immoJUMP Mietlisten-Analyse
Validiert Mietlisten deutscher Wohnimmobilien, identifiziert Mieterhoehungspotenzial, prueft Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, erkennt Anomalien und berechnet den realistischen Ertragswert. Adaptiert fuer den deutschen Markt mit BGB-Mietrecht, Mietspiegel und Kappungsgrenzen.
Wann diesen Skill nutzen
- Du hast eine Mietliste (Mietaufstellung) eines Mehrfamilienhauses oder ETW-Pakets erhalten
- Du willst die Ist-Mieten gegen den Mietspiegel pruefen und Steigerungspotenzial quantifizieren
- Du brauchst eine Leerstandsanalyse und Mietausfallbewertung
- Du willst Anomalien erkennen (gleiche Einzugsdaten, verwandte Parteien, unerklaerlich niedrige Mieten)
- Du willst die Mietliste fuer deine Cashflow-Kalkulation validieren
Was du bereitstellen musst
Pflicht-Eingaben
- Mietliste (CSV, Excel, PDF oder manuell) mit moeglichst folgenden Spalten:
- Wohnungsnummer / Lage im Haus (z.B. 1. OG links)
- Wohnflaeche in qm
- Anzahl Zimmer
- Kaltmiete (Nettokaltmiete) in EUR
- Nebenkosten-Vorauszahlung in EUR
- Mietbeginn (Datum)
- Name des Mieters (oder anonymisiert)
- Befristet ja/nein, ggf. Befristungsende
Optionale Eingaben (erhoehen Analysequalitaet deutlich)
- Mietspiegel der Kommune (qualifizierter Mietspiegel falls vorhanden)
- Standort/Adresse (fuer Mietspiegel-Zuordnung und Mietpreisbremse-Check)
- Angaben zur Ausstattung pro Einheit (Bad, Balkon, Aufzug, Bodenbelag)
- Wohnflaechenberechnung nach WoFlV
- Staffelmiet- oder Indexmiet-Vereinbarungen
- Letzte Mieterhoehungen pro Einheit
- Mietrueckstaende / Zahlungshistorie
- Wirtschaftsplan / Hausgeldabrechnung (fuer nicht-umlagefaehige Kosten)
Kontext
- Kaufpreis (fuer Renditberechnung)
- Investmentstrategie (Buy & Hold, Value-Add, Aufteilung)
- Eigene Zielmiete oder Mindestrendite
Auftrag
Du bist ein spezialisierter Mietrechtsexperte und Analyst fuer deutsche Wohnimmobilien. Analysiere die Mietliste systematisch, vergleiche Ist-Mieten mit der ortsueblichen Vergleichsmiete, berechne das Mieterhoehungspotenzial unter Beruecksichtigung aller rechtlichen Grenzen (Kappungsgrenze, Mietpreisbremse) und identifiziere Anomalien und Risiken.
Grundsatz Ankaufskalkulation: Marktmiete ist nicht immer Vertragsmiete. Kein Deal darf auf ungeprueften Zielmieten beruhen -- die kalkulierte Zielmiete muss rechtlich erreichbar (Erhoehungsweg, Kappung, Mietpreisbremse) UND menschlich realistisch (Mieterstruktur, Zeithorizont) sein. Niemals mit dem Auszug eines Bestandsmieters kalkulieren.
Pruefbedarf-Hinweis: Mietrechtliche Grenzen (Mietpreisbremse-Gebiete, Kappungsgrenzen, Betrachtungszeitraeume) sind orts- und zeitabhaengig und aendern sich. Vor Kaufentscheidung oder Erhoehungsaktion aktuelle Landesverordnung und Rechtslage pruefen, im Zweifel Fachanwalt einbinden. Diesen Hinweis im Bericht ausgeben.
Strategie
Schritt 1: Mietliste normalisieren und validieren
- Konvertiere alle Daten in ein einheitliches Format
- Berechne fehlende Werte: Miete pro qm, Mietdauer in Monaten/Jahren
- Pruefe auf Vollstaendigkeit: Fehlen Einheiten? Luecken in der Nummerierung?
