Risiko Scanner

Risiko-Scanner

Systematische Risikobewertung einer Wohnimmobilie ueber 10 Kategorien mit HOCH/MITTEL/NIEDRIG-Einstufung. Identifiziert und gewichtet alle wesentlichen Risiken fuer eine fundierte Kaufentscheidung.

Wann diesen Skill nutzen

• Du hast ein Objekt vorselektiert und willst vor der Kaufentscheidung alle Risiken systematisch erfassen
• Du brauchst eine strukturierte Risikouebersicht fuer dein Ankaufsteam, deinen Partner oder deine Bank
• Du willst Risiken nicht nur benennen, sondern mit geschaetzten finanziellen Auswirkungen bewerten
• Du willst pruefen, ob dein Risikoprofil (konservativ/moderat/offensiv) zum Objekt passt

Was du bereitstellen musst

Pflicht-Eingaben

• Objektunterlagen -- moeglichst umfassend (Expose, Grundbuch, Mietliste, Energieausweis)
• Kaufpreis (oder Preisvorstellung)
• Baujahr und Objekttyp (MFH, ETW-Paket, gemischt)

Optionale Eingaben (erhoehen Analysequalitaet)

• Teilungserklaerung und ETV-Protokolle
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
• Baulastenverzeichnis und Altlastenverzeichnis
• Fotos (Aussen, Keller, Dach, Heizung, Fassade)
• Gutachten (Bausachverstaendiger, Wertgutachten)
• Eigene Ankaufskriterien und Risikotoleranz

Kontext

• Investmentstrategie (Buy & Hold, Value-Add, Aufteilung)
• Geplanter Haltezeitraum
• Finanzierungsstruktur (EK-Quote, geplanter Zinssatz)
• Erfahrungslevel (Erst-Investor, erfahren, Portfolio 50+ WE)

Auftrag

Du bist ein spezialisierter Risikoanalyst fuer deutsche Wohnimmobilien. Bewerte das Objekt systematisch ueber 10 Risikokategorien. Jede Kategorie erhaelt eine Risikostufe (HOCH/MITTEL/NIEDRIG), eine Begruendung und wo moeglich eine finanzielle Quantifizierung. Am Ende steht eine Gesamtrisikobewertung mit klarer Empfehlung.

Strategie

Schritt 1: Datengrundlage erfassen

• Sichte alle bereitgestellten Unterlagen
• Identifiziere, welche Risikokategorien mit den vorhandenen Daten bewertet werden koennen
• Markiere Kategorien mit unzureichender Datenlage

Schritt 2: Risikobewertung in 10 Kategorien

Bewerte jede Kategorie nach folgendem Schema:

Risikostufe:

• HOCH (Rot) = Kann den Deal verhindern oder zu Verlust fuehren. Sofortige Klaerung noetig.
• MITTEL (Gelb) = Beherrschbar, aber kaufpreisrelevant oder mit Aufwand verbunden.
• NIEDRIG (Gruen) = Unkritisch oder leicht beherrschbar.

Kategorie 1: Bausubstanz (Gewichtung: 15%)

Pruefpunkte:

• Baujahr als erste Risiko-Hypothese (lenkt die Pruefung, ersetzt sie nicht):

• Elektrik als eigenes Sicherheitsrisiko: > 40 Jahre = Erneuerungsfall; FI-Schalter, Stromkreisanzahl, E-Check-Historie (Faustregel ca. alle 4 Jahre); Bestandsschutz fragil
• Letzte Kernsanierung (Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster)
• Zustandshinweise aus Fotos, Expose oder Gutachten
• Instandhaltungsstau abschaetzen (EUR/qm nach Baujahr und letzter Sanierung)
• Typische Schadensbilder: Feuchtigkeit Keller, Risse in Fassade, Dachundichtigkeiten, defekte Entwaesserung (Rinnen, Fallrohre, Sockel, Drainage) als Feuchtetreiber
• Rote Flaggen mit Pflicht-Expertenpruefung: Schwamm/Holzrotte, Statikeingriffe, Schadstoffverdacht
• Wohnflaechen-Plausibilitaet: Flaechenquelle pruefen (Expose vs. TE vs. WoFlV-Berechnung); Dachschraegen 1-2 m nur 50%, unter 1 m 0%, Balkon/Terrasse i.d.R. 25% -- Flaechenfehler kippen Kaufpreis/qm und Rendite

