Mietlisten Parser

Mietlisten-Parser

Strukturierte Daten aus Mietlisten-PDFs, Excel-Exporten und gescannten Dokumenten extrahieren -- einheitlich, vollstaendig und sofort weiterverarbeitbar.

Wann nutzen?

• Bei Ankaufspruefung: Mietliste des Verkaeufers analysieren und validieren
• Bei Uebernahme: Bestandsmietliste digitalisieren
• Quartalsweise: Aktuelle Mietliste aus Verwaltungssoftware pruefen
• Fuer Bankenpitch: Mieteinnahmen strukturiert aufbereiten

Inputs

Stelle folgende Informationen bereit:

Auftrag

Du bist ein erfahrener Immobilienanalyst. Extrahiere aus der uebergebenen Mietliste alle relevanten Daten pro Einheit in ein einheitliches, strukturiertes Format. Berechne Kennzahlen, pruefe die Datenqualitaet und weise auf Auffaelligkeiten hin. Die Ausgabe muss sofort fuer Deal-Screening, Bankenpitch und Steuererklaerung verwendbar sein.

Due-Diligence-Grundsatz bei Ankauf: Kein Kauf vermieteter Objekte ohne Mietvertraege, vollstaendige Mietliste, Kautionsnachweis und Rueckstandsaufstellung. Die Mietliste des Verkaeufers ist eine Behauptung, kein Beweis -- Abgleich mit Mietvertraegen und Zahlungseingaengen (Kontoauszuege der letzten 6-12 Monate) empfehlen. Mietliste, Kautionen, Rueckstaende und bekannte Maengel sollten als Zusicherung in den Kaufvertrag aufgenommen werden, nicht nur muendlich geklaert (Pruefbedarf: Notar/Anwalt).

Strategie

1. Format erkennen und Struktur analysieren

   • PDF-Tabelle (strukturiert, aus Software exportiert)
   • Excel/CSV-Export (Spaltenstruktur erkennen)
   • Gescanntes Dokument (OCR-Qualitaet bewerten)
   • Freitextformat (z.B. Makler-Email mit Mietdaten)
   • Spaltenueberschriften identifizieren und zuordnen
   • Synonyme erkennen (z.B. "Nettokaltmiete" = "Kaltmiete" = "Grundmiete" = "NK-Miete")

2. Daten pro Einheit extrahieren

   • Einheit: Bezeichnung (WE 1, Laden EG, Garage 1, etc.)
   • Lage: Geschoss, links/rechts/mitte
   • Nutzungsart: Wohnung, Gewerbe, Buero, Laden, Garage, Stellplatz, Keller, Sonstiges
   • Mieter: Name (anonymisieren wenn gewuenscht)
   • Wohnflaeche / Nutzflaeche: qm
   • Zimmer: Anzahl Zimmer
   • Kaltmiete: EUR/Monat (Nettokaltmiete)
   • Nebenkosten-Vorauszahlung: EUR/Monat
   • Heizkosten-Vorauszahlung: EUR/Monat (wenn separat ausgewiesen)
   • Gesamtmiete: EUR/Monat (Bruttowarmmiete)
   • Miete pro qm: EUR/qm kalt (berechnet)
   • Mietbeginn: Datum des Mietvertrags
   • Letzte Mieterhoehung: Datum und Betrag
   • Befristung: Befristungsende (falls vorhanden)
   • Kaution: Hoehe der hinterlegten Kaution (max. 3 Nettokaltmieten zulaessig -- hoehere Werte flaggen)
   • Besonderheiten: Staffelmiete, Indexmiete, Kuendigungsausschluss/-verzicht, Gewerbe-USt, Mietrueckstand, Eigennutzung, moeblierte Vermietung, befristeter Vertrag (voruebergehender Gebrauch), Zahlung durch Amt/Jobcenter (KdU)

3. Leerstand erfassen

   • Leerstehende Einheiten identifizieren
   • Leerstand seit wann (wenn angegeben)
   • Grund fuer Leerstand (Sanierung, Mieterwechsel, Dauerleerstand)
   • Marktmiete fuer leerstehende Einheiten schaetzen (wenn Mietspiegel vorhanden)