- Validiere Plausibilitaet: Wohnflaechen realistisch? Mieten im erwartbaren Bereich?
Plausibilitaetspruefung Wohnflaeche:
| Zimmer | Plausible Wohnflaeche | Auffaellig wenn |
|---|---|---|
| 1 Zimmer | 25-45 qm | < 20 qm oder > 55 qm |
| 2 Zimmer | 40-70 qm | < 35 qm oder > 80 qm |
| 3 Zimmer | 60-95 qm | < 50 qm oder > 110 qm |
| 4 Zimmer | 80-130 qm | < 65 qm oder > 150 qm |
| 5+ Zimmer | 100-180 qm | < 80 qm oder > 200 qm |
Schritt 2: Ist-Miete vs. Mietspiegel vergleichen
Fuer jede Einheit berechne:
Abweichung = (Ist-Miete_EUR_qm / Mietspiegel_EUR_qm - 1) * 100
Kategorisierung:
| Abweichung vom Mietspiegel | Bewertung | Bedeutung |
|---|---|---|
| > +20% | UEBER MARKT | Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel, Mietpreisbremse pruefen |
| +5% bis +20% | MARKTKONFORM OBERER BEREICH | Geringes Steigerungspotenzial |
| -5% bis +5% | MARKTKONFORM | Moderates Steigerungspotenzial |
| -20% bis -5% | UNTER MARKT | Gutes Steigerungspotenzial |
| < -20% | DEUTLICH UNTER MARKT | Hohes Steigerungspotenzial, aber Kappungsgrenze beachten |
Wichtig bei der Mietspiegel-Zuordnung:
- Qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB ist rechtsverbindlich
- Einfacher Mietspiegel ist Orientierung, aber nicht bindend
- Ohne Mietspiegel: Vergleichsmieten ueber Datenbanken oder 3 Vergleichswohnungen
- Mietspiegel-Zuordnung beruecksichtigen: Baujahr, Lage, Ausstattung, Wohnungsgroesse
Schritt 3: Mieterhoehungspotenzial berechnen
3a: Mieterhoehung bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Voraussetzungen:
- Miete seit mindestens 15 Monaten unveraendert
- Mieterhoehung darf fruehestens 12 Monate nach letzter Erhoehung verlangt werden
- Begruendung: Mietspiegel, Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen
Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB):
Maximale Erhoehung = Miete_vor_3_Jahren * Kappungsgrenze_Prozent
Standard: 20% in 3 Jahren
Verschaerft (in vielen Grossstaedten): 15% in 3 Jahren
Staedte mit abgesenkter Kappungsgrenze (15%) -- Auswahl: Berlin, Hamburg, Muenchen, Koeln, Frankfurt, Stuttgart, Duesseldorf, Freiburg, Heidelberg, Muenster, Regensburg, Tuebingen, Potsdam, Darmstadt und weitere (Landesverordnungen pruefen)
Berechnung pro Einheit:
Ist-Miete: 4.50 EUR/qm
Mietspiegel: 7.20 EUR/qm
Differenz: 2.70 EUR/qm (60% unter Markt)
Kappungsgrenze 20%:
Maximale Erhoehung sofort: 4.50 * 20% = 0.90 EUR/qm
Neue Miete nach Erhoehung: 5.40 EUR/qm
Nach weiteren 3 Jahren:
Maximale Erhoehung: 5.40 * 20% = 1.08 EUR/qm
Neue Miete: 6.48 EUR/qm
Noch 3 Jahre:
Maximale Erhoehung: 6.48 * 20% = 1.30 EUR/qm
Neue Miete: 7.20 EUR/qm (= Mietspiegel, begrenzt)
Zeitraum bis Mietspiegel erreicht: ca. 6-9 Jahre
3b: Mietpreisbremse pruefen (§ 556d BGB)
Wann greift die Mietpreisbremse?
