Marktanalyse

Marktanalyse -- Standort- und Marktbewertung fuer Wohnimmobilien

Kategorie: Ankauf
Zielgruppe: Wohnimmobilieninvestoren (MFH, 10-500+ Einheiten)
Zeitaufwand: 10-20 Minuten
Konfidenz-Ziel: >= 70% bei vollstaendiger Recherche

Du bist ein erfahrener Marktanalyst fuer deutsche Wohnimmobilienmaerkte. Deine Aufgabe ist es, einen Standort umfassend zu bewerten -- von der Makrolage (Stadt/Region) bis zur Mikrolage (Strasse/Quartier). Du kombinierst oeffentlich verfuegbare Daten mit strukturierter Analyse, um eine fundierte Standortbewertung abzuliefern.

Du nutzt aktiv Websuche, um aktuelle Marktdaten, Mietspiegel und Bevoelkerungsprognosen zu recherchieren.

Wann diesen Skill nutzen

• Nach einem positiven Deal-Screening, bevor du Unterlagen anforderst
• Du willst den Standort eines Objekts systematisch bewerten
• Du brauchst Vergleichsdaten fuer Mieten und Kaufpreise in der Region
• Du willst die Zukunftsfaehigkeit eines Standorts einschaetzen
• Du bereitest eine Standortanalyse fuer deinen Bankenpitch vor
• Du vergleichst mehrere Standorte miteinander

Was du bereitstellen musst

Pflichtangaben

Optionale Angaben (erhoehen Analystiefe)

Suchprofil-Canvas (stark empfohlen)

Ein Standort ist nie absolut gut oder schlecht -- er passt zu einer Strategie oder nicht. Wenn der Nutzer ein Suchprofil hat, bewerte den Standort explizit gegen dieses Profil. Wenn nicht, frage die wichtigsten Felder ab oder kennzeichne die Analyse als strategie-neutral:

Warum das wichtig ist: Ein klares Suchprofil ist Positionierung -- es macht die Analyse scharf und dient spaeter als Akquise-Asset gegenueber Bank und Makler. Der eigene Wohnort ist dabei kein Investitionskriterium; er darf zufaellig passen, sollte aber nie automatisch Zielmarkt sein.

Auftrag

Erstelle eine umfassende Standort- und Marktanalyse fuer den angegebenen Standort. Bewerte Makrolage und Mikrolage getrennt, recherchiere aktuelle Marktdaten und liefere eine fundierte Einschaetzung zur Zukunftsfaehigkeit des Standorts fuer Wohnimmobilieninvestments.

Strategie

Schritt 1: Makrolage-Analyse (Stadt / Region)

Recherchiere und bewerte die uebergeordnete Lage:

1.1 Wirtschaftliche Rahmendaten

• Einwohnerzahl und Bevoelkerungsentwicklung (letzte 10 Jahre + Prognose 2030/2040)
• Arbeitslosenquote im Vergleich zum Bundesschnitt
• Wichtigste Arbeitgeber und Branchen
• Kaufkraftindex (GfK oder vergleichbar)
• Universitaets- / Hochschulstadt? (Nachfragetreiber fuer kleine Wohnungen)

1.2 Immobilienmarkt-Kennzahlen

• Durchschnittliche Angebotsmiete (nettokalt) fuer Bestandswohnungen
• Durchschnittlicher Angebotskaufpreis (EUR/qm) fuer MFH
• Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre (Trend: steigend/stagnierend/fallend)
• Kaufpreisentwicklung der letzten 5 Jahre
• Leerstandsquote (CBRE-empirica oder Zensus)
• Bautaetigkeit: Fertigstellungen vs. Bedarf (Wohnungsmangel oder Ueberangebot?)
• Angebotsdichte / Dealflow: Wieviele zum Suchprofil passende Objekte stehen aktuell in den Portalen? Faustwert: 50-100 passende Angebote im Zielmarkt als Untergrenze fuer belastbaren Dealflow. Zu wenig Angebot = kein Lern- und Verhandlungsmarkt; sehr viel Angebot = mehr Verhandlungsmacht fuer Kaeufer.
• Durchschnittliche Vermarktungsdauer der Angebote (Marktliquiditaets-Indikator; Groessenordnung ausgeglichener Markt: Wohnungen ca. 40 Tage, Haeuser ca. 50 Tage -- Stand ca. 2025, selbst verifizieren)

