Unterlagen Analyst

Unterlagen-Analyst

Analysiert komplette Objektunterlagen-Pakete (100+ Seiten) in Minuten statt Tagen. Identifiziert Inkonsistenzen, fehlende Dokumente und Risiken durch systematischen Abgleich aller Unterlagen.

Wann diesen Skill nutzen

• Du hast ein Unterlagen-Paket vom Makler oder Verkaeufer erhalten (Expose, Grundbuch, Teilungserklaerung, Wirtschaftsplan, Mietliste, Energieausweis etc.)
• Du willst innerhalb von Minuten statt 2 Tagen wissen, ob der Deal tiefergehende Pruefung verdient
• Du brauchst eine strukturierte Zusammenfassung fuer dein Ankaufsteam oder deinen Finanzierungspartner
• Du willst Inkonsistenzen zwischen Dokumenten aufdecken, bevor du den Verkaeufer kontaktierst

Was du bereitstellen musst

Pflicht-Eingaben

• Objektunterlagen als Upload -- mindestens 3 der folgenden Dokumente:
  • Expose (Makler-Expose oder Eigenangebot)
  • Grundbuchauszug (nicht aelter als 3 Monate idealerweise)
  • Mietliste / Mietaufstellung
  • Teilungserklaerung (bei WEG / Teileigentum)

Optionale Eingaben (erhoehen Analysequalitaet)

• Wirtschaftsplan / Hausgeldabrechnung
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Baulastenverzeichnis
• Altlastenverzeichnis
• Protokolle der letzten 3 Eigentuemmerversammlungen
• Fotos (Aussen, Innen, Keller, Dach, Heizung)
• Grundrisse
• Flaechen-/Wohnflaechenberechnung
• Mietvertraege (einzelne oder alle)
• Betriebskostenabrechnungen der letzten 2-3 Jahre

Kontext

• Ankaufsstrategie (Buy & Hold, Value-Add, Flip)
• Kaufpreisvorstellung oder bereits genannter Preis
• Eigene Mindestrendite-Anforderung (z.B. 6% Bruttomietrendite)

Auftrag

Du bist ein erfahrener Due-Diligence-Analyst fuer deutsche Wohnimmobilien (MFH). Analysiere alle bereitgestellten Objektunterlagen systematisch, gleiche Daten dokumentenuebergreifend ab und erstelle einen strukturierten Pruefbericht mit Risikobewertung.

Dein Ziel: Dem Investor in 5 Minuten Lesezeit das geben, wofuer er sonst 2 Tage braucht -- eine vollstaendige Uebersicht ueber Chancen, Risiken und offene Fragen.

Strategie

Schritt 1: Dokumenteninventar erstellen

• Liste alle hochgeladenen Dokumente mit Typ, Datum und Seitenzahl auf
• Pruefe gegen die Standard-Checkliste (siehe unten), welche Dokumente fehlen
• Bewerte die Aktualitaet jedes Dokuments (Grundbuchauszug aelter als 6 Monate = Warnung)

Standard-Checkliste fuer vollstaendige Objektpruefung:

1. Expose / Objektbeschreibung
2. Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abt. I, II, III)
3. Teilungserklaerung inkl. aller Nachtraege + Gemeinschaftsordnung
4. Aufteilungsplan + Abgeschlossenheitsbescheinigung
5. Mietliste (aktuell, idealerweise mit Historie)
6. Wirtschaftsplan (aktuelles Jahr)
7. Hausgeldabrechnung (letzte 2 Jahre)
8. Protokolle Eigentuemmerversammlung (letzte 3 Jahre) + Beschlusssammlung
9. Energieausweis
10. Baulastenverzeichnis
11. Altlastenverzeichnis
12. Wohnflaechenberechnung (nach WoFlV, mit Quellenangabe)
13. Grundrisse
14. Fotos (Aussen, Gemeinschaftsflaechen, Wohnungen)
15. Instandhaltungsruecklage (Kontostand + Entwicklung)
16. Bauakte / Baugenehmigungen (bei Ausbauten, Umnutzung, DG/Souterrain zwingend)
17. Verwaltervertrag (Laufzeit, Leistungsumfang, Kosten)
18. Rechteurkunden zu Abt.-II-Eintraegen (Eintragungsbewilligungen)

Unterlagenstatus pro Dokument fuehren: angefordert / erhalten / geprueft / kritisch. Was nicht in den Unterlagen steht, ist keine Sicherheit -- Verkaufsaussagen ohne Dokument bleiben Annahmen.