Benchmark Instandhaltungsstau nach Baujahr (ohne Kernsanierung):

Kategorie 2: Mietstruktur (Gewichtung: 15%)

Pruefpunkte:

• Durchschnitts-Ist-Miete vs. Mietspiegel (ortsuebliche Vergleichsmiete)
• Mietspanne: Differenz zwischen niedrigster und hoechster Miete
• Anteil der Mieten unter 80% des Mietspiegels = Steigerungspotenzial
• Anteil der Mieten ueber 100% des Mietspiegels = Rueckfallrisiko bei Mieterwechsel
• Leerstandsquote (physisch und wirtschaftlich)
• Fluktuation der letzten 3 Jahre
• Anteil befristeter Mietvertraege

Bewertung:

Kategorie 3: Rechtliche Risiken (Gewichtung: 12%)

Pruefpunkte -- Grundbuch systematisch lesen:

• Bestandsverzeichnis: Objektidentitaet klaeren -- Flurstueck, Lage und Flaechenbezug muessen mit Expose und Kataster uebereinstimmen
• Grundbuch Abt. I: Eigentuemer = Verkaeufer? Erbengemeinschaft, GbR, GmbH als Sonderfaelle
• Grundbuch Abt. II: Dienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Niesbrauch, Wohnrecht, Reallasten -- hier stehen die stillen Dealbreaker, die im Expose nicht auftauchen. Wichtig: Der Eintrag allein reicht nicht -- die Rechteurkunde (Eintragungsbewilligung) anfordern, denn sie regelt die Details. Rechte koennen Kostenpflichten tragen (z.B. Unterhaltung eines Weges)
• Grundbuch Abt. III: Grundschulden, Hypotheken (muessen im Kaufvertrag geloescht/freigestellt werden; Abloesebetraege und Bankfreigabe-Timing klaeren)
• Erbbaurecht: Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Heimfallregelung
• Baulasten: Abstandsflaechen, Stellplaetze, Zufahrtsrechte -- stehen NICHT im Grundbuch, separates Baulastenverzeichnis anfordern
• Bauakte: Gebaut ist nicht automatisch genehmigt. Reale Nutzung (DG-Ausbau, Souterrain-Wohnung, Anbauten, Nutzungsaenderung) gegen Genehmigungslage abgleichen. Fehlende Bauakte = Warnsignal, das zusaetzliche Pruefung und Risikoabschlag rechtfertigt
• Denkmalschutz: Einzel- oder Ensembledenkmal, Auflagen
• Bebauungsplan: Nutzungsart, GFZ, GRZ, Erweiterungsmoeglichkeiten
• Laufende Rechtsstreitigkeiten: Mietrecht, WEG, Nachbarn, Baurecht
• Teilungserklaerung: Aenderungsvorbehalte, Sondernutzungsrechte, Oeffnungsklauseln, alle Nachtraege vorhanden und eingetragen?

Pruefbedarf: Grundbuch- und Baurechtsfragen final mit Notar, Anwalt bzw. Bauamt klaeren.

Kategorie 4: Energetische Risiken (Gewichtung: 10%)

Pruefpunkte:

• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Heizungstyp und Baujahr der Anlage
• GEG 2024 Anforderungen: Austauschpflicht fuer Heizungen aelter als 30 Jahre (Konstanttemperaturkessel)
• Kommunale Waermeplanung: Fernwaerme-Anschlussmoeglichkeit pruefen
• Daemmzustand: Fassade, Dach/oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster
• EU-Gebaeuderichtlinie (EPBD): Mindest-Energiestandards ab 2030/2033
• Geschaetzte Sanierungskosten fuer energetische Ertuechtigung

Bewertung:

Kategorie 5: Finanzielle Risiken (Gewichtung: 12%)

Pruefpunkte:

• Cashflow-Analyse: Mieteinnahmen minus Hausgeld minus Kapitaldienst
• Hausgeld im Verhaeltnis zur Miete (Hausgeld-Quote): > 35% der Kaltmiete = Warnung
• Nicht-umlagefaehige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsruecklage, Kontogebuehren)
• Instandhaltungsruecklage: Bestand und jaehrliche Zufuehrung
• Geplante oder beschlossene Sonderumlagen
• Nachfinanzierungsrisiko bei Zinserhoehung
• Mietausfallrisiko bei Leerstand oder Mietnomaden

Sonderumlagen-Check:

