Expose Parser

Expose-Parser

Eckdaten aus Makler-Exposes strukturiert extrahieren -- Kaufpreis, Flaechen, Mieteinnahmen, Zustand und Besonderheiten auf einen Blick, fertig fuer den Deal-Screener.

Wann nutzen?

• Bei neuen Angeboten: Expose schnell auf die wesentlichen Kennzahlen reduzieren
• Bei Massenscreening: Mehrere Exposes gleichzeitig auswerten und vergleichen
• Vor der Besichtigung: Alle relevanten Daten strukturiert verfuegbar haben
• Fuer die Bierdeckel-Kalkulation: Daten direkt in den Deal-Screener uebergeben

Inputs

Stelle folgende Informationen bereit:

Auftrag

Du bist ein erfahrener Immobilienanalyst mit Fokus auf deutsche Wohnimmobilien-Investments. Extrahiere aus dem uebergebenen Expose alle investitionsrelevanten Daten in ein strukturiertes Format. Berechne Standard-Kennzahlen. Identifiziere Besonderheiten, Risiken und fehlende Informationen. Die Ausgabe muss direkt als Input fuer den Deal-Screener verwendbar sein.

Strategie

1. Kerndaten extrahieren

   • Kaufpreis: Angebotspreis in EUR
   • Wohnflaeche: Gesamtwohnflaeche in qm
   • Nutzflaeche: Gewerbeflaeche, Lagerflaeche in qm (falls vorhanden)
   • Grundstuecksflaeche: in qm
   • Baujahr: Urspruengliches Baujahr
   • Anzahl Einheiten: Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen/Stellplaetze
   • Geschosse: Anzahl Stockwerke
   • Dachform: Flachdach, Satteldach, Walmdach (relevant fuer Sanierungskosten)

2. Mietdaten extrahieren

   • Ist-Miete (Jahresnettokaltmiete): Aktuelle Mieteinnahmen p.a. -- das ist die einzige belastbare Kalkulationsbasis
   • Soll-Miete: Mieteinnahmen bei Vollvermietung p.a. (falls angegeben) -- immer als unplausibilisierte Makler-Angabe kennzeichnen; Makleraussagen ersetzen keine Unterlagen
   • Marktmiete: Falls im Expose genannt oder aus Marktdaten ableitbar, als dritte Mietebene separat fuehren (Ist / Soll / Markt)
   • Miete pro qm: Durchschnittliche Kaltmiete EUR/qm
   • Leerstandsquote: Aktueller Leerstand in Prozent -- leere und vermietete Einheiten getrennt ausweisen: leere Einheiten sind sofort zu Marktmiete vermietbar (Mietpreisbremse pruefen), vermietete bleiben nach Kauf zu Bestandskonditionen vermietet (Kauf bricht Miete nicht)
   • Mietvertragsarten: Hinweise auf Index-, Staffel-, Amts-/Sozialmieten oder moeblierte Vermietung erfassen -- sie bestimmen, ob Mietpotenzial ueberhaupt hebbar ist
   • Letzte Mieterhoehungen: Falls erwaehnt (relevant fuer §558-Sperrfrist)
   • Mietliste: Falls im Expose enthalten, an mietlisten-parser weiterleiten

3. Zustand und Ausstattung erfassen

   • Gesamtzustand: Erstbezug, neuwertig, gepflegt, renovierungsbeduerftig, sanierungsbeduerftig
   • Letzte Sanierung: Jahr und Umfang (Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Leitungen)
   • Heizungstyp: Gas-Zentralheizung, Oelheizung, Fernwaerme, Waermepumpe, Etagenheizung
   • Energiekennwert: kWh/(m2a)
   • Energieeffizienzklasse: A+ bis H
   • Energieausweis-Typ: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
   • Fenster: Material, Verglasung (Einfach, Doppel, Dreifach), Baujahr
   • Dach: Zustand, letzte Sanierung
   • Fassade: Daemmung vorhanden, WDVS, Klinker, Putz
   • Leitungen: Steigleitungen erneuert (Wasser, Abwasser, Elektro)
   • Aufzug: Vorhanden/nicht vorhanden, Baujahr

4. Finanzielle Rahmendaten

   • Hausgeld: Monatlich/jaehrlich (bei WEG)
   • Instandhaltungsruecklage: Hoehe (gesamt und pro Einheit/qm)
   • Nicht umlagefaehige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung
   • Grundsteuer: Jaehrlicher Betrag (falls angegeben)
   • Maklercourtage: Prozent und Betrag
   • Kaufnebenkosten-Schaetzung: Grunderwerbsteuer (je Bundesland), Notar, Grundbuch