4. Kennzahlen berechnen

   • Gesamtflaeche (Wohnen + Gewerbe + Sonstiges)
   • Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete)
   • Jahresnettokaltmiete (Soll-Miete, inkl. Marktmiete fuer Leerstand)
   • Durchschnittsmiete EUR/qm (gesamt und nach Nutzungsart)
   • Leerstandsquote (Flaeche und Anzahl Einheiten)
   • Mietausfallwagnis (geschaetzt bei Mietrueckstand)
   • Mietpotenzial (Differenz Ist-Miete zu Marktmiete, wenn Mietspiegel vorhanden)
   • Under-Rent-Vorab-Flag: Einheiten > 15% unter Durchschnitts- oder Mietspiegelmiete markieren (Detailbewertung inkl. Realisierbarkeit macht skills/mietlisten-analyse/SKILL.md)
   • Kautionssumme gesamt (Soll vs. laut Liste hinterlegt -- Luecken sind bei Uebernahme ein Streitpunkt)
   • WALT (Weighted Average Lease Term) bei Gewerbemietern

5. Datenqualitaet pruefen

   • Summen pruefen: Kaltmiete + NK = Gesamtmiete?
   • Flaechen plausibel? (z.B. 15 qm Wohnung oder 300 qm Wohnung)
   • Miete pro qm plausibel? (z.B. unter 3 EUR oder ueber 20 EUR fuer Wohnung)
   • Alle Einheiten erfasst? (Luecken in Nummerierung?)
   • Doppelte Einheiten?
   • Fehlende Pflichtfelder markieren
   • Formatfehler (z.B. Datum als Text, Betrag mit Punkt statt Komma)

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Weitergabe an Folge-Skills: Werden die extrahierten Daten fuer einen Folge-Skill gebraucht (z.B. Deal-Screening, Bankenpitch, Steuer), dann schreibe die strukturierten Daten zusaetzlich als DATEI -- z.B. eine JSON- oder CSV-Datei neben dem Quelldokument (etwa mietliste-musterstrasse-12.json). Gib diese strukturierten Daten niemals im Chat aus; nenne im Bericht nur den Dateipfad, unter dem die Datei abgelegt wurde.

Liefere die Ergebnisse im Chat in folgendem Format:

Ergebnisbericht

# Mietliste: Musterstrasse 12, 40210 Duesseldorf

**Objekt-ID:** OBJ-001 | **Stichtag:** 01.01.2025 |
**Quelle:** PDF Hausverwaltung ABC GmbH | **Datenqualitaet:** gut

## Mietliste

| Einheit | Lage | Nutzung | Zimmer | qm | Mieter | Kaltmiete | EUR/qm | NK-VZ | Heizk.-VZ | Gesamtmiete | Kaltmiete p.a. | Status |
|---------|------|---------|--------|-----|--------|-----------|--------|-------|-----------|-------------|----------------|--------|
| WE 1 | EG links | Wohnung | 3 | 72,50 | Schmidt, Thomas | 520,00 | 7,17 | 180,00 | 80,00 | 780,00 | 6.240,00 | 🟢 vermietet |
| WE 5 | 2.OG rechts | Wohnung | 2 | 55,00 | -- | 0,00 | -- | -- | -- | 0,00 | 0,00 | 🔴 Leerstand |
| Garage 1 | UG | Garage | -- | 15,00 | Schmidt, Thomas | 60,00 | 4,00 | -- | -- | 60,00 | 720,00 | 🟢 vermietet |

## Vertragsdetails

| Einheit | Mietbeginn | Vertragstyp | Letzte Erhoehung | Index / Staffel | Kaution | Rueckstand | Anmerkung |
|---------|------------|-------------|------------------|-----------------|---------|------------|-----------|
| WE 1 | 01.04.2019 | unbefristet | 01.07.2022 (+35,00 EUR) | nein / nein | 1.560,00 EUR (Barkaution) | 0,00 EUR | -- |
| WE 5 | -- | -- | -- | -- | -- | -- | Leer seit 01.11.2024 (Mieterwechsel). Renovierung abgeschlossen, Neuvermietung ab sofort moeglich. Geschaetzte Marktmiete 8,50 EUR/qm = 467,50 EUR/Monat. |
| Garage 1 | 01.04.2019 | unbefristet | -- | -- | -- | 0,00 EUR | Separat vermietet -- USt-pflichtig beachten |