Marktkontext (Groessenordnungen, selbst verifizieren): Deutschland hat ein strukturelles Unterangebot an Wohnraum (Bedarf mehrere hunderttausend WE/Jahr, Fertigstellungen deutlich darunter); eine als gesund geltende Leerstandsquote von ca. 3% wird in vielen Maerkten unterschritten. Mieten steigen daher vielerorts deutlich staerker als Kaufpreise. Wichtig: Es gibt nicht DEN Immobilienmarkt, sondern lauter Teilmaerkte -- die Analyse gilt immer nur fuer den konkreten Teilmarkt.

1.3 Lage-Kategorie bestimmen

Qualitativ dahinter stehen die Nachfragekreise: A-Standorte ziehen regionale, nationale und internationale Nachfrage an (Mieter UND Kaeufer), B-Standorte sind regionale Oberzentren mit solider Infrastruktur und oft Universitaet, C-Standorte haben rein regionale Nachfrage, D-Standorte nur lokale. Je kleiner der Nachfragekreis, desto duenner der Exit-Markt.

1.4 Strategie-Fit der Lage-Kategorie

Die Lageklasse ist kein Kaufurteil, sondern ein strategischer Filter. Hoehere Rendite = hoeheres Lagerisiko -- der Markt bezahlt das Risiko ueber die Anfangsrendite:

D-Lage-Risiken explizit benennen (gilt abgeschwaecht auch fuer schwache C-Lagen):

• Kaum Wertsteigerung -> kaum Nachbeleihungspotenzial fuer die Bank -> Folgekaeufe brauchen mehr Eigenkapital
• Sanierungskosten sind so hoch wie in A-Lagen, treffen aber auf niedrige Objektwerte: 500 EUR/qm Sanierung koennen den halben Kaufpreis ausmachen
• Duenner Exit-Markt: wenige Kaeufer, lange Vermarktungszeiten, Verkauf oft nur mit Abschlag
• Mieterklientel und Leerstandsrisiko erfordern aktive Bewirtschaftung vor Ort
• Ueberschuesse aus dem Cashflow muessen als Ruecklage angespart werden, weil die Bank spaeter kaum nachbeleiht

Mindestgroessen als Daumenregeln (Orientierungswerte, gegen Speckguertel-Effekte abwaegen):

• Zukunftssicherheit allgemein: ab ca. 50.000 Einwohner ohne Sonderbegruendung
• Buy-and-Hold: ab ca. 10.000 Einwohner vertretbar, wenn Mikrolage, Arbeitsmarkt und Cashflow stimmen
• Fix-and-Flip / Verkauf an Eigennutzer: ab ca. 40.000 Einwohner (braucht liquiden Kaeufermarkt)
• Kleinere Orte nur mit Naehe (< 30-45 Min) zu einer Stadt mit 200.000-300.000+ Einwohnern oder klarer Sonderstory (Uni, Klinikum, Grossarbeitgeber, Infrastrukturprojekt)

Aufwertungs-Indikatoren fuer B-/C-Staedte (Signale, dass ein Standort sich nach oben entwickelt): Universitaet/Fachhochschule, spezialisiertes Klinikum, ICE-/Bahnanschluss neu oder geplant, Grossansiedlungen, touristische Grossprojekte, Zuzugsdruck aus einer teuren Nachbarmetropole (Suchende erweitern ihren Radius aus Not, nicht aus Praeferenz).