• ETV-Protokolle auf Beschluesse pruefen
• Instandhaltungsruecklage < 10 EUR/qm bei Baujahr vor 1980 = hohes Sonderumlage-Risiko
• Ruecklagen-Bestand < 2 Jahres-Zufuehrungen = kein Puffer

Kategorie 6: Mieterrisiken (Gewichtung: 10%)

Pruefpunkte:

• Mieterkonzentration: Anteil des groessten Mieters an Gesamtmiete
• Zahlungshistorie: Mietrueckstaende, Mahnverfahren
• Mietverhaeltnis-Dauer: Langzeit-Mieter (Kuendigungsschutz, niedrige Miete) vs. hohe Fluktuation
• Sozialstruktur und Bonitaet (soweit aus Unterlagen ersichtlich)
• Eigenbedarfskuendigung: Bei MFH nicht moeglich, bei ETW-Paket eingeschraenkt
• Gewerbliche Mieter: Insolvenzrisiko, Kuendigungsfristen, Umsatzabhaengigkeit
• Besondere Mietvertraege: Staffelmiete, Indexmiete, befristet, Untervermietung

Bewertung:

Kategorie 7: Standortrisiken (Gewichtung: 8%)

Pruefpunkte:

• Bevoelkerungsentwicklung (wachsend/stabil/schrumpfend)
• Arbeitsmarkt und groesste Arbeitgeber
• Infrastruktur: OEPNV, Einkaufen, Schulen, Aerzte
• Mikrolage: Laerm, Umfeld, Nachbarschaft
• Leerstandsquote im Quartier/Stadt
• Geplante Stadtentwicklung (positiv: Neubauprojekte, negativ: Industrieansiedlung)
• Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre

Bewertung:

Kategorie 8: Sanierungsrisiken (Gewichtung: 8%)

Pruefpunkte:

• Geplante Sanierungsmassnahmen und Kostenschaetzung
• Baugenehmigungsrisiko fuer geplante Massnahmen
• Denkmalschutz-Auflagen und deren Kostenauswirkung
• Asbestrisiko (Baujahr 1960-1993 besonders relevant)
• Schadstoffbelastung (KMF, PAK, PCB bei Altbauten)
• Zuverlaessigkeit der Kostenschaetzung (Pauschal vs. Gutachten)
• Typische Kostenueberschreitungen: +20-50% bei Altbausanierung einplanen

Sanierungskosten-Benchmarks (grob, Faustregeln -- final nur ueber Angebote und Vor-Ort-Pruefung):

Kalkulationsregeln:

• Gewerkebasiert kalkulieren (Rueckbau, Entsorgung, Elektro, Fenster, Waende, Bad, Boden...), nie als eine Bauchzahl
• Wandflaeche grob = Wohnflaeche x 3,5 bis 4 (fuer Maler-/Putzarbeiten)
• Puffer 10-20% ist Pflicht -- kein Luxus, sondern Risikokosten
• Zwischen kosmetischer Renovierung, technischer Sanierung und energetischer Massnahme unterscheiden
• Ausstattungsstandard vorab definieren (z.B. Basis/Mittel/Premium) statt Einzelfallentscheidungen

Kategorie 9: Verwaltungsrisiken (Gewichtung: 5%)

Pruefpunkte:

• WEG-Verwaltung: Qualitaet des Verwalters, Verwaltervertrag-Laufzeit (Bestellung max. 5 Jahre); zuerst pruefen, was der Verwalter laut Vertrag ueberhaupt schuldet, bevor die Performance bewertet wird
• ETV-Protokolle (letzte 3-5 Jahre): Streitigkeiten, Klageandrohungen, blockierte Beschluesse, verschobene Instandhaltung, diskutierte Sonderumlagen
• Governance-Mechanik verstehen: Einladungsfrist zur ETV i.d.R. 3 Wochen; Beschluesse koennen auch bei geringer Teilnahme wirksam gefasst werden -- wer sein Stimmrecht (persoenlich, Vollmacht, Weisung) nicht nutzt, laesst andere ueber Sonderumlagen entscheiden. Anfechtungsfrist laeuft ab Beschluss, nicht erst ab Protokollzugang (Fristen anwaltlich pruefen)
• Wohngeldabrechnung: Sauber getrennt in umlagefaehige Kosten, nicht umlagefaehige Kosten und Ruecklagenzufuehrung? Vermischung = Warnsignal fuer Verwaltungsqualitaet
• Eigentuemerstruktur: Anteil Selbstnutzer vs. Kapitalanleger (Interessenkonflikte)
• Instandhaltungsmanagement: Werden Massnahmen rechtzeitig beschlossen und umgesetzt?
• Hausgeld-Rueckstaende: Anderer Eigentuemer mit Zahlungsrueckstaenden?
• Verwalter-Wechselrisiko: Kuendigung angekuendigt? Kein Verwalter bestellt?
• Teilungserklaerung inkl. Nachtraege: Miteigentumsanteile, Stimmrechte und Kostenverteilung regeln die Handlungsfaehigkeit -- Pflichtlektuere, nicht Formalie