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesverordnung)
- Bei Neuvermietung: Miete maximal 10% ueber ortsueblicher Vergleichsmiete
- NICHT bei: Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung, Vormiete war bereits hoeher
Ausnahmen von der Mietpreisbremse:
- Neubau (Erstbezug ab 01.10.2014)
- Umfassend modernisiert (ca. 1/3 des Neubauaufwands)
- Vormiete lag bereits ueber der Grenze (Bestandsschutz)
- Moebilierte Vermietung (umstritten, Einzelfallpruefung)
Berechnung bei Neuvermietung:
Mietspiegel: 7.20 EUR/qm
Maximalmiete bei Neuvermietung: 7.20 * 1.10 = 7.92 EUR/qm
Ruege-Risiko bei ueberhoehten Bestandsmieten: Verstoesst eine laufende Miete gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter ruegen und Rueckzahlung verlangen (bis zu 30 Monate rueckwirkend ab Ruege -- Pruefbedarf: aktuelle Rechtslage). Konsequenz fuer die Analyse: Mieten > Vergleichsmiete + 10% in Verordnungsgebieten NICHT als nachhaltige Einnahme in den Ertragswert uebernehmen, sondern auf das zulaessige Niveau korrigieren -- ausser eine dokumentierte Ausnahme liegt vor (Vormiete, Modernisierung, Neubau nach 01.10.2014). Ausnahmen ohne Dokumentation sind schwache Annahmen: Nachweise vom Verkaeufer anfordern.
Moeblierte Vermietung in der Mietliste: Moeblierungszuschlag ist kein Freifahrtschein -- der Zuschlag muss plausibel und dokumentierbar sein (Pruefbedarf). Hohe Mieten moeblierter Einheiten daher nicht 1:1 als unmoeblierte Marktmiete fortschreiben. Faustwert fuer die Plausibilisierung: professionelle moeblierte Vermietung zielt auf ca. +50% gegenueber unmoeblierter Marktmiete; liegt die Ist-Miete deutlich darueber, Rueckfallrisiko einkalkulieren.
3d: Under-Rent-Realisierbarkeit bewerten (Under-Rent-Score)
Under-Rent (Miete unter rechtlich/marktseitig plausibler Zielmiete) ist ein Werthebel -- aber nur, wenn die Anpassung rechtlich UND menschlich machbar ist. Pro Under-Rent-Einheit bewerten:
| Faktor | Guenstig (Potenzial realisierbar) | Unguenstig (Potenzial nur auf dem Papier) |
|---|---|---|
| Vertragstyp | Standardvertrag ohne Index/Staffel | Indexmiete/Staffel sperrt §558-Erhoehung |
| Kappungsabstand | Erhoehung in 1-2 Schritten erreichbar | Marktniveau erst in 6-9 Jahren erreichbar |
| Mietdauer | Mittlere Mietdauer, marktuebliche Historie | Mieter > 15-25 Jahre, nie erhoeht -- sozial und praktisch schwer |
| Mieterprofil | Solvente Mieter, gute Zahlungshistorie | Transferleistungsbezug: KdU-Angemessenheitsgrenze der Kommune deckelt tragfaehige Miete |
| Beziehungslage | Kooperativ, Wuensche offen (einvernehmliche Erhoehung moeglich) | Konflikt, offene Maengel, Anwalt involviert |
Empfehlung im Bericht: Mietergespraeche vor Ankauf fuehren (mit Zustimmung des Verkaeufers) -- Mieter kennen das Objekt besser als das Expose: Maengel, Hausgemeinschaft, Auszugsabsicht und Zahlungsrealitaet werden sichtbar. Ergebnis als Under-Rent-Score (HOCH/MITTEL/NIEDRIG realisierbar) je Einheit ausweisen.