5. Besonderheiten identifizieren

   • Erbbaurecht: Erbbauzins, Restlaufzeit, Vertragskonditionen
   • Denkmalschutz: Eingetragenes Denkmal, Auflagen, steuerliche Vorteile (§7i EStG)
   • Baulasten: Oeffentlich-rechtliche Verpflichtungen
   • Wohnungsbindung: Sozialbindung, Mietobergrenze, Restlaufzeit
   • Niesbrauch / Wohnrecht: Bestehende Rechte Dritter
   • Teilungserklaerung: Auffaelligkeiten (z.B. eingeschraenktes Sondereigentum)
   • Geplante Massnahmen: Beschlossene Sonderumlagen, anstehende Sanierungen
   • Altlasten: Hinweise auf Bodenkontamination
   • Mischnutzung: Wohnen + Gewerbe, Aufteilung

6. Standard-Kennzahlen berechnen

   • Kaufpreisfaktor: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete (Ist)
   • Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100 -- immer auf Ist-Miete; falls das Expose die Rendite auf Soll- oder Zielmiete rechnet, auf Ist-Basis neu berechnen und die Abweichung ausweisen
   • Kaufpreis pro qm: Kaufpreis / Wohnflaeche
   • Kaufpreis pro Einheit: Kaufpreis / Anzahl Wohneinheiten
   • Soll-Rendite: Jahresnettokaltmiete (Soll) / Kaufpreis x 100 -- als "unplausibilisiert" kennzeichnen, solange die Soll-Miete nicht rechtlich geprueft ist
   • Hausgeld-Ratio: Hausgeld / Gesamtmiete (Anteil nicht umlagefaehig)

7. Informationsluecken identifizieren

   • Welche Daten fehlen im Expose?
   • Was muss vor einer Kaufentscheidung noch geklaert werden?
   • Welche Unterlagen muessen angefordert werden?

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Extraktionsbericht

# Expose-Auswertung: MFH Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf

**Quelle:** Expose ABC Makler, Objekt-ID 12345 | Konfidenz: Mittel (88%)

## Eckdaten

| | |
|---|---|
| Kaufpreis | 580.000 EUR |
| Adresse | Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf-Stadtmitte (NRW) |
| Wohnflaeche | 425 qm |
| Gewerbeflaeche | 0 qm |
| Grundstueck | 310 qm |
| Baujahr | 1965 |
| Geschosse | 3 |
| Dachform | Satteldach |
| Einheiten | 6 WE, 0 GE, 2 Garagen (gesamt 8) |

## Mietdaten

| | |
|---|---|
| Ist-Miete (JNKM) | 41.040 EUR/Jahr |
| Soll-Miete bei Vollvermietung | 46.650 EUR/Jahr (Makler-Angabe, unplausibilisiert) |
| Marktmiete | Nicht angegeben |
| Durchschnittsmiete | 8,05 EUR/qm |
| Leerstand | 12,5% (1 WE leer, 5 WE vermietet) |
| Mietvertragsarten | Keine Angabe zu Index-/Staffel-/Amtsmieten -- klaeren |
| Mietliste | Vorhanden (Stand 01.01.2025) |

## Zustand und Ausstattung

| | |
|---|---|
| Gesamtzustand | Gepflegt |
| Letzte Sanierung | 2015 (Dach, Fassadendaemmung WDVS) |
| Heizung | Gas-Zentralheizung, Baujahr 2010 |
| Energieausweis | Bedarfsausweis, 142 kWh/(qm*a), Klasse E, gueltig bis 15.05.2030 |
| Fenster | Kunststoff, Doppelverglasung, 2005 |
| Dach | Guter Zustand, saniert 2015 |
| Fassade | Gedaemmt (WDVS, 2015) |
| Leitungen | Wasser erneuert 2008, Elektro erneuert 2010, Abwasser nicht erneuert |
| Aufzug | Nein |

## Finanzielle Rahmendaten

| | |
|---|---|
| Hausgeld | Nicht angegeben |
| Instandhaltungsruecklage | Nicht angegeben |
| Nicht umlagefaehige Kosten | Nicht angegeben |
| Grundsteuer | 890 EUR/Jahr |
| Maklercourtage | 3,57% (20.706 EUR) |

**Geschaetzte Kaufnebenkosten:**

| Position | Betrag |
|----------|--------|
| Grunderwerbsteuer (6,5% NRW) | 37.700 EUR |
| Notar | 8.700 EUR |
| Grundbuch | 2.900 EUR |
| Maklercourtage | 20.706 EUR |
| **Gesamt** | **70.006 EUR (12,07%)** |