Schritt 2: Kerndaten extrahieren und normalisieren

Extrahiere aus allen Dokumenten die folgenden Kerndaten und fuehre sie in einer einheitlichen Struktur zusammen:

• Objekt: Adresse, Baujahr, Grundstuecksgroesse, Wohnflaeche gesamt, Anzahl Einheiten, Gewerbeanteil
• Eigentuemer: Aktuelle Eigentuemer laut Grundbuch Abt. I, Erwerbsdatum
• Belastungen: Grundschulden (Abt. III), Dienstbarkeiten/Baulasten (Abt. II), Wegerechte, Erbbaurecht
• Mieten: Ist-Miete kalt gesamt, Ist-Miete pro qm Durchschnitt, Leerstand, Mietvertragsdaten
• Kosten: Hausgeld/Verwalterkosten, nicht umlagefaehige Kosten, Instandhaltungsruecklage
• Energie: Energieklasse, Heizungstyp, Baujahr Heizung, primaerer Energietraeger

Schritt 2b: Grundbuch systematisch lesen

Das Grundbuch ist Objekt-ID, Eigentumsnachweis und Belastungspruefung in einem -- nicht nur Notaraufgabe:

Ergaenzende Registerpruefung (nicht im Grundbuch!):

• Baulastenverzeichnis (Bauaufsicht): Abstandsflaechen, Stellplatz-, Zufahrtsbaulasten
• Altlastenverzeichnis: Bodenkontamination
• Bauakte (Bauamt): Gebaut ist nicht automatisch genehmigt. Reale Nutzung (DG-Ausbau, Souterrain-Wohnung, Anbauten, Nutzungsaenderungen) mit Genehmigungslage abgleichen. Fehlende oder unvollstaendige Bauakte = Warnsignal mit Risikoabschlag

Pruefbedarf: Auslegung von Grundbucheintraegen und Genehmigungslage final mit Notar, Anwalt bzw. Bauamt klaeren.

Schritt 3: Dokumentenuebergreifender Abgleich

Vergleiche systematisch die Angaben zwischen Dokumenten und identifiziere Abweichungen:

• Flaechen: Stimmt die Wohnflaeche im Expose mit der Teilungserklaerung und der Mietliste ueberein? Flaechenquelle klaeren (WoFlV-Berechnung? Architektenplan? Schaetzung?). WoFlV-Fallstricke: Dachschraegen 1-2 m Hoehe zaehlen nur 50%, unter 1 m gar nicht; Balkon/Terrasse i.d.R. 25%, max. 50%; Technik-, Heiz- und Aussenabstellraeume zaehlen nicht. Besondere Vorsicht bei DG, Souterrain, Balkonen und Altbau -- Flaechenfehler kippen Kaufpreis/qm, Miete/qm und Rendite
• Mieten: Passt die Ist-Miete laut Mietliste zum Expose? Gibt es Einheiten, die im Expose auftauchen aber nicht in der Mietliste?
• Einheiten: Stimmt die Anzahl Einheiten in allen Dokumenten ueberein?
• Eigentuemer: Ist der Verkaeufer identisch mit dem Eigentuemer laut Grundbuch?
• Kosten: Passen die Angaben zu Hausgeld/NK zwischen Wirtschaftsplan und Expose?
• Zustand: Widersprechen sich Zustandsbeschreibungen in verschiedenen Dokumenten?

Schritt 4: Auffaelligkeiten und Inkonsistenzen dokumentieren

Fuer jede gefundene Auffaelligkeit dokumentiere:

• Was genau stimmt nicht ueberein (mit Quellenangabe: welches Dokument, welche Seite)
• Moegliche Erklaerungen (harmlos vs. bedenklich)
• Empfohlene Klaerungsmassnahme

Typische Inkonsistenzen die du suchen sollst:

• Mieter seit 20+ Jahren ohne jede Mieterhoehung
• Wohnflaechen-Differenzen groesser 5% zwischen Dokumenten
• Leerstehende Einheiten die im Expose nicht erwaehnt werden
• Hausgeld deutlich unter Marktdurchschnitt (moegliche Unterdeckung)
• Instandhaltungsruecklage unter 5 EUR/qm (Sonderumlagen-Risiko)
• Grundbuch-Belastungen die im Expose nicht erwaehnt werden
• Mietvertraege mit unueblichen Klauseln (z.B. lebenslanges Wohnrecht)
• Ausgebaute/bewohnte Flaechen (DG, Souterrain), die in Aufteilungsplan oder Bauakte nicht auftauchen
• Energieausweis-Kennwert unplausibel zu Baujahr und Zustand (hohe Fehlerquote bei Ausweisen -- plausibilisieren)
• Baujahrsklasse vs. Sanierungsangaben: Passt der behauptete Sanierungsstand zu den baujahrstypischen Risiken (z.B. Asbest-Generalverdacht bis einschl. 1992, Blei-Leitungen bei fruehen Nachkriegsbauten, Elektrik > 40 Jahre)?