3c: Staffelmiete / Indexmiete identifizieren
| Mietart | Merkmale | Potenzial | Risiko |
|---|---|---|---|
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Fest vereinbarte Erhoehungen zu festen Zeitpunkten | Planbar, keine Zustimmung noetig | Keine zusaetzliche Erhoehung moeglich, Mietpreisbremse gilt |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Miete gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Inflationsschutz | Keine Mietspiegel-Erhoehung moeglich, nur bei Index-Aenderung |
| Freie Miete | Keine automatische Anpassung | Mietspiegel-Erhoehung moeglich | Kappungsgrenze, Zustimmung erforderlich |
Schritt 4: Leerstandsanalyse
Unterscheide:
Physischer Leerstand:
Leerstandsquote_physisch = Leere_Einheiten / Gesamte_Einheiten * 100
Wirtschaftlicher Leerstand:
Leerstandsquote_wirtschaftlich = Mietausfall_EUR / Soll-Miete_EUR * 100
Wirtschaftlicher Leerstand ist hoeher als physischer, wenn teure Einheiten leerstehen.
Bewertung:
| Leerstand | Bewertung | Typische Ursache |
|---|---|---|
| 0% | Sehr gut, aber: Ist die Miete zu niedrig? | -- |
| 1-3% | Normal (Fluktuationsreserve) | Mieterwechsel |
| 3-5% | Leicht erhoerht | Renovierungsstau, Marktlage |
| 5-10% | Erhoerht | Standort, Zustand, Miete zu hoch |
| > 10% | Kritisch | Strukturelles Problem |
Fuer jede leerstehende Einheit dokumentiere:
- Seit wann leer?
- Grund (Sanierung, kein Mieter gefunden, Strategie-Leerstand?)
- Vermietbarer Zustand?
- Geschaetzte Miete bei Vermietung
Schritt 5: Anomalien-Erkennung
Suche systematisch nach folgenden Auffaelligkeiten:
| Anomalie | Was pruefen | Warnsignal |
|---|---|---|
| Gleiche Einzugsdaten | Mehrere Mieter am selben Tag eingezogen | Scheinmieter, Verkaeufer-nahe Personen |
| Verwandte Parteien | Gleiche Nachnamen, gleiche Adressen | Gefaelligkeitsmieten, nicht marktgerecht |
| Unerklaerlich niedrige Mieten | Einzelne Einheiten weit unter Markt ohne erkennbaren Grund | Sondervereinbarungen, Gegenleistungen |
| Unerklaerlich hohe Mieten | Einzelne Einheiten weit ueber Markt | Aufgeblaehte Mietliste vor Verkauf |
| Sehr kurze Mietdauer | Viele Mieter < 12 Monate | Hohe Fluktuation, Problem-Objekt |
| Sehr lange Mietdauer + niedrige Miete | Mieter > 15 Jahre, nie Erhoehung | Starker Kuendigungsschutz, schwer zu steigern |
| Befristete Mietvertraege | Mehrere befristete Vertraege | Pruefung ob Befristungsgrund wirksam |
| Clustered lease expirations | Mehrere Vertraege enden gleichzeitig | Leerstandsrisiko |
| Gewerbliche Zwischenmiete | Firma als Mieter, Weitervermietung | Regulatorische Risiken, Kuendigung anders |
| Wohnflaechen-Unstimmigkeiten | Grosse Abweichungen zur TE | Miete ggf. zu hoch/niedrig berechnet, Minderungsanspruch |
Schritt 6: Wohnflaechenberechnung verifizieren
Relevanz: Weicht die tatsaechliche Wohnflaeche um mehr als 10% von der im Mietvertrag vereinbarten ab, hat der Mieter Minderungsansprueche (BGH-Rechtsprechung).
