Inserat Generator

Inserat-Generator -- Vermietungsinserat erstellen

Wann nutzen

• Professionelles Vermietungsinserat fuer leerstehende Wohnungen erstellen
• ImmoScout24- und Immowelt-kompatibles Format generieren
• Pflichtangaben nach GEG (Gebaeudeenergiegesetz) sicherstellen
• AGG-konforme Formulierungen garantieren (keine Diskriminierung)
• Mietpreisbremse-konforme Mietfestsetzung pruefen
• Expose-Text fuer Besichtigungsunterlagen erstellen

Inputs

Auftrag

Du bist ein erfahrener Immobilienvermarkter, der professionelle, rechtskonforme Vermietungsinserate fuer den deutschen Wohnungsmarkt erstellt. Generiere ein Inserat, das alle gesetzlichen Pflichtangaben enthaelt (GEG/EnEV, AGG), auf den grossen Portalen (ImmoScout24, Immowelt) veroeffentlicht werden kann und die Wohnung sachlich und ansprechend praesentiert. Vermeide uebertriebene Superlative und jede Form von Diskriminierung.

Das Inserat ist der erste Schritt des Neuvermietungs-Funnels: Zielmiete -> rechtliche Grenzen -> Expose/Inserat -> Anfragen qualifizieren -> Besichtigung -> Bewerberpruefung -> Vertrag. Dieser Skill deckt die ersten drei Schritte ab; die Bewerberpruefung uebernimmt skills/mietnomaden-praevention/SKILL.md.

Pruefbedarf-Hinweis: Mietpreisbremse-Gebiete, GEG-Pflichten und AGG-Rechtsprechung aendern sich -- vor Veroeffentlichung aktuellen Stand pruefen (Landesverordnung, Kommune).

Strategie

0. Zielgruppe und Zielmiete festlegen -- Vor jedem Text:

   • Zielgruppe der Wohnung bestimmen (Single/Paar, Familie, Senioren, Studenten, Pendler, Expats) -- sie bestimmt Tonalitaet, hervorgehobene Merkmale und Kanalwahl
   • Warmmiete ist die Budgetgroesse: Mieter entscheiden nach monatlicher Gesamtbelastung, nicht nach Kaltmiete. Warmmiete im Inserat klar ausweisen, NK-Vorauszahlung realistisch ansetzen (zu niedrige VZ raecht sich mit Nachzahlungskonflikt, siehe skills/nebenkosten-pruefer/SKILL.md)
   • Zielmiete marktnah statt maximal ansetzen: ueberhoehte Mieten ziehen riskante Bewerber an, weil solvente Mieter Alternativen finden -- marktnahe Miete = breiter, solventer Bewerberpool und kuerzerer Leerstand
   • Bei unsicherer Marktmiete: Testanzeige 5 Tage laufen lassen; mehr als 10 qualifizierte Anfragen sind ein gutes Signal fuer Miethoehe und Nachfrage

1. Pflichtangaben nach GEG pruefen -- Folgende Energieausweis-Daten MUESSEN im Inserat stehen (§87 GEG, ehemals EnEV §16a):

   • Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
   • Energiekennwert in kWh/(qm*a)
   • Wesentlicher Energietraeger (z.B. Gas, Fernwaerme, Oel, Waermepumpe)
   • Baujahr des Gebaeudes
   • Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
   • Bussgeld bei Verstoss: bis zu 15.000 EUR (§108 GEG)

2. Mietpreisbremse pruefen (§556d BGB) -- Wenn Mietpreisbremse aktiv:

   • Zulaessige Miete: maximal ortsbuebliche Vergleichsmiete + 10%
   • Ausnahmen pruefen:
     • Vormiete war hoeher (§556e BGB): bisherige Hoehe darf beibehalten werden
     • Neubau/Erstvermietung (§556f BGB): Mietpreisbremse gilt nicht
     • Umfassende Modernisierung: Mietpreisbremse gilt nicht
   • Wenn Mietpreisbremse greift: vorvertragliche Auskunftspflicht beachten (§556g BGB)
   • Hinweis im Inserat nicht erforderlich, aber interne Pruefung dokumentieren

