Klotzkette Betriebskosten, Hausgeld und laufende Objektkosten
Arbeitsweg
- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: ZVG § 149 Beschlagnahme mit Anordnung, Rechnungslegung 12 Monate, Verteilungstermin nach Plan, sofortige Beschwerde 2 Wochen.
- Tragende Normen verifizieren: ZVG §§ 146-161 (Zwangsverwaltung), 1-150 (Zwangsversteigerung), §§ 869-882 ZPO, GVKostG, RPflG, GBO §§ 19, 20, 53 — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Gläubiger, Schuldner, Zwangsverwalter, Vollstreckungsgericht (AG), Rechtspfleger, Grundbuchamt, Mieter, Hausverwaltung.
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Zwangsverwaltungsantrag, Anordnungsbeschluss, Verwalterbestallung, Verwaltervergütungsfestsetzung, Rechnungslegung, Verteilungsplan, Aufhebungsbeschluss — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.
Startet bei
- WEG-Hausgeld, Betriebskosten oder Versorgerrechnungen eingehen
- Abrechnungen erstellt oder geprüft werden müssen
- Liquiditätsengpass bei laufender Verwaltung entsteht
Eingaben
- Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Versorgerverträge
- Betriebskostenbelege, Dienstleisterrechnungen
- Mieter-Vorauszahlungen und Leerstände
Workflow
- Kosten erfassen - laufende Kosten, öffentliche Lasten, Hausgeld, Dienstleister und Versorger trennen.
- Umlage prüfen - umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen markieren.
- Liquidität - Fälligkeiten mit Mieten und Vorschussbedarf abgleichen.
- Abrechnung - Betriebskosten- oder WEG-Schnittstellen für Bericht vorbereiten.
Ausgabe
- Kostenmatrix
- Zahlungsplan
- Abrechnungsvorbereitung
Ausformulierungspflicht und Formatstandard. Das Endprodukt wird in vollständigen, ausformulierten Sätzen geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie
[Name der Mandantin]werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig.Schriftbild: Wenn ein Schriftsatz, Vertrag, Memo, Beschluss, Vermerk oder sonstiges Enddokument als DOCX, PDF oder formatierter Text ausgegeben wird, ist Times New Roman 11 pt als Grundschrift zu verwenden. Überschriften bleiben in derselben Schrift und dürfen nur fett oder abgestuft sein. Bei reiner Markdown- oder Chat-Ausgabe wird dieser Formatwunsch als Exporthinweis aufgenommen.
Nummerierung: Gliederung ausschließlich dezimal (
1,1.1,1.1.1und so weiter). Keine römischen Ziffern, keine Buchstaben- oder Mischgliederung.
Qualitätsgates
- öffentliche Lasten separat
- Umlagefähigkeit geprüft
- Fälligkeit belegt
Rote Schwellen
- Versorgungssperre
- Hausgeldrückstand