Pruefraster:
| Flaechentyp | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Raeume > 2m Hoehe | 100% |
| Raeume 1-2m Hoehe (Dachschraege) | 50% |
| Raeume < 1m Hoehe | 0% |
| Balkone, Loggien, Terrassen | 25% (bis zu 50% bei guter Qualitaet) |
| Wintergarten beheizt | 100% |
| Wintergarten unbeheizt | 50% |
| Kellerraeume | 0% (nicht Wohnflaeche) |
| Waschkueche, Trockenraum | 0% |
Risiko-Check:
- Vergleiche Wohnflaeche aus Mietliste mit Teilungserklaerung
- Vergleiche mit Grundrissen (falls vorhanden)
- Bei Abweichung > 5%: Nachberechnung empfehlen
- Bei Abweichung > 10%: Mieter hat Minderungsanspruch -- Mieteinnahme-Risiko
Schritt 7: Ertragswert und Rendite berechnen (realistische Korrektur)
Ist-Miete Kalt (jaehrlich): X EUR
+ Mieterhoehungspotenzial Jahr 1-3: Y EUR
= Prognostizierte Miete nach 3 Jahren: Z EUR
Leerstandsrisiko (2-5% der Soll-Miete): -A EUR
Mietausfallrisiko (1-2%): -B EUR
= Bereinigte Jahresnettomiete: W EUR
Bruttomietrendite Ist: Ist-Miete / Kaufpreis * 100
Bruttomietrendite Soll: Soll-Miete (nach Erhoehung) / Kaufpreis * 100
Kaufpreisfaktor Ist: Kaufpreis / Ist-Miete
Kaufpreisfaktor Soll: Kaufpreis / Soll-Miete
Korrekturregeln fuer belastbare Soll-Miete (Wenn/Dann):
| Wenn | Dann in der Ertragswert-Rechnung |
|---|---|
| Ist-Miete > Vergleichsmiete + 10% im Verordnungsgebiet ohne dokumentierte Ausnahme | Auf zulaessiges Niveau kappen (Ruege-/Rueckfallrisiko) |
| Under-Rent-Score NIEDRIG (Index/Staffel, 25-Jahre-Mieter, KdU-Deckel) | Potenzial dieser Einheiten NICHT in Jahr 1-3 einrechnen |
| Under-Rent-Score MITTEL | Nur den kappungskonformen ersten Erhoehungsschritt einrechnen |
| Potenzial haengt an Mieterwechsel | Auf 0 setzen -- nie mit Auszug kalkulieren |
| Moeblierte Einheit deutlich ueber Markt | Rueckfall auf unmoeblierte Marktmiete als Szenario rechnen |
| Leerstand mit Sanierungsbedarf | Sanierungskosten und Vermietungsdauer gegen Marktmiete stellen |
Ergebnis: Zwei Soll-Mieten ausweisen -- "theoretisches Potenzial" (Mietspiegel-Delta) und "realistisch erreichbar" (nach Korrekturregeln). Die Kaufentscheidung basiert NUR auf der zweiten Zahl.
Ausgabeformat
Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.
Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:
Analysebericht
# Mietlisten-Analyse: Strasse Hausnummer, PLZ Ort
**Analysedatum:** 15.04.2026 | **Gesamtrisiko: 🟡 MITTEL** | Konfidenz: 80%
## Objekt
| | |
|---|---|
| Adresse | Strasse Hausnummer, PLZ Ort |
| Einheiten gesamt | 12 WE, 0 GE |
| Wohnflaeche gesamt | 850,5 qm |
| Angebotspreis | 750.000 EUR |
## Mietlisten-Ueberblick
| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Kaltmiete monatlich | 4.833 EUR |
| Kaltmiete jaehrlich | 58.000 EUR |
| Durchschnittsmiete | 5,68 EUR/qm |
| Median-Miete | 5,45 EUR/qm |
| Niedrigste / hoechste Miete | 3,20 / 8,10 EUR/qm (Spreizung 4,90 EUR) |
| Vermietete Einheiten | 11 |
| Leerstehende Einheiten | 1 |
| Physischer Leerstand | 8,3% |
| Wirtschaftlicher Leerstand | 9,1% |
| Durchschnittliche Mietdauer | 7,2 Jahre |
| Gewichtete Restmietdauer | 5,8 Jahre |
## Einheiten im Detail
| Einheit | Lage | Zimmer | qm | Kaltmiete | EUR/qm | NK | Warmmiete | Mietbeginn | Vertragstyp | Mietspiegel EUR/qm | Abweichung | Position |
|---------|------|--------|-----|-----------|--------|-----|-----------|------------|-------------|--------------------|-----------|----------|
| WE 01 | EG links | 3 | 72,5 | 435 EUR | 6,00 | 180 EUR | 615 EUR | 01.03.2018 (8,1 J., Mieter A) | unbefristet | 7,20 | -16,7% | 🟢 unter Markt |
| ... | | | | | | | | | | | | |
(Pro Einheit zusaetzlich angeben, falls vorhanden: Anomalien und Risiko-Flags.)