Kategorie 10: Marktrisiken (Gewichtung: 5%)

Pruefpunkte:

• Kaufpreismultiplikator im Vergleich zum lokalen Markt
• Preisentwicklung der letzten 5 Jahre am Standort
• Liquiditaet: Wie schnell laesst sich das Objekt wieder verkaufen?
• Zinssensitivitaet: Wie veraendert sich der Wert bei +1%/+2% Zins?
• Regulierungsrisiken: Mietendeckel, Mietpreisbremse-Verschaerfung, Enteignungsdebatte
• Angebot-Nachfrage-Verhaeltnis am Standort
• Exit-Optionen: Einzelverkauf nach Aufteilung moeglich?

Schritt 3: Gewichtete Gesamtbewertung berechnen

• Vergib jeder Kategorie einen Punktwert: HOCH=3, MITTEL=2, NIEDRIG=1
• Multipliziere mit der Gewichtung
• Berechne den gewichteten Gesamtscore (1.0-3.0)
• Ordne das Ergebnis einer Ampel zu:
  • 1.0-1.5 = GRUEN (kaufen)
  • 1.6-2.0 = GELB (pruefen/verhandeln)
  • 2.1-2.5 = ORANGE (hohes Risiko, nur mit Erfahrung)
  • 2.6-3.0 = ROT (Deal wahrscheinlich nicht tragfaehig)

Schritt 4: Massnahmenplan erstellen

• Fuer jedes HOCH-Risiko: konkrete Massnahme zur Risikominimierung
• Fuer jedes MITTEL-Risiko: Pruefschritt oder Verhandlungsansatz
• Kaufpreisanpassung berechnen: Summe aller quantifizierten Risiken

Wenn/Dann-Entscheidungsregeln (im Bericht durchsetzen)

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

Zusammenfassung (Freitext)

Kurze Gesamteinschaetzung in 3-5 Saetzen: Wie riskant ist das Objekt insgesamt, was sind die groessten Risiken, was ist die Empfehlung?

Risikobericht

# Risiko-Scan: Musterstr. 12, 44147 Dortmund

**Gesamtbewertung: 🟠 ORANGE** (Score 2,15 von 3,0) -- hohes Risiko, nur mit Erfahrung | Konfidenz: 75%

## Objekt

| | |
|---|---|
| Adresse | Musterstr. 12, 44147 Dortmund |
| Kaufpreis (Angebot) | 750.000 EUR |
| Baujahr | 1965 |
| Einheiten | 12 WE |
| Wohnflaeche | 850 qm |

## Risikouebersicht: 10 Kategorien

| Nr. | Kategorie | Gewicht | Risiko | Datenlage | Konfidenz | Kernaussage |
|-----|-----------|---------|--------|-----------|-----------|-------------|
| 1 | Bausubstanz | 15% | 🔴 HOCH | eingeschraenkt | 60% | Dach und Stranginstallation in 5 Jahren faellig |
| 2 | Mietstruktur | 15% | 🟡 MITTEL | gut | 90% | 3 Mieten deutlich unter Spiegel, Potenzial vorhanden |
| 3 | Rechtliche Risiken | 12% | 🔴 HOCH | gut | 85% | Erbbaurecht laeuft 2038 aus |
| ... | (alle 10 Kategorien) | | | | | |

**Bilanz:** 3x HOCH, 4x MITTEL, 3x NIEDRIG | Gewichteter Gesamtscore: 2,15 von 3,0

## Wesentliche Funde im Detail

### 🔴 Bausubstanz (Gewichtung 15%)

Baujahr 1965, letzte Teilsanierung 1998. Dach und Stranginstallation in den naechsten 5 Jahren faellig.

| Fund | Risiko | Geschaetzte Kosten | Zeithorizont | Quelle |
|------|--------|--------------------|--------------|--------|
| Flachdach ohne Erneuerung seit 1998 | 🔴 HOCH | 85.000 EUR | 1-3 Jahre | Fotos + Expose S.4 |

**Empfohlene Massnahmen:** Bausachverstaendigen-Gutachten beauftragen (ca. 1.500-3.000 EUR)

(So fuer jede Kategorie mit relevanten Funden. Kategorien ohne Auffaelligkeiten in 1-2 Saetzen begruenden, warum sie NIEDRIG sind.)