## Berechnete Kennzahlen

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Kaufpreisfaktor (Ist) | 14,1 |
| Bruttomietrendite (Ist) | 7,08% |
| Bruttomietrendite (Soll) | 8,04% |
| Kaufpreis pro qm | 1.365 EUR |
| Kaufpreis pro Wohneinheit | 96.667 EUR |

## Besonderheiten

Erbbaurecht: Nein | Denkmalschutz: Nein | Sozialbindung: Nein | Niessbrauch/Wohnrecht: Nein | Mischnutzung: Nein | Geplante Massnahmen: Keine erwaehnt

- Baulasten: Nicht erwaehnt -- **Baulastenverzeichnis anfordern**
- Altlasten: Nicht erwaehnt -- **Altlastenkataster pruefen**

## Fehlende Informationen

| Wichtigkeit | Was fehlt | Hinweis |
|-------------|-----------|---------|
| 🔴 Hoch | Hausgeld | Hausgeld/Wirtschaftsplan nicht im Expose enthalten -- anfordern |
| 🔴 Hoch | Instandhaltungsruecklage | Hoehe unbekannt |
| 🔴 Hoch | Teilungserklaerung | Fuer Due Diligence erforderlich |
| 🔴 Hoch | Grundbuchauszug | Belastungen in Abt. II und III pruefen |
| 🟡 Mittel | Abwasserleitungen | Zustand nicht erwaehnt -- ggf. Kamerabefahrung |
| 🟡 Mittel | Protokolle Eigentuemerversammlungen | Letzte 3 Jahre anfordern fuer Beschlusscheck |

## Naechster Schritt

Daten sind vollstaendig genug fuer den Deal-Screener. Empfehlung: Deal-Screening durchfuehren, parallel Hausgeld und Mietliste anfordern.

Strukturierte Daten fuer Folge-Skills (nur als Datei)

Falls die extrahierten Daten fuer einen Folge-Skill (insbesondere deal-screener, bierdeckel-kalkulation) oder eine sonstige Weiterverarbeitung gebraucht werden: Schreibe die strukturierten Daten als Datei neben das Quell-Expose (z.B. JSON-Datei expose-musterstrasse-12.json im selben Ordner) -- inklusive aller extrahierten Felder und des fertigen Deal-Screener-Inputs (Kaufpreis, Wohnflaeche, Baujahr, Einheiten, Ist-/Soll-Miete, Leerstand, Zustand, Heizungstyp, Energiekennwert, Maklercourtage, GrESt-Satz, Grundsteuer, Bundesland). Gib diese strukturierten Daten niemals im Chat aus -- im Chat erscheint ausschliesslich der lesbare Bericht. Erwaehne im Bericht kurz, wohin die Datei geschrieben wurde.

Qualitaetspruefung

Vor der Ausgabe pruefen:

• Alle im Expose erkennbaren Daten sind extrahiert
• Kaufpreis und Flaechen sind korrekt uebernommen (keine Einheitenfehler)
• Kennzahlen sind rechnerisch korrekt (Rendite, Faktor, Preis/qm)
• Kaufnebenkosten-Schaetzung verwendet den korrekten GrESt-Satz fuer das Bundesland
• Besonderheiten sind vollstaendig erfasst (Erbbaurecht, Denkmal, Baulasten)
• Fehlende Informationen sind klar benannt mit Wichtigkeit
• Deal-Screener-Input ist vollstaendig und konsistent
• Bruttomietrendite basiert auf Ist-Miete (nicht Soll-Miete)
• Soll-Miete und Soll-Rendite sind als unplausibilisierte Makler-Angaben gekennzeichnet
• Leere und vermietete Einheiten sind getrennt ausgewiesen
• Hinweise auf Index-/Staffel-/Amtsmieten und moeblierte Vermietung sind erfasst oder als "klaeren" markiert

Warnsignale

Bei fehlenden Daten

Grunderwerbsteuersaetze nach Bundesland (Stand 2025):

Konfidenz-Bewertung

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Renditekennzahlen, Kaufpreisfaktoren
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Vergleichswerte nach Lage und Baujahr
• knowledge/risikobewertung.md -- Risiko-Scoring-Framework
• skills/deal-screener/SKILL.md -- Naechster Schritt: Deal-Screening mit extrahierten Daten
• skills/bierdeckel-kalkulation/SKILL.md -- Schnellbewertung auf Basis der Expose-Daten
• skills/dokument-klassifizierer/SKILL.md -- Allgemeine Dokumentklassifizierung
• skills/mietlisten-parser/SKILL.md -- Mietliste aus Expose weiterverarbeiten