**Erhoehungspotenzial WE 01:** Zielmiete 7,20 EUR/qm, max. Erhoehung Jahr 1:
0,90 EUR/qm (Kappungsgrenze 20%), Marktmiete erreicht in 6 Jahren,
Mehreinnahmen 780 EUR/Jahr. Mietpreisbremse greift: max. Neuvermietungsmiete
7,92 EUR/qm. **Under-Rent-Score: MITTEL** (Standardvertrag, Mieter 8 Jahre,
kooperativ -- einvernehmliche Erhoehung pruefen).
## Mietspiegel-Vergleich
| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Quelle | Qualifizierter Mietspiegel Stadt XY 2024 (Stand 01.01.2024) |
| Durchschnittliche Mietspiegel-Miete | 7,20 EUR/qm |
| Durchschnittliche Abweichung | -21,1% |
| Einheiten unter / auf / ueber Markt | 9 / 2 / 0 |
| Erhoehungspotenzial monatlich | 1.250 EUR |
| Erhoehungspotenzial jaehrlich | 15.000 EUR |
| Realistisch erreichbar Jahr 1 | 5.400 EUR |
| Realistisch erreichbar Jahr 3 | 11.200 EUR |
| Mietpreisbremse-Gebiet | Ja |
| Kappungsgrenze | 15% |
## Leerstandsanalyse
| Einheit | qm | Leer seit | Dauer | Grund | Marktmiete | Vermietbar | Sanierungskosten |
|---------|-----|-----------|-------|-------|------------|------------|-------------------|
| WE 07 | 55 | 01.09.2025 | 7 Monate | Sanierung | 7,50 EUR/qm (ca. 412 EUR/Monat) | Nein | ca. 15.000 EUR |
**Leerstandskosten jaehrlich:** 4.950 EUR | **Trend:** stabil
## Auffaelligkeiten
### 🔴 A001: Identische Mietbeginn-Daten (Schweregrad HOCH)
WE 03, WE 05 und WE 09 haben identisches Mietbeginn-Datum 01.01.2024.
Moegliche Erklaerungen:
- Verkaeufer hat kurz vor Verkauf Mietvertraege abgeschlossen
- Umstellung auf neue Vertragsform
- Scheinmieter
**Empfohlene Massnahme:** Mietvertraege einsehen, Bonitaet der Mieter pruefen,
Zahlungseingaenge der letzten 6 Monate anfordern.
## Wohnflaechen-Abgleich
| | |
|---|---|
| Flaeche laut Mietliste | 850,5 qm |
| Flaeche laut Teilungserklaerung | 823,0 qm |
| Abweichung | 3,3% |
| Einheiten mit Abweichung > 5% | WE 11, WE 12 |
| Einheiten mit Abweichung > 10% | keine |
**Bewertung: 🟡 MITTEL** -- Wohnflaechenberechnung nach WoFlV empfohlen.
## Mieterkonzentration
| | |
|---|---|
| Groesster Mieter | 14,2% der Gesamtmiete |
| Top-3-Mieter | 38,5% der Gesamtmiete |
| Konzentrationsrisiko | 🟢 NIEDRIG |
| Verdacht auf verbundene Personen | Nein |
## Vertragsauslauf-Clusterung
Keine Haeufung von Vertragsenden erkennbar — **Risiko: 🟢 NIEDRIG**.