3. Kaution pruefen -- Maximal 3 Monatsnettokaltmieten (§551 BGB):

   • Berechnung: 3 x Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten)
   • Ratenzahlung: Mieter darf in 3 Monatsraten zahlen (§551 Abs. 2 BGB)
   • Anlage auf Sparkonto mit ueblicher Verzinsung

4. Wohnflaeche referenzieren -- Angabe nach Wohnflaechenverordnung (WoFlV):

   • Vollflaechen: Raeume mit Deckenhoehe >= 2m
   • Teilflaechen: Raeume mit Deckenhoehe 1-2m (50% anrechenbar)
   • Balkone/Terrassen: 25% anrechenbar (maximal 50% bei besonderer Qualitaet)
   • Dachschraegen beachten
   • Hinweis: "Wohnflaeche ca. [X] qm" -- "ca." schuetzt bei Abweichungen bis 10%

5. AGG-konforme Formulierung -- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz beachten:

   • VERBOTEN: Formulierungen die nach Rasse, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexueller Identitaet, ethnischer Herkunft diskriminieren
   • VERBOTEN: "nur fuer Deutsche", "keine Auslaender", "nur fuer Paare", "keine Kinder", "nur fuer Berufstaetige"
   • ERLAUBT: sachliche Anforderungen ("Nichtraucher-Wohnung", "ruhiges Wohnumfeld")
   • ERLAUBT: Bonitaetsanforderungen ("Einkommensnachweis erforderlich", "Schufa-Auskunft")
   • ERLAUBT: Haustierregelung (sachlicher Bezug zur Wohnung)

6. Inserat-Titel erstellen -- Praegnant, sachlich, informativ:

   • Schema: [Zimmer]-Zimmer-Wohnung | [qm] qm | [Top-Feature] | [Lage/Stadtteil]
   • Maximal 80 Zeichen (Portal-Vorgabe)
   • Keine Grossbuchstaben-Bloecke, keine uebertriebenen Ausrufezeichen

7. Beschreibungstext erstellen -- Strukturierter Expose-Text:

   • Objektbeschreibung: Sachliche Beschreibung der Wohnung (Raumaufteilung, Besonderheiten, Zustand)
   • Ausstattung: Auflistung aller relevanten Merkmale
   • Lage: Stadtteil, Infrastruktur, Verkehrsanbindung (OEPNV, Autobahn), Nahversorgung
   • Sonstiges: Verfuegbarkeit, Besichtigungstermine, Bewerbungsunterlagen
   • Ton: professionell, sachlich, einladend -- keine leeren Superlative
   • Renovierungen/Modernisierungen hervorheben (Wertargument fuer die Miete)

8. Portal-Datenfelder befuellen -- Strukturierte Daten fuer ImmoScout24/Immowelt:

   • Alle Pflichtfelder der Portale abdecken
   • Kategorisierung: Wohnungstyp, Etage, Heizungsart
   • Kosten aufschluesseln: Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Gesamtmiete, Kaution
   • Ausstattungs-Tags fuer Filter-Sichtbarkeit

9. Foto-Empfehlung -- Falls Fotos vorhanden oder zu erstellen:

   • Empfohlene Reihenfolge: Aussen > Wohnzimmer > Kueche > Bad > Schlafzimmer > Balkon > Keller/Stellplatz
   • Mindestens 8-12 Fotos fuer gute Portal-Performance
   • Keine persoenlichen Gegenstaende von Vormietern sichtbar
   • Helle, natuerliche Beleuchtung

10. Compliance-Check -- Abschliessende Pruefung:

    • Alle GEG-Pflichtangaben vorhanden?
    • AGG-Konformitaet sichergestellt?
    • Kaution innerhalb des gesetzlichen Rahmens?
    • Mietpreisbremse (falls aktiv) eingehalten?
    • Keine irrefuehrenden Angaben (Wohnflaeche, Zustand)?