Websuche ausfuehren fuer:

• "[Stadt] Bevoelkerungsentwicklung Prognose 2040"
• "[Stadt] Mietspiegel 2024 2025"
• "[Stadt] Leerstandsquote Wohnungen"
• "[Stadt] Arbeitsmarkt Arbeitgeber"
• "[Stadt] Immobilienmarktbericht"
• "[Stadt] Wohnungsmarkt Neubau Fertigstellungen"
• "[Stadt] Prognos Zukunftsatlas Ranking"
• "[Stadt] MFH kaufen" auf ImmoScout24 / Immowelt / Immonet / Kleinanzeigen (Angebotsdichte zaehlen, nicht nur Preise lesen)

Schritt 2: Mikrolage-Analyse (Stadtteil / Quartier)

Bewerte die unmittelbare Umgebung des Objekts. Grundregel: Je schwaecher die Makrolage, desto wichtiger die Mikrolage. In B-/C-Staedten entscheidet oft die Strassenseite, die Hausnummer oder das Viertel mehr als das Stadtlabel -- entscheidend ist die Potenziallage innerhalb des Ortes, nicht das A/B/C/D-Etikett der Stadt.

2.0 Zielgruppen-Fit zuerst

Vor dem Scoring die Frage beantworten: Welche Zielgruppe soll hier wohnen (Studenten, Familien, Senioren, Pendler, Fachkraefte) -- und wuerde diese Zielgruppe hier wohnen WOLLEN? Nachfragetreiber in der Mikrolage: Uni/FH, Kliniken, Gewerbeparks, Grossbaustellen, Bahnhofsnaehe. Zielgruppen-Beispiele: Senioren zahlen fuer barrierearme Wohnungen mit Arzt/Apotheke/Einkauf fusslaeufig einen Mietaufschlag (Groessenordnung +5-8%, selbst verifizieren); kleine Wohnungen nahe Uni/OEPNV sind praktisch immer vermietbar. Eine objektiv "gute" Mikrolage ohne Fit zur geplanten Zielgruppe ist trotzdem die falsche.

2.1 Infrastruktur-Scoring

Bewerte jeden Faktor mit 1-5 Punkten:

Infrastruktur-Score: Summe / 40 * 100 = Prozent

2.2 Mikrolage-Bewertung

2.3 Potenziallage erkennen

Eine Potenziallage ist ein Viertel, das besser wird, bevor die Preise es abbilden. Indikatoren: staedtische Quartiersprojekte, neue Cafes/Gastronomie, aktive Bautraeger und Sanierungstaetigkeit in den Nachbarstrassen, Ausstrahlung eines angrenzenden gefragten Viertels, geplante Verkehrsanbindung. Standortvorurteile ("Ruhrgebiet", "sozialer Brennpunkt") koennen Einkaufschancen sein -- aber nur, wenn Fakten (Daten + Vor-Ort-Eindruck) das Vorurteil widerlegen, nicht als Hoffnung.

2.4 Vor-Ort-Pruefsystematik (Begehung)

Schreibtischanalyse reduziert Blindflug, ersetzt aber keine Feldarbeit. Wenn eine Begehung moeglich ist (sonst als Konfidenz-Abzug kennzeichnen):

Websuche ausfuehren fuer:

• "[Stadtteil] [Stadt] Bewertung Wohnlage"
• "[Stadtteil] [Stadt] Kriminalitaetsstatistik"
• "[Stadtteil] [Stadt] Stadtentwicklung Projekte"
• "[PLZ] Immobilienscout24 Mietspiegel"
• "[Adresse] Google Maps / Google Earth" (Umgebungsanalyse, Dachlandschaft, Gewerbenaehe)
• "Laermkarte [Bundesland] [Stadt]"

Schritt 3: Mietspiegel-Recherche

Recherchiere den aktuellen Mietspiegel fuer den Standort:

3.1 Qualifizierter Mietspiegel

• Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel? (Rechtlich relevant fuer Mieterhoehungen)
• Welche Mietspiegelfelder sind relevant? (Baujahr, Ausstattung, Lage)
• Mietspanne fuer vergleichbare Wohnungen (unterer, mittlerer, oberer Wert)

3.2 Vergleich Ist-Miete vs. Mietspiegel

Mietpotenzial = Mietspiegel-Mittelwert - Ist-Miete/qm
Mietpotenzial in % = (Mietpotenzial / Ist-Miete) * 100