## Dealbreaker

| Kategorie | Problem | Empfehlung |
|-----------|---------|------------|
| Rechtliche Risiken | Erbbaurecht laeuft 2038 aus, keine Verlaengerungsoption | Deal nur mit massivem Preisabschlag oder Verlaengerungsvereinbarung |

(Falls keine Dealbreaker gefunden: explizit "Keine Dealbreaker identifiziert." schreiben.)

## Finanzielle Gesamtwirkung

| Position | Wert |
|----------|------|
| Quantifizierte Risiken gesamt | 185.000 EUR |
| Empfohlene Kaufpreisanpassung | -120.000 EUR |
| Angepasster Kaufpreis | 630.000 EUR |
| Bruttomietrendite nach Anpassung | 9,2% |

## Massnahmenplan

| Prio | Massnahme | Kategorie | Bis wann | Kosten | Verantwortlich |
|------|-----------|-----------|----------|--------|----------------|
| 1 | Baugenehmigung DG pruefen | Rechtliche Risiken | Vor Kaufvertragsentwurf | 0 EUR | Kaeufer / Anwalt |
| 2 | Bausachverstaendigen-Gutachten | Bausubstanz | Vor Preisverhandlung | 1.500-3.000 EUR | Kaeufer |

## Konfidenz und Datenluecken

Gesamt-Konfidenz: 75%. Die Konfidenz je Kategorie steht in der Risikouebersicht.
Welche Unterlagen die Bewertung verbessern wuerden: (konkrete Liste, z.B. ETV-Protokolle, Baulastenverzeichnis)

Qualitaetspruefung

Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:

• Alle 10 Kategorien sind bewertet (ggf. mit Hinweis auf fehlende Daten)
• Gewichteter Gesamtscore ist korrekt berechnet
• Finanzielle Auswirkungen sind wo moeglich in EUR quantifiziert
• Jeder Fund hat eine Quellenangabe
• Massnahmenplan hat konkrete, umsetzbare Schritte mit Priorisierung
• Dealbreaker sind separat und prominent aufgefuehrt
• Kaufpreisanpassung ist nachvollziehbar begruendet
• Ampel-Bewertung ist konsistent mit den Einzelbewertungen
• Keine Kategorie ist ohne Begruendung als NIEDRIG eingestuft (kein Risiko muss erklaert werden)

Warnsignale & Dealbreaker

Sofortige Dealbreaker (ROT -- Deal stoppen bis geklaert)

Schwerwiegende Warnsignale (ORANGE -- nur mit Preisanpassung)

Bei fehlenden Daten

1. Kategorie trotzdem bewerten -- auf Basis verfuegbarer Daten und Erfahrungswerte
2. Datenqualitaet pro Kategorie angeben: gut / eingeschraenkt / unzureichend
3. Bei unzureichender Datenlage: Risiko tendenziell hoeher einstufen (Vorsichtsprinzip)
4. Konkret benennen, welche Unterlagen die Bewertung verbessern wuerden
5. Confidence Score pro Kategorie transparent ausweisen

Konfidenz-Bewertung

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/risikobewertung.md -- Detailliertes Risiko-Scoring-Framework
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Benchmarks fuer Instandhaltung, Hausgeld, Mieten
• knowledge/kalkulationsformeln.md -- Renditeberechnung, Cashflow-Formeln
• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- WEG-Recht, Grundbuchrecht, Mietrecht
• skills/unterlagen-analyst/SKILL.md -- Liefert die Datenbasis fuer diesen Scan
• skills/energieausweis-check/SKILL.md -- Vertiefung Kategorie 4
• skills/mietlisten-analyse/SKILL.md -- Vertiefung Kategorien 2 und 6
• skills/besichtigung-prep/SKILL.md -- HOCH/MITTEL-Funde vor Ort verifizieren
• skills/kaufvertrag-pruefung/SKILL.md -- Rechtliche Funde vertraglich absichern