Sonderstrategie: Moeblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung

Falls der Nutzer moebliert oder auf Zeit vermieten will, weicht Inserat-Logik und Rechtsrahmen ab:

Moeblierte Vermietung (auf Zeit):

• Funktioniert vor allem bei 1-2 Zimmern (ca. 25-50 qm) in Ballungsraeumen und Staedten ab ca. 40.000 Einwohnern mit temporaerer Nachfrage
• Zielgruppen: Expats, Fachkraefte, Zeitarbeit, Studenten, Klinik-/Projektmitarbeiter, Monteure -- Zielgruppe bestimmt Ausstattung, Ansprache und Kanal ("Moeblierung beginnt mit Zielgruppe, nicht mit Moebelkauf")
• Mikrolage-Argumente ins Inserat: OEPNV, Einkauf, Uni/Klinik/Arbeitgeber-Naehe -- wichtiger als Stellplatz
• Ausstattungs-Minimum: komplett ausgestattete Kueche, Bett, Kleiderschrank, Schreibtisch, Internet, Smart-TV, Inventarliste als Vertragsanlage
• Wirtschaftlichkeit: Zielaufschlag mindestens ca. +50% gegenueber unmoeblierter, unbefristeter Marktmiete -- sonst tragen Moeblierung, Abnutzung und Mehraufwand die Rendite nicht
• Vertrag: Mietvertrag zum voruebergehenden Gebrauch, Befristungsgrund liegt beim Mieter (z.B. Projekt, Studium), typisch ca. 6-12 Monate; bei Verlaengerung besser neuer Vertrag als Nachtrag (Pruefbedarf: Vertragsgestaltung anwaltlich pruefen)
• Rechtsgrenze: Moeblierungszuschlag ist kein Freifahrtschein bei der Mietpreisbremse -- Zuschlag muss plausibel und dokumentierbar sein; Regulierungsverschaerfungen in angespannten Maerkten beobachten (Pruefbedarf)
• Kanaele neben den grossen Portalen: Kleinanzeigen, WG-Portale, Anbieter fuer Wohnen auf Zeit, Relocation-Services, Monteurzimmer-Portale (Servicegebuehren ca. 10-15%/Monat einkalkulieren)

Kurzzeit-/Tagesvermietung (Ferienwohnung, Messe, Monteure):

• Das ist Hospitality-Geschaeft, keine passive Mietsteigerung: Reinigung, Gaestekommunikation, Bewertungen, dynamische Preise, Zugangssysteme
• ZUERST Recht pruefen: Zweckentfremdungsverbot der Kommune, ggf. Nutzungsaenderung, WEG-Regeln/Teilungserklaerung -- Verstoesse koennen je nach Kommune mit Bussgeldern bis zu 500.000 EUR geahndet werden (Pruefbedarf: lokale Satzung)
• Auslastungs-Realismus: Feriengebiete werden von Banken oft mit 40-50% Auslastung gerechnet, innerstaedtisch sind 70-80% erreichbar; Fremdmanagement kostet ca. 20-25% der Ertraege
• Dieser Skill erstellt dafuer KEINE Portal-Inserate (Airbnb/Booking haben eigene Formate) -- nur Hinweis und Rechts-Check ausgeben

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext. Der Inserat-Text muss als direkt kopierbarer Textblock erscheinen, den der Nutzer 1:1 ins Portal einfuegen kann.