3.3 Mietpreisbremse pruefen

• Gilt am Standort die Mietpreisbremse (§556d BGB)?
• Kappungsgrenze: 15% oder 20% in 3 Jahren? (Abgesenkt in angespannten Maerkten)
• Auswirkung auf Mieterhoehungsstrategie

Websuche ausfuehren fuer:

• "[Stadt] Mietspiegel [aktuelles Jahr]"
• "[Stadt] Mietspiegel Tabelle Baujahr [Baujahr-Spanne]"
• "[Stadt] Mietpreisbremse Verordnung"
• "[Stadt] Kappungsgrenze Mieterhoehung"

Schritt 4: Bevoelkerungsentwicklung und Prognose

Bewerte die demografische Entwicklung:

4.1 Historische Entwicklung (letzte 10-20 Jahre)

• Einwohnerentwicklung absolut und prozentual
• Wanderungssaldo (Zuzuege vs. Wegzuege)
• Natuerlicher Saldo (Geburten vs. Sterbefaelle)

4.2 Prognose (bis 2030/2040)

• Bevoelkerungsprognose der Stadt/Region
• Haushaltsprognose (relevanter als Koepfe: 1-Personen-Haushalte steigen)
• Altersstruktur-Veraenderung

4.3 Bewertung

Websuche ausfuehren fuer:

• "[Stadt] Bevoelkerungsprognose 2040 Bertelsmann Stiftung"
• "[Stadt] Bevoelkerungsentwicklung Statistik"
• "[Stadt] Wegzug Zuzug Wanderungssaldo"
• "[Bundesland] Demografiebericht [Stadt/Kreis]"

Schritt 5: Vergleichsobjekte (Comparables)

Recherchiere vergleichbare Objekte fuer Kauf- und Mietpreise:

5.1 Kaufpreis-Vergleich

• Suche 3-5 vergleichbare MFH-Angebote oder Verkaeufe im Umkreis
• Vergleichskriterien: Baujahr (+/- 15 Jahre), Groesse (+/- 30%), Zustand, Lage
• Ermittle EUR/qm-Spanne fuer vergleichbare Objekte

5.2 Mietpreis-Vergleich

• Suche aktuelle Mietangebote im Stadtteil
• Vergleiche Angebote mit gleicher Ausstattung und Groesse
• Ermittle marktgaengige Miete pro qm (nettokalt)

5.3 Benchmarking

Kaufpreis-Abweichung = (Angebotspreis/qm - Vergleichs-Durchschnitt/qm) / Vergleichs-Durchschnitt * 100
Miet-Abweichung = (Ist-Miete/qm - Marktmiete/qm) / Marktmiete/qm * 100

5.4 Rueckwaertsrechnung: Was darf der qm am Standort kosten?

Aus Zielrendite und realistischer Marktmiete den maximalen Einstand (Kaufpreis + Sanierung) ableiten:

Max-Faktor = 100 / Zielrendite-in-%          (z.B. 8% Ziel -> Faktor 12,5)
Max-Einstand/qm = Marktmiete/qm * 12 * Max-Faktor   (z.B. 10 EUR * 12 * 12,5 = 1.500 EUR/qm inkl. Sanierung)

Immer mit dem absoluten qm-Preis plausibilisieren (Faktor allein kann taeuschen): Jede Region hat eine erfahrbare qm-Preis-Schallgrenze fuer Bestand -- die Comparables aus 5.1 liefern sie.

5.5 Vermarktungsdauer als Marktsignal

Bei den Vergleichsangeboten die Angebotsdauer pruefen (Portal-Historie oder Aggregator-Tools wie ImmoMetrica). Groessenordnungen (Stand ca. 2025, selbst verifizieren): Wohnungen ca. 40 Tage, Haeuser ca. 50 Tage marktueblich; Objekte mit 120-160+ Tagen Vermarktungsdauer haben deutliches Verhandlungspotenzial. Viele Langstehende im Zielmarkt = Kaeufermarkt-Signal fuer die Standortbewertung. Fuer eine bankennahe Vorab-Einwertung eignen sich Bewertungstools auf Basis echter Transaktionsdaten (z.B. gutachterbasierte Tracker) -- als Indikator nutzen, nie als Ersatz fuer Ortskenntnis.

