drei Faelle zu unterscheiden (nachtraegliche HK ueber Rest-AfA / neues Wirtschaftsgut mit neuer AfA / steuerlicher Neubau mit neuen Saetzen). Diese Abgrenzung nie selbst entscheiden -- Buchung als "AfA-Einordnung durch Steuerberater" kennzeichnen.

5. USt-Behandlung pruefen (alle Punkte mit Steuerberater validieren)

   • Grundsatz: Vermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei (§4 Nr.12 UStG)
   • Kein Vorsteuerabzug bei umsatzsteuerfreier Vermietung -- die nicht abziehbare Vorsteuer ist Teil der Kosten (brutto buchen)
   • Option nach §9 UStG: Nur moeglich bei Vermietung an Unternehmer, die das Objekt fuer vorsteuerunschaedliche Umsaetze nutzen. Lohnt vor allem als Vorsteuer-Hebel bei hohen Sanierungs-/Anschaffungskosten; erzeugt laufende Erklaerungspflichten
   • Teiloption (Gewerbe + Wohnen im selben Objekt): Vorsteuer aus gemischten Rechnungen (z.B. Dachsanierung) nach Flaechenanteil der optierten Einheiten aufteilen
   • Vorsteuerberichtigung §15a UStG: 10-Jahres-Zeitraum -- Nutzungsaenderung (z.B. Gewerbe zu Wohnen) loest anteilige Rueckzahlung gezogener Vorsteuer aus; pro Objekt einen 10-Jahres-Tracker fuehren
   • Kurzfristige Vermietung (< 6 Monate): USt-pflichtig (§4 Nr.12 S.2 UStG); bei geringen Umsaetzen Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) pruefen lassen
   • Stellplaetze: An den eigenen Wohnungsmieter mitvermietet = umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur Wohnraummiete. Isoliert an Dritte vermietet = grundsaetzlich USt-pflichtig. Getrennte Vertraege koennen gewollt sein (Vorsteuer aus Stellplatz-Herstellung) -- Gestaltung dem Steuerberater ueberlassen
   • Bauleistungen: Fehlende Freistellungsbescheinigung (§48b EStG) loest Bauabzugsteuer aus; auslaendische Bauleister loesen Reverse-Charge-USt (§13b UStG) aus -- beide Betraege zaehlen in die 15%-Grenze des Objekts

6. Zeitliche Zuordnung sicherstellen

   • Private Vermietung (Anlage V): Zufluss-/Abflussprinzip (§11 EStG) -- massgeblich ist das Zahlungsdatum, keine Periodenabgrenzung wie in der Bilanz. Regelmaessig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel: 10-Tage-Regel beachten
   • Bilanzierende Gesellschaft (z.B. GmbH): Periodengerechte Abgrenzung; Achtung: Disagio ist dort NICHT sofort abziehbar (nur beim Zufluss-/Abflussprinzip)
   • Disagio bei privater V+V: sofort im Zahlungsjahr abziehbar, marktuebliche Deckelung beachten (Richtwert: 5% bei 5 Jahren, 10% bei 10 Jahren Zinsbindung -- mit Steuerberater validieren)
   • Groesserer Erhaltungsaufwand: Wahlrecht zur Verteilung auf 2-5 Jahre (§82b EStDV) als Gestaltungsoption fuer den Steuerberater vermerken, nicht selbst entscheiden
   • Hausgeld korrekt zerlegen: Laufendes Hausgeld buchen, aber die Zufuehrung zur Instandhaltungsruecklage ist NICHT sofort abziehbar -- erst die tatsaechliche Verwendung durch die WEG (laut Eigentuemerabrechnung) wird Werbungskosten. Nachzahlung/Guthaben aus der Abrechnung dem Jahr des Zu-/Abflusses zuordnen

6b. Zins-Zuordnung und 2-Konten-Modell (Praxis-Hinweis)

• Schuldzinsen sind nur abziehbar, soweit das Darlehen nachweisbar fuer das Vermietungsobjekt verwendet wurde -- die Zuordnung folgt dem Verwendungszweck, nicht den gestellten Sicherheiten
• Wird ein 2-Konten-Modell gefuehrt (Mieteinnahmen auf separatem Einnahmenkonto, Objektausgaben kreditiert), muss die Kontentrennung in der Buchhaltung sauber abgebildet sein: Zinsen des Vermietungs-Kontokorrents abziehbar, private Verwendungen strikt getrennt halten. Vermischte Konten als Red Flag markieren -- Gestaltung und Anerkennung mit Steuerberater validieren
• Notarkosten der Grundschuldbestellung sind Finanzierungskosten (sofort abziehbar), nicht Anschaffungskosten

7. DATEV-kompatible Ausgabe formatieren
   • Feldstruktur gemaess DATEV-Buchungsstapel
   • Belegdatum, Belegnummer, Sollkonto, Habenkonto, Betrag, Buchungstext, Kostenstelle
   • Trennzeichen: Semikolon
   • Datumsformat: TTMM (vierstellig)
   • Betraege: Dezimaltrenner Komma, kein Tausendertrenner

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Im Chat: der unten gezeigte Markdown-Bericht (Buchungsliste). Als Datei: den DATEV-Buchungsstapel (Semikolon-getrennte Export-Zeilen, z.B. datev-buchungsstapel_2025.csv) schreibst du in eine Datei und bietest sie fuer den Import durch den Steuerberater an -- die Export-Zeilen niemals im Chat ausgeben.