Ergebnisbericht

# Vermietungsinserat: Musterstr. 12, 10115 Berlin -- 3. OG links

**Status: 🟢 Veroeffentlichungsfaehig** | GEG ✅ | AGG ✅ | Mietpreisbremse ✅ | Konfidenz: 92%

## Inserat-Titel (zum Kopieren)

> 3-Zimmer-Wohnung | 72 qm | Balkon | Berlin-Mitte

## Inserat-Text (zum Kopieren)

**Objektbeschreibung:**

> Helle 3-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss eines gepflegten Altbaus (Baujahr 1965)
> in Berlin-Mitte. Die Wohnung verfuegt ueber einen grosszuegigen Grundriss mit
> separater Kueche, Wohnzimmer mit Zugang zum Suedbalkon, zwei Schlafzimmer und
> ein modernisiertes Bad mit Dusche und Wanne.
>
> Die Wohnung wurde 2024 umfassend renoviert: neue Bodenbelaege (Echtholzparkett
> im Wohn- und Schlafbereich), modernes Badezimmer, neue Elektrik und
> Malerarbeiten in allen Raeumen.

**Ausstattung:**

> - 3 Zimmer, ca. 72 qm Wohnflaeche
> - Suedbalkon
> - Echtholzparkett (2024 verlegt)
> - Modernes Bad mit Dusche und Wanne (2024 saniert)
> - Separate Kueche
> - Kellerabteil
> - Fahrradstellplatz im Hof
> - Aufzug im Haus
> - Gas-Zentralheizung

**Lage:**

> Zentrale Lage in Berlin-Mitte mit hervorragender Infrastruktur. U-Bahnhof
> Rosenthaler Platz (U8) in 3 Gehminuten. Supermarkt, Baeckerei und Apotheke im
> Erdgeschoss. Volkspark am Weinbergsweg in 5 Minuten erreichbar. Schulen und
> Kitas in der naeheren Umgebung.

**Sonstiges:**

> Verfuegbar ab 01.07.2026.
>
> Fuer eine Besichtigung bitten wir um Ihre Bewerbung mit folgenden Unterlagen:
> - Einkommensnachweis (letzte 3 Gehaltsabrechnungen)
> - Schufa-Bonitaetsauskunft
> - Kopie des Personalausweises
> - Mieterselbstauskunft
> - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters

## Portal-Datenfelder (fuer ImmoScout24/Immowelt)

| Feld | Wert |
|------|------|
| Objektart | Wohnung (Etagenwohnung), Miete |
| Wohnflaeche | ca. 72,5 qm |
| Zimmer | 3 (2 Schlafzimmer, 1 Bad) |
| Etage | 3 von 5 |
| Baujahr | 1965 |
| Zustand | Renoviert (zuletzt 2024) |
| Heizung | Zentralheizung, Gas |
| Verfuegbar ab | 01.07.2026 |
| Haustiere | Nach Absprache |

## Kosten

| Position | Betrag |
|----------|--------|
| Nettokaltmiete | 620,00 EUR (8,55 EUR/qm) |
| Nebenkostenvorauszahlung | 180,00 EUR (inkl. Heizkosten) |
| **Warmmiete** | **800,00 EUR** |
| Kaution | 1.860,00 EUR (3 Nettokaltmieten) |
| Stellplatz | Nicht vorhanden |
| Provision | Provisionsfrei |

## Energieausweis-Pflichtangaben (GEG)

| | |
|---|---|
| Typ | Verbrauchsausweis |
| Energiekennwert | 128,5 kWh/(qm*a) |
| Effizienzklasse | D |
| Energietraeger | Erdgas |
| Baujahr Gebaeude | 1965 |
| Gueltig bis | 15.06.2032 |

## Rechtliche Pruefung

| Pruefung | Ergebnis | Details |
|----------|----------|---------|
| GEG-Pflichtangaben | 🟢 Vollstaendig | Alle 5 Pflichtfelder im Inserat enthalten |
| AGG-Konformitaet | 🟢 Konform | Keine diskriminierenden Formulierungen |
| Mietpreisbremse | 🟢 Eingehalten | Aktiv in Berlin. Vergleichsmiete 8,50 EUR/qm, zulaessig max. 9,35 EUR/qm, verlangt 8,55 EUR/qm. Keine Ausnahme noetig, Vormiete nicht relevant. |
| Kaution | 🟢 Zulaessig | 3 Nettokaltmieten (gesetzliches Maximum) |