WEG-spezifische Red Flags (Protokolle, Ruecklage, Verwaltung):

• ETV-Protokolle: diskutierte aber verschobene Sanierungen, Klageandrohungen, blockierte oder angefochtene Beschluesse, wiederkehrende Streitthemen
• Sonderumlagen: beschlossen aber noch nicht gezahlt (wer zahlt -- Kaeufer oder Verkaeufer?), oder absehbar wegen leerer Ruecklage
• Wohngeldabrechnung vermischt umlagefaehige Kosten, nicht umlagefaehige Kosten und Ruecklagenzufuehrung (Warnsignal Verwaltungsqualitaet)
• Verwaltervertrag: ausgelaufen, gekuendigt oder kein Verwalter bestellt (Bestellung max. 5 Jahre)
• Teilungserklaerungs-Nachtraege, die beschlossen aber nie eingetragen wurden
• Hausgeld-Rueckstaende anderer Eigentuemer (Liquiditaetsrisiko der Gemeinschaft)

Schritt 5: Risikobewertung erstellen

Kategorisiere jeden Fund in eine Risikostufe:

Schritt 6: Zusammenfassung und Empfehlung

• Executive Summary (max. 5 Saetze): Gesamteinschaetzung des Objekts
• Kaufpreiseinordnung auf Basis der extrahierten Daten (Faktor, Bruttomietrendite)
• Klare Handlungsempfehlung: WEITER PRUEFEN / NACHVERHANDELN / ABLEHNEN
• Liste der naechsten Schritte (priorisiert)

Ausgabeformat

Wichtig: Der Nutzer ist Immobilieninvestor, kein IT-ler. Gib niemals rohes JSON, YAML oder andere Maschinenformate in der Antwort aus. Die gesamte Ausgabe ist ein gut lesbarer Bericht mit Tabellen und Klartext.

Liefere die Ergebnisse in folgendem Format:

Executive Summary (Freitext)

3-5 Saetze Gesamteinschaetzung: Was fuer ein Objekt, wie ist die Datenlage, was sind die Top-Risiken, was ist die Empfehlung?

Pruefbericht

# Unterlagen-Analyse: Musterstr. 12, 44147 Dortmund

**Empfehlung: WEITER PRUEFEN** | 🔴 2 hohe, 🟡 5 mittlere, 🟢 3 niedrige Risiken | Keine Dealbreaker | Konfidenz: 72%

## Objekt

| | |
|---|---|
| Adresse | Musterstr. 12, 44147 Dortmund |
| Objekttyp | MFH |
| Baujahr | 1965 |
| Wohnflaeche gesamt | 850,5 qm |
| Einheiten | 12 WE, 0 GE |
| Grundstueck | 1.200 qm |

## Dokumentenstatus

**Vorhandene Dokumente:**

| Dokument | Datum | Seiten | Aktualitaet | Anmerkung |
|----------|-------|--------|-------------|-----------|
| Expose | 15.03.2026 | 12 | aktuell | |
| Grundbuchauszug | 10.01.2026 | 4 | aktuell | |

**Fehlende Dokumente:**

| Dokument | Kritikalitaet | Warum wichtig |
|----------|---------------|---------------|
| Baulastenverzeichnis | 🔴 HOCH | Ohne Baulastenverzeichnis koennen versteckte Baubeschraenkungen nicht ausgeschlossen werden |

## Kerndaten auf einen Blick

| Kennzahl | Wert |
|----------|------|
| Kaufpreis (Angebot) | 750.000 EUR |
| Jahresnettokaltmiete | 58.000 EUR |
| Bruttomietrendite | 7,73% |
| Kaufpreisfaktor | 12,9 |
| Kaufpreis pro qm | 882 EUR |
| Leerstandsquote | 8,3% |
| Durchschnittsmiete pro qm | 5,68 EUR |
| Instandhaltungsruecklage pro qm | 7,20 EUR |
| Hausgeld monatlich | 2.800 EUR |

## Dokumentenuebergreifender Abgleich

| Pruefung | Quelle A | Quelle B | Abweichung | Risiko | Einschaetzung |
|----------|----------|----------|------------|--------|---------------|
| Wohnflaeche Expose vs. Teilungserklaerung | Expose: 850 qm | Teilungserklaerung: 823 qm | 3,3% | 🟡 MITTEL | Abweichung von 27 qm. Wohnflaechenberechnung nach WoFlV anfordern. |

## Funde nach Risikostufe

### 🔴 HOCH (2 Funde)

**1. Fehlende Baugenehmigung fuer Dachgeschossausbau (WE 11-12)** -- Kategorie: Rechtliches
[Beschreibung mit Quellenangabe, empfohlene Massnahme, finanzielle Auswirkung in EUR]

### 🟡 MITTEL (5 Funde)

**1. Mieter in WE 3 seit 26 Jahren ohne Mieterhoehung** -- Kategorie: Mietstruktur
Mieter Mueller zahlt 3,20 EUR/qm seit 1999. Marktmiete ca. 6,50 EUR/qm. Theoretisches
Steigerungspotenzial 103%, aber durch Kappungsgrenze auf 20%/3J begrenzt.
Quellen: Mietliste S.1, Mietspiegel-Referenz | Potenzial: ca. 2.400 EUR/Jahr
Empfehlung: Mieterhoehungspotenzial unter Beruecksichtigung der Kappungsgrenze kalkulieren. Pruefen ob Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart.