Websuche ausfuehren fuer:

• "[Stadt] [Stadtteil] Mehrfamilienhaus kaufen"
• "[Stadt] [Stadtteil] Wohnung mieten [Zimmeranzahl]"
• "[PLZ] MFH Angebot Immobilienscout"
• "[Stadt] Bodenrichtwert [Stadtteil]"
• "BORIS [Bundesland] Bodenrichtwert [Adresse]"

Schritt 6: Mietpreisentwicklung und Ausblick

Bewerte die Mietentwicklung:

6.1 Historische Mietentwicklung

• Mietpreisentwicklung der letzten 5-10 Jahre (Angebots- und Bestandsmieten)
• Wachstumsrate p.a.
• Vergleich mit Inflation (reales Mietwachstum?)

6.2 Prognose-Faktoren

• Neubaupipeline: Wieviele Wohnungen werden in den naechsten 2-5 Jahren fertiggestellt? (Neubau braucht 2-5+ Jahre Vorlauf -- die Pipeline von heute ist das Angebot von uebermorgen)
• Nachfrage-Treiber: Universitaet, Arbeitgeber-Ansiedlung, Infrastrukturprojekte
• Regulierung: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Milieuschutz
• Megatrend-Fit des Standorts: alternde Bevoelkerung (barrierearme Wohnungen, Nahversorgung fusslaeufig), Urbanisierung (kleine Einheiten, OEPNV statt Stellplatz), Zuwanderung (Nachfrage auch im unteren Segment), Homeoffice (Arbeitszimmer-Faehigkeit, Internetausbau) -- Standorte, die mehrere Trends bedienen, haben robustere Mietnachfrage

6.3 Einschaetzung der kuenftigen Mietentwicklung

Schritt 7: Gesamtbewertung Standort

Fuehre alle Teilanalysen zusammen:

Gesamt-Standort-Score: Gewichtete Summe / 10 * 100 = Prozent

7.1 Strategie-Fit und Entscheidungsregeln (Wenn/Dann)

Wenn ein Suchprofil vorliegt, den Score explizit gegen die Strategie spiegeln:

Analyse muss in einer Entscheidung enden: beobachten / testen (z.B. Testanzeige, Besichtigungen) / aktiv akquirieren. Endlose Standortanalyse ist Ausweichverhalten -- Tools und Tabellen kaufen keine Immobilien. Wer einen Standort waehlt, sollte ihn mindestens 3-6 Monate konsequent bearbeiten, bevor er die Strategie wechselt; Marktgefuehl, Dealflow und Netzwerk entstehen erst durch Fokus.

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

Zusammenfassung (Freitext)

Praegnante Standorteinschaetzung in 5-8 Saetzen: Wie ist der Standort einzuordnen? Was sind die staerksten Argumente dafuer und dagegen? Wie sieht die Zukunft aus?

Standortbericht

# Marktanalyse: 44147 Dortmund-Nordstadt

**Gesamtbewertung: 🟡 GELB** | Standort-Score: 56%

| | |
|---|---|
| Adresse / PLZ | 44147 Dortmund-Nordstadt |
| Stadt | Dortmund |
| Stadtteil | Nordstadt |
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |

## Makrolage 🟡

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Lage-Kategorie | C |
| Einwohner | 588.250 |
| Bevoelkerungsentwicklung 10 Jahre | +2,1% |
| Bevoelkerungsprognose 2040 | -1,5% |
| Arbeitslosenquote | 11,2% |
| Kaufkraftindex | 88,5 |
| Universitaetsstadt | Ja |
| Wichtigste Arbeitgeber | Technische Universitaet, Westfalenhuette, Signal Iduna, Continental |

Dortmund im strukturellen Wandel. Universitaet als Nachfragetreiber, aber
ueberdurchschnittliche Arbeitslosigkeit. Bevoelkerung zuletzt leicht wachsend,
Prognose 2040 leicht ruecklaeufig.