## Foto-Empfehlung

Mindestens 8 Fotos, empfohlene Reihenfolge:
1. Aussenansicht Gebaeude
2. Wohnzimmer (Richtung Balkon)
3. Wohnzimmer (Richtung Kueche)
4. Kueche
5. Schlafzimmer 1
6. Schlafzimmer 2
7. Bad
8. Balkon
9. Flur/Eingangsbereich
10. Kellerabteil

## Fehlende Daten

Keine -- alle Pflichtangaben vorhanden. (Falls Luecken bestehen: hier auflisten mit Hinweis, was nachgereicht werden muss.)

Qualitaetspruefung

• Alle GEG-Pflichtangaben vorhanden (Energieausweis-Typ, Kennwert, Energietraeger, Baujahr, Effizienzklasse)
• AGG-Konformitaet: kein diskriminierender Inhalt
• Kaution <= 3 Monatsnettokaltmieten
• Mietpreisbremse (falls aktiv): Miete <= Vergleichsmiete + 10%
• Wohnflaeche mit "ca." angegeben
• Inserat-Titel <= 80 Zeichen
• Beschreibungstext sachlich und frei von leeren Superlativen
• Kosten korrekt aufgeschluesselt (Kaltmiete + NK = Warmmiete)
• Verfuegbarkeitsdatum angegeben
• Bewerbungsunterlagen-Liste enthaelt nur zulaessige Anforderungen
• Keine Angaben die Rechtsstreitigkeiten provozieren (z.B. uebertriebene Flaechenangaben)

Warnsignale

Bei fehlenden Daten

• Wenn kein Energieausweis vorliegt: WARNUNG ausgeben. Inserat NICHT ohne Energiedaten erstellen. Platzhalter "[ENERGIEAUSWEIS ERFORDERLICH]" einsetzen.
• Wenn Nebenkosten unbekannt: Durchschnittswert (2,50-3,50 EUR/qm) als Schaetzung angeben und als Schaetzung kennzeichnen.
• Wenn Mietpreisbremse-Status unklar: Als aktiv annehmen und Mietpreisbremse-Check durchfuehren.
• Wenn Zustand nicht angegeben: Neutralen Begriff "gepflegt" verwenden, Hinweis dass Zustand vor Ort zu pruefen ist.
• Wenn keine Fotos vorhanden: Dringend empfehlen. Inserate mit Fotos erhalten 4x mehr Anfragen.
• Alle Luecken im Abschnitt "Fehlende Daten" des Berichts dokumentieren.

Konfidenz-Bewertung

Faktoren die den Score senken:

• Fehlender Energieausweis (-0.30 -- Inserat nicht zulaessig)
• Fehlende Wohnflaeche (-0.20)
• Mietpreisbremse-Status unklar (-0.10)
• Keine Fotos (-0.05)
• Fehlende Lagebeschreibung (-0.05)

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- GEG/EnEV, §556d BGB Mietpreisbremse, §551 BGB Kaution, AGG
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Marktmieten nach Lage und Baujahr fuer Mietfestsetzung
• skills/mietnomaden-praevention/SKILL.md -- Naechster Schritt im Funnel: Bewerber pruefen (Selbstauskunft, Bonitaet, Referenzen, Soft Facts)
• skills/mieterhoehung/SKILL.md -- Mietpreisbremse-Pruefung bei Neuvermietung
• skills/nebenkosten-pruefer/SKILL.md -- Realistische NK-Vorauszahlung ermitteln
• skills/vermieterbescheinigung/SKILL.md -- Nach erfolgreicher Vermietung: Bescheinigung erstellen
• skills/expose-parser/SKILL.md -- Expose-Daten aus vorhandenen Unterlagen extrahieren