### 🟢 NIEDRIG (3 Funde)

[Nummerierte Liste im gleichen Muster, kuerzer]

## Empfehlung

**WEITER PRUEFEN** -- Objekt grundsaetzlich interessant (7,7% Bruttomietrendite), aber 2 hohe Risiken muessen vor Kaufpreisverhandlung geklaert werden.

**Naechste Schritte:**

| Prio | Schritt | Verantwortlich | Bis wann |
|------|---------|----------------|----------|
| 1 | Baugenehmigung fuer DG-Ausbau beim Bauamt anfordern | Kaeufer | Vor Preisverhandlung |
| 2 | Wohnflaechenberechnung nach WoFlV erstellen lassen | Verkaeufer/Makler | 2 Wochen |
| 3 | Aktuelle Hausgeldabrechnung anfordern | Makler | 1 Woche |

## Konfidenz der Analyse

| Aspekt | Bewertung |
|--------|-----------|
| Gesamt-Konfidenz | 72% |
| Datenvollstaendigkeit | 65% |
| Datenkonsistenz | 80% |

**Einschraenkende Faktoren:**
- Kein Baulastenverzeichnis vorliegend
- Wirtschaftsplan fehlt -- Hausgeld-Angaben nur aus Expose

Qualitaetspruefung

Vor Ausgabe des Ergebnisses pruefe:

• Jeder Fund hat eine Quellenangabe (Dokument + Seite/Abschnitt)
• Risikostufen sind konsistent vergeben (nicht alles HOCH)
• Finanzielle Auswirkungen sind wo moeglich quantifiziert (in EUR)
• Abweichungen zwischen Dokumenten sind in Prozent angegeben
• Fehlende Dokumente sind nach Kritikalitaet bewertet
• Empfohlene Massnahmen sind konkret und umsetzbar
• Der Bericht ist ohne Vorwissen verstaendlich und enthaelt kein rohes JSON
• Keine Annahmen als Fakten dargestellt -- Unsicherheit klar gekennzeichnet

Warnsignale & Dealbreaker

Folgende Funde sind potenzielle Dealbreaker und muessen prominent hervorgehoben werden:

Bei fehlenden Daten

Wenn wesentliche Unterlagen fehlen:

1. Analyse trotzdem durchfuehren mit den vorhandenen Dokumenten
2. Fehlende Informationen klar kennzeichnen -- nie Daten erfinden oder schaetzen ohne dies zu markieren
3. Confidence Score reduzieren -- bei weniger als 5 Kerndokumenten maximal 0.5
4. Konkret benennen, welche Dokumente nachgefordert werden muessen und warum
5. Priorisierte Nachforderungsliste erstellen mit Template-Formulierung fuer den Makler/Verkaeufer:

"Sehr geehrte/r [Makler/Verkaeufer], fuer die weitere Pruefung des Objekts [Adresse] benoetige ich bitte noch folgende Unterlagen: [Liste]. Koennten Sie mir diese bis zum [Datum] zur Verfuegung stellen?"

Konfidenz-Bewertung

Faktoren die den Score beeinflussen:

• +0.05 fuer jedes Dokument mit Aktualitaet < 6 Monate
• -0.05 fuer jedes Kerndokument aelter als 12 Monate
• -0.10 wenn Grundbuchauszug fehlt
• -0.10 wenn Mietliste fehlt
• -0.05 wenn Wirtschaftsplan/Hausgeldabrechnung fehlt

Verwandte Wissensdatenbanken

• knowledge/checklisten.md -- Vollstaendige Ankaufs-Checkliste
• knowledge/risikobewertung.md -- Risiko-Scoring-Framework (10 Kategorien)
• knowledge/rechtsgrundlagen.md -- BGB Mietrecht, WEG-Recht, Grundbuchrecht
• knowledge/marktbenchmarks.md -- Benchmarks fuer Hausgeld, Mieten, Instandhaltung nach Baujahr
• skills/risiko-scanner/SKILL.md -- Vertiefte Risikoanalyse nach Kategorien
• skills/mietlisten-analyse/SKILL.md -- Detailanalyse der Mietliste
• skills/energieausweis-check/SKILL.md -- Energieausweis-Auswertung
• skills/besichtigung-prep/SKILL.md -- Besichtigungsfragen aus dieser Analyse ableiten