Zusammenfassung (Freitext)

2-4 Saetze: Wie viele Buchungssaetze erstellt, Soll/Haben ausgeglichen ja/nein, AfA-Status, was der Steuerberater noch pruefen muss.

Buchungsliste (Bericht)

# DATEV-Vorbereitung: Steuerjahr 2025

**Kontenrahmen: SKR03** | Erstellt am 01.12.2025 | **58 Buchungssaetze** | Soll = Haben: 🟢 ausgeglichen (45.200,00 EUR)

## Objekte und AfA

| Objekt | KST | Anschaffung | Gebaeudewert | Grundstueck | Baujahr | AfA-Satz | AfA 2025 | AfA kumuliert | Restbuchwert |
|--------|-----|-------------|--------------|-------------|---------|----------|----------|----------------|---------------|
| Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf | 100 | 15.06.2022 | 320.000,00 EUR | 80.000,00 EUR | 1965 | 2,0% | 6.400,00 EUR | 19.200,00 EUR | 300.800,00 EUR |

## Buchungsliste

| Nr. | Datum | Beleg-Nr. | Soll | Haben | Betrag | USt | Buchungstext | KST |
|-----|-------|-----------|------|-------|--------|-----|--------------|-----|
| BU-2025-001 | 15.03.2025 | RE-2025-0734 | 4520 Instandhaltung / Erhaltungsaufwand | 1200 Bank | 2.450,00 EUR | 0% | Sanitaer Mueller, Mischbatterie WE3, Musterstr.12 | 100 |
| BU-2025-AFA-001 | 31.12.2025 | AFA-2025 | 4210 AfA Gebaeude | 0140 Grundstuecke mit Bauten | 6.400,00 EUR | 0% | AfA Gebaeude 2% linear, Musterstr.12, BJ 1965 | 100 |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |

## Summen nach Sachkonto

| Konto | Bezeichnung | Buchungen | Summe |
|-------|-------------|-----------|-------|
| 4520 | Instandhaltung | 12 | 15.400,00 EUR |
| 4210 | AfA Gebaeude | 2 | 12.800,00 EUR |
| 2120 | Zinsaufwendungen | 2 | 8.400,00 EUR |
| 4360 | Grundsteuer | 2 | 1.780,00 EUR |
| 4380 | Versicherungen | 4 | 1.920,00 EUR |
| 4570 | Verwaltungskosten | 6 | 2.450,00 EUR |

## Summen nach Kostenstelle (Objekt)

| KST | Buchungen | Summe |
|-----|-----------|-------|
| 100 | 35 | 28.500,00 EUR |
| 200 | 23 | 16.700,00 EUR |

## Umsatzsteuer

| | |
|---|---|
| Steuerfreie Mieteinnahmen | 42.000,00 EUR |
| Steuerpflichtige Einnahmen | 0,00 EUR |
| Nicht abziehbare Vorsteuer | 4.850,00 EUR |

Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei gemaess §4 Nr.12 UStG. Kein Vorsteuerabzug.

## Datei fuer den Steuerberater

DATEV-Buchungsstapel als Datei geschrieben: `datev-buchungsstapel_2025.csv`
(Semikolon-getrennt, DATEV-Feldstruktur, direkt importierbar)

Qualitaetspruefung

Vor der Ausgabe pruefen:

• Soll und Haben sind ausgeglichen (Summe Soll = Summe Haben)
• Jeder Buchungssatz hat eine Kostenstelle / Kostentraeger
• AfA-Saetze sind korrekt (2%, 2,5%, 3% oder degressiv/Sonder-AfA je nach Fall)
• AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebaeudewert (ohne Grundstueck, ohne separat aktivierte Wirtschaftsgueter); Kaufnebenkosten anteilig enthalten
• Bewegliche Wirtschaftsgueter (Einbaukueche etc.) laufen auf eigenen AfA-Konten
• USt-Behandlung ist korrekt (steuerfrei bei Wohnungsvermietung; Teiloption nach Flaeche aufgeteilt)
• Zeitliche Zuordnung folgt dem richtigen Prinzip (privat: Zufluss/Abfluss; GmbH: Abgrenzung)
• Hausgeld: Zufuehrung zur Instandhaltungsruecklage nicht als Werbungskosten gebucht
• Steuerlich strittige Buchungen tragen den Hinweis "mit Steuerberater validieren"
• DATEV-Export-Zeilen folgen dem korrekten Format
• Kein Beleg wurde vergessen oder doppelt gebucht
• Buchungstexte sind aussagekraeftig (Leistung + Objekt erkennbar)

Warnsignale

Bei fehlenden Daten

Konfidenz-Bewertung

Grenzen des Skills

Dieser Skill bereitet Buchhaltung vor -- er ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Saetze, Grenzwerte, USt-Regeln und Verwaltungsauffassungen aendern sich; jede als "pruefen" markierte Position und jede Gestaltung (USt-Option, 2-Konten-Modell, §82b-Verteilung, Restnutzungsdauer-Gutachten) muss der Steuerberater final entscheiden.

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- Steuerliche Grundlagen, AfA-Regelungen, UStG
• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Berechnungsformeln fuer AfA und Rendite
• skills/beleg-sortierer/SKILL.md -- Vorheriger Schritt: Belege klassifizieren (inkl. 15%-Grenzen-Tracking)
• skills/kaufvertrag-pruefung/SKILL.md -- Kaufpreisaufteilung und Inventarausweis als AfA-Basis
• skills/dokument-klassifizierer/SKILL.md -- Zinsbescheinigungen, Bescheide und Abrechnungen erkennen