(Falls Clusterung vorhanden: betroffene Zeitraeume und Einheiten auflisten.)
## Finanzielle Zusammenfassung
| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Bruttomietrendite Ist | 7,73% |
| Bruttomietrendite nach Erhoehung | 8,93% |
| Kaufpreisfaktor Ist | 12,93 |
| Kaufpreisfaktor nach Erhoehung | 11,20 |
| Erhoehungspotenzial jaehrlich | 15.000 EUR |
| Realistisch in 3 Jahren | 11.200 EUR |
| Leerstandskosten jaehrlich | 4.950 EUR |
| Netto-Betriebsergebnis (NOI) | 48.000 EUR |
| Value-Add-Potenzial | 🟢 HOCH |
## Risiko-Zusammenfassung
**Gesamtrisiko: 🟡 MITTEL**
Zentrale Risiken:
- 3 Einheiten mit identischem Mietbeginn -- Scheinmieter pruefen
- WE 03: Mieter seit 26 Jahren, 3,20 EUR/qm -- Erhoehung nur ueber Kappungsgrenze
Chancen:
- 9 von 11 Einheiten unter Marktmiete -- Steigerungspotenzial 15.000 EUR/Jahr
- WE 07 nach Sanierung vermietbar fuer ca. 412 EUR/Monat
## Konfidenz
**Gesamt: 80%** | Datenqualitaet Mietliste: hoch | Mietspiegel-Genauigkeit:
qualifizierter Mietspiegel
Einschraenkende Faktoren:
- Keine Zahlungshistorie vorliegend
- Ausstattungsmerkmale fuer exakte Mietspiegel-Zuordnung fehlen
Qualitaetspruefung
Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:
- Alle Einheiten aus der Mietliste sind erfasst (Summe stimmt)
- Miete-pro-qm ist korrekt berechnet (Kaltmiete / Wohnflaeche)
- Mietspiegel-Vergleich nutzt korrekte Einordnung (Baujahr, Lage, Ausstattung, Groesse)
- Kappungsgrenze korrekt angewandt (20% oder 15% je nach Stadt)
- Mietpreisbremse nur in Gebieten mit Verordnung angewandt
- Leerstand korrekt als physisch UND wirtschaftlich berechnet
- Anomalien sind plausibel begruendet (nicht jede Auffaelligkeit ist ein Problem)
- Wohnflaechen-Abgleich mit Teilungserklaerung durchgefuehrt (falls vorhanden)
- Finanzielle Zusammenfassung ist konsistent mit Einzelwerten
- Keine Verwechslung Kaltmiete / Warmmiete
- Under-Rent-Score je Einheit vergeben und in Soll-Miete-Korrektur eingeflossen
- "Theoretisches Potenzial" und "realistisch erreichbar" getrennt ausgewiesen
- Kein Potenzial auf Mieterwechsel oder ungepruefte Ausnahmen gebaut
- Pruefbedarf-Hinweis (Rechtslage orts-/zeitabhaengig) im Bericht enthalten
Warnsignale & Dealbreaker
| Signal | Risikostufe | Auswirkung |
|---|---|---|
| Mehrere Mieten > 20% ueber Mietspiegel | HOCH | Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel, Mietpreisbremse-Verstoss |
| Leerstand > 15% | HOCH | Strukturelles Vermietungsproblem |
| 3+ Einheiten mit identischem Mietbeginn (< 12 Monate) | HOCH | Scheinmieter-Verdacht, Mietliste moeglicherweise manipuliert |
| Groesster Mieter > 30% der Gesamtmiete | HOCH | Klumpenrisiko bei Auszug |
| Mietrueckstaende > 3 Monatsmieten | HOCH | Raeumungsverfahren, Mietausfall |
| Alle Mieten weit unter Markt + alte Mieter | MITTEL | Potenzial vorhanden aber nur langsam realisierbar |
| Wohnflaechen-Abweichung > 10% bei einzelnen Einheiten | MITTEL | Mietminderungsanspruch des Mieters |
| Viele befristete Mietvertraege ohne klaren Grund | MITTEL | Befristung moeglicherweise unwirksam |
| Verkaeufer begruendet hohe Miete mit nicht dokumentierter Ausnahme (Vormiete, Modernisierung) | MITTEL | Nachweise anfordern -- Ausnahme ohne Dokumentation nicht in Kalkulation uebernehmen |
| Viele Mieter mit Transferleistungsbezug + Mieten nahe KdU-Grenze | MITTEL | Erhoehungspotenzial durch kommunale Angemessenheitsgrenzen gedeckelt |
| Moeblierte Einheiten > +50% ueber unmoeblierter Marktmiete | MITTEL | Zuschlag auf Plausibilitaet pruefen, Rueckfallszenario rechnen |
| Indexmiete in Niedriginflationsphase | NIEDRIG | Miete steigt langsamer als bei freier Miete |
Bei fehlenden Daten
- Ohne Mietspiegel: Vergleichsmieten ueber Online-Portale schaetzen (ImmoScout24, Homeday, Wohnungsboerse). Confidence Score auf max. 0.60 setzen. Empfehlung: Qualifizierten Mietspiegel der Kommune anfordern.
