Klotzkette Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
Fachlicher Anker
- Normen: §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- Entscheidungs-/Quellenanker: Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- Quellenhygiene:
references/quellenhygiene.mdundreferences/zitierweise.mdbeachten.
Fachkern: Abrechnung, Ist/Plan und Mieterschnittstelle
- Normen-/Quellenanker: WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- Entscheidende Weiche: Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
Anwendungsfall: jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Betriebskostenabrechnung für Mieter und Eigentümerabrechnung zusammenstoßen.
Kerntrennung
- WEG-Jahresabrechnung: Verhältnis Gemeinschaft/Eigentümer, Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
- Wirtschaftsplan: Zukunftsbudget und Vorschüsse.
- Betriebskostenabrechnung: Verhältnis Vermieter/Mieter, nur umlagefähige Kosten nach Mietvertrag und BetrKV.
- Gewerbe: Restaurant/Laden kann Kosten verursachen, die nicht ohne Weiteres gleichmäßig verteilt werden dürfen.
Rechtsanker
- § 28 Abs. 1 WEG: Wirtschaftsplan und Vorschüsse.
- § 28 Abs. 2 WEG: Nachschüsse und Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach Ablauf des Kalenderjahres.
- § 556 BGB: mietrechtliche Abrechnung, Frist und Einwendungen.
- BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG für die Übersetzung in die Mieterabrechnung.
- BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23: Beschlüsse zu Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan sind nach neuem Recht auf Vorschüsse, Nachschüsse und Vorschussanpassungen auszulegen.
- BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23: Fehler der Jahresabrechnung sind für die Ungültigkeit relevant, wenn sie die Abrechnungsspitze/Zahlungspflicht betreffen.
Prüfraster
| Position | Ist 2025 | Plan 2026 | Umlagefähig Mieter? | Schlüssel | Risiko |
|---|---|---|---|---|---|
| Heizung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Wasser | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Hausmeister | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Versicherung | [...] | [...] | [...] | [...] | [...] |
| Instandhaltung | [...] | [...] | regelmäßig nein | [...] | [...] |
| Gewerbe-Sonderkosten | [...] | [...] | prüfen | [...] | [...] |
Mieterschnittstelle
Vermietende Eigentümer brauchen oft zwei Auswertungen:
- WEG-Prüfung: Ist die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer korrekt?
- Mieterprüfung: Welche Positionen dürfen in die Betriebskostenabrechnung?
- Fristprüfung: Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist im Mietverhältnis.
- Belegpaket: Rechnungen, Verträge, Verteilerschlüssel, Heizkostenabrechnung.
Datenpaket für vermietende Eigentümer
Erzeuge auf Wunsch ein exportfähiges Paket:
- umlagefähige Kosten nach BetrKV,
- nicht umlagefähige Kosten mit Begründung,
- HeizkostenV-Anlage,
- CO2KostAufG-Anlage,
- Vorauszahlungs-/Hausgeld-Soll-Ist-Abgleich,
- Schlüsseldatei: MEA, Wohnfläche, Verbrauch, Gewerbe-Vorwegabzug,
- Belegliste mit Zahlungsbelegen.
Red Flags
- Erhaltungskosten in Betriebskostenabrechnung.
- Gewerbekosten auf alle Wohnungen verteilt ohne Schlüsselprüfung.
- CO2-Kosten falsch oder gar nicht verteilt.
- Ist-Kosten weichen stark vom Plan ab, ohne Erläuterung.
- Vermögensbericht fehlt oder ist mit Abrechnung vermischt.
- "Genehmigung der Jahresabrechnung" als Beschlusstext ohne Klarstellung auf Nachschüsse/Vorschussanpassung.
- vermietender Eigentümer erhält WEG-Abrechnung so spät, dass § 556 Abs. 3 BGB im Mietverhältnis brennt.