## Summen

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Einheiten gesamt | 8 (6 Wohnungen, 0 Gewerbe, 2 Garagen) |
| Flaeche gesamt | 425,00 qm (davon Wohnen 395,00 qm) |
| Vermietet / Leerstand | 7 / 1 Einheiten |
| Leerstandsquote (Einheiten) | 12,5% |
| Leerstandsquote (Flaeche) | 12,9% |
| Ist-Kaltmiete monatlich | 3.420,00 EUR |
| Ist-Kaltmiete jaehrlich | 41.040,00 EUR |
| Potenzial-Kaltmiete monatlich | 3.887,50 EUR |
| Potenzial-Kaltmiete jaehrlich | 46.650,00 EUR |
| Durchschnittsmiete Wohnen | 7,85 EUR/qm |
| Durchschnittsmiete gesamt | 8,05 EUR/qm |
| NK-Vorauszahlungen monatlich | 1.080,00 EUR (12.960,00 EUR p.a.) |
| Bruttomiete monatlich | 4.500,00 EUR (54.000,00 EUR p.a.) |
| Kautionen gesamt | 9.360,00 EUR |
| Rueckstaende gesamt | 0,00 EUR |
| Upside-Potenzial | 467,50 EUR/Monat = 5.610,00 EUR/Jahr (+13,7%) |

## Mietverteilung

| Mietniveau | Einheiten | Flaeche |
|------------|-----------|---------|
| unter 5 EUR/qm | 0 | 0,00 qm |
| 5-7 EUR/qm | 1 | 85,00 qm |
| 7-9 EUR/qm | 4 | 255,00 qm |
| 9-11 EUR/qm | 0 | 0,00 qm |
| ueber 11 EUR/qm | 0 | 0,00 qm |

## Auffaelligkeiten

- ℹ️ **WE 3:** Miete 5,80 EUR/qm liegt deutlich unter Durchschnitt (7,85 EUR/qm)
  -- Mieterhoehungspotenzial?
- ℹ️ **Garage 1:** Separat vermietete Garage -- USt-Pflicht pruefen
  (§4 Nr.12 S.2 UStG)

## Strukturierte Daten fuer Folge-Skills

Datei abgelegt unter: `./mietliste-musterstrasse-12.json`
(nur falls Daten fuer einen Folge-Skill gebraucht werden)

Qualitaetspruefung

Vor der Ausgabe pruefen:

• Alle Einheiten aus dem Quelldokument sind erfasst (keine Luecken)
• Summen stimmen: Einzel-Kaltmieten = Gesamt-Kaltmiete
• Kaltmiete + NK = Gesamtmiete (pro Einheit)
• Flaechen sind plausibel (keine negativen Werte, keine unrealistischen Groessen)
• Mieten pro qm sind plausibel (Ausreisser sind markiert)
• Leerstand ist korrekt erfasst (Einheiten mit 0 EUR Miete = Leerstand)
• Jahresnettokaltmiete = Monatswert x 12 (bzw. anteilig bei Mietbeginn im Jahr)
• Datenqualitaets-Flags sind gesetzt bei Auffaelligkeiten

Warnsignale

Bei fehlenden Daten

Konfidenz-Bewertung

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/marktbenchmarks.md -- Vergleichsmieten nach Lage und Baujahr
• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Renditeberechnung auf Basis der Mietliste
• skills/mietlisten-analyse/SKILL.md -- Schritt 2 der Kette: Under-Rent, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Ertragswert-Korrektur (dieser Skill ist Schritt 1)
• skills/mieterhoehung/SKILL.md -- Schritt 3 der Kette: Erhoehungsweg waehlen und umsetzen
• skills/deal-screener/SKILL.md -- Deal-Screening mit extrahierten Mietdaten
• skills/mahn-assistent/SKILL.md -- Mietrueckstaende weiterverarbeiten