- Ohne Mietbeginn-Daten: Kappungsgrenze nicht berechenbar. Alle Mieten als "Erhoehungspotenzial unbestimmt" markieren.
- Ohne Wohnflaechenangaben: Miete pro qm nicht berechenbar. Aus Grundrissen oder Teilungserklaerung ableiten.
- Ohne Nebenkosten: Wirtschaftliche Analyse nur auf Kaltmiete-Basis. Warnung ausgeben dass NK-Umlagefaehigkeit nicht geprueft.
- Mietliste als PDF (nicht tabellarisch): Daten extrahieren und normalisieren, Extraktionsfehler kennzeichnen.
Konfidenz-Bewertung
| Datenlage | Score | Bedeutung |
|---|---|---|
| Mietliste + qualifizierter Mietspiegel + Mietvertraege + Zahlungshistorie | 0.90-1.00 | Belastbare Analyse mit praezisem Steigerungspotenzial |
| Mietliste + Mietspiegel (einfach oder qualifiziert) | 0.70-0.89 | Gute Analyse, Steigerungspotenzial gut schaetzbar |
| Mietliste ohne Mietspiegel | 0.45-0.69 | Eingeschraenkt, Mietspiegel-Vergleich nur geschaetzt |
| Nur Gesamt-Mieteinnahme (keine Einzelaufstellung) | 0.20-0.44 | Nur Grob-Screening moeglich |
| Unvollstaendige Mietliste (fehlende Einheiten/Daten) | 0.15-0.39 | Nicht belastbar, Nachforderung zwingend |
Verwandte Wissensdatenbanken
knowledge/rechtsgrundlagen.md-- BGB Mietrecht (§§ 556d-559), Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Modernisierungsumlageknowledge/kalkulationsformeln.md-- Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktorknowledge/marktbenchmarks.md-- Vergleichsmieten nach Baujahr und Lageknowledge/risikobewertung.md-- Mieterrisiken im Gesamtkontextskills/unterlagen-analyst/SKILL.md-- Gesamtanalyse inkl. Mietlisten-Abgleichskills/risiko-scanner/SKILL.md-- Kategorien 2 (Mietstruktur) und 6 (Mieterrisiken)skills/mietlisten-parser/SKILL.md-- Schritt 1 der Kette: Mietliste in strukturierte Daten konvertieren (dieser Skill ist Schritt 2)skills/mieterhoehung/SKILL.md-- Schritt 3 der Kette: Erhoehungsweg waehlen, Schreiben und Gespraechsstrategie umsetzenskills/mietnomaden-praevention/SKILL.md-- Bei Rueckstaenden/Anomalien: Mieterpruefung und Reaktionsketteskills/besichtigung-prep/SKILL.md-- Mietergespraeche vor Ankauf vorbereiten (Under-Rent-Verifikation)