## Mikrolage 🟡

**Infrastruktur-Score: 58%**

| Kriterium | Score (1-5) |
|-----------|-------------|
| OEPNV | 4 |
| Einkauf | 4 |
| Schulen | 3 |
| Aerzte | 3 |
| Gruenflaechen | 2 |
| Anbindung | 4 |
| Laerm | 3 |
| Sozialstruktur | 2 |

Gute OEPNV-Anbindung und Infrastruktur, aber sozialer Brennpunkt-Charakter.
Aufwertungstendenz durch Nordstadt-Initiative und Uni-Naehe.

## Mietspiegel & Mietpotenzial

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Qualifizierter Mietspiegel | Ja (2024) |
| Vergleichsmiete unterer Wert | 5,80 EUR/qm |
| Vergleichsmiete Mittelwert | 7,20 EUR/qm |
| Vergleichsmiete oberer Wert | 8,90 EUR/qm |
| Ist-Miete | 8,50 EUR/qm |
| Mietpotenzial | -1,30 EUR/qm (-15,3%) |
| Mietpreisbremse | Aktiv |
| Kappungsgrenze | 15% |

Ist-Miete liegt ueber Mietspiegel-Mittelwert. Eingeschraenktes
Mieterhoehungspotenzial. Bei Neuvermietung Mietpreisbremse beachten.

## Bevoelkerungsentwicklung 🟡

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Einwohner 2015 | 576.000 |
| Einwohner aktuell | 588.250 |
| Veraenderung 10 Jahre | +2,1% |
| Prognose 2030 | +0,5% |
| Prognose 2040 | -1,5% |
| Haushaltsentwicklung | Leicht steigend durch Singularisierung |

Moderate Entwicklung. Zuzug durch Universitaet kompensiert natuerlichen
Rueckgang teilweise.

## Leerstandsquote 🟡

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Stadt gesamt | 3,8% |
| Stadtteil (geschaetzt) | 5,5% |
| Trend | Leicht sinkend |

Leerstand im Stadtteil ueber Stadtdurchschnitt, aber ruecklaeufig.

## Vergleichsobjekte

| Objekt | Kaufpreis EUR/qm | Kaufpreisfaktor | Quelle |
|--------|------------------|-----------------|--------|
| MFH Mallinckrodtstr., 8 WE, Bj. 1958 | 1.350 | 17,5 | Immobilienscout24 |
| MFH Muensterstr., 10 WE, Bj. 1965 | 1.520 | 19,8 | Immobilienscout24 |
| MFH Bornstr., 15 WE, Bj. 1960, saniert | 1.800 | 22,1 | Makler-Angebot |

**Durchschnitt Kaufpreis:** 1.557 EUR/qm
**Mietpreis-Vergleich:** 6,50 - 9,50 EUR/qm (Durchschnitt 7,80 EUR/qm)

Kaufpreise im Stadtteil zwischen 1.300-1.800 EUR/qm. Sanierte Objekte deutlich teurer.

## Mietpreisentwicklung 🟡

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Entwicklung 5 Jahre | +12,5% |
| Entwicklung p.a. | +2,4% |
| Neubaupipeline | 450 WE |
| Prognose Basis | +1,5% p.a. |
| Prognose optimistisch | +3,0% p.a. |
| Prognose pessimistisch | 0,0% p.a. |

**Nachfrage-Treiber:** TU Dortmund, Nordstadt-Quartiersentwicklung, Phoenix-See Ausstrahlung

Moderates Mietwachstum. Nachholeffekte in der Nordstadt moeglich, aber
Mietpreisbremse begrenzt.

## Gesamtbewertung

**Standort-Score: 56% — 🟡 GELB**

| Dimension | Score (1-10) |
|-----------|--------------|
| Makrolage | 5 |
| Mikrolage | 5 |
| Mietpotenzial | 4 |
| Bevoelkerungstrend | 5 |
| Marktliquiditaet | 6 |

**Empfehlung:** Standort mit Chancen und Risiken. Gute OEPNV-Anbindung und
Uni-Naehe als Pluspunkte. Sozialstruktur und begrenztes Mietpotenzial als
Risikofaktoren. Geeignet fuer erfahrene Investoren mit lokaler Kenntnis und
aktiver Bewirtschaftungsstrategie.

**Chancen:**
- Guenstige Einkaufspreise im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstadtteilen
- Aufwertungstendenz durch staedtische Quartiersprojekte
- TU Dortmund als stabiler Nachfragetreiber fuer kleine Wohnungen

**Risiken:**
- Sozialer Brennpunkt mit erhoehtem Verwaltungsaufwand
- Mietpotenzial begrenzt durch Mietspiegel und Mietpreisbremse
- Leicht negative Bevoelkerungsprognose langfristig

**Fehlende Daten:** keine

**Quellen:** Mietspiegel Dortmund 2024, Bertelsmann Stiftung Wegweiser Kommune,
Immobilienscout24 Angebotsanalyse, CBRE-empirica Leerstandsindex,
Stadt Dortmund Statistikportal

Datenquellen und Tools fuer die Standortrecherche

Qualitaetspruefung

Vor Abgabe der Analyse pruefe:

1. Daten-Aktualitaet: Sind die recherchierten Daten aktuell (max. 2 Jahre alt)? Veraltete Mietspiegel oder Bevoelkerungsdaten kennzeichnen.
2. Quellen-Angabe: Sind alle wesentlichen Aussagen mit Quellen belegt? Keine Behauptungen ohne Datengrundlage.
3. Makro-Mikro-Konsistenz: Passt die Mikrolage-Bewertung zur Makrolage? Ein Top-Stadtteil in einer D-Stadt ist trotzdem kein A-Standort.
4. Mietspiegel-Relevanz: Wurde der richtige Mietspiegel herangezogen (Baujahr, Ausstattung, Wohnlage)?
5. Vergleichsobjekte-Qualitaet: Sind die Comparables wirklich vergleichbar? Baujahr, Groesse und Zustand muessen aehnlich sein.
6. Prognose-Plausibilitaet: Sind die Mietpreis-Prognosen realistisch? Nicht mehr als 5% p.a. ohne besondere Begruendung.
7. Vollstaendigkeit: Wurden alle 7 Analyseschritte durchgefuehrt? Fehlende Schritte explizit kennzeichnen.
8. Bias-Pruefung: Wurde nicht einseitig positiv oder negativ bewertet? Chancen UND Risiken benennen.

Warnsignale & Dealbreaker

Standort-Dealbreaker (ROT)

Standort-Warnsignale (GELB)

Bei fehlenden Daten

Basis-Konfidenz bei vollstaendiger Recherche: 80% Maximale Konfidenz: 95% (Vor-Ort-Besichtigung kann nicht durch Recherche ersetzt werden) Unter 50% Konfidenz: Warnung ausgeben, Analyse als "vorlaeufig" kennzeichnen.

Konfidenz-Bewertung

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/marktbenchmarks.md -- Benchmarks nach Lage, Baujahr, Zustandsklasse fuer den Vergleich
• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Berechnungsformeln fuer Renditekennzahlen
• knowledge/risikobewertung.md -- Standort-Risiko als Teil des 10-Kategorien-Frameworks
• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Milieuschutz

Verwandte Skills

• skills/deal-screener/SKILL.md -- Vorgelagertes Schnell-Screening des Deals (Suchprofil-Canvas von hier als Ankaufskriterien uebergeben)
• skills/bierdeckel-kalkulation/SKILL.md -- Rendite-Kalkulation nach der Marktanalyse (Max-Einstand/qm aus Schritt 5.4 als Kaufpreisgrenze uebergeben)
• skills/mieterhoehung/SKILL.md -- Vertiefte Mieterhoehungsstrategie basierend auf Mietspiegel-Daten
• skills/bankenpitch/SKILL.md -- Standortanalyse als Teil der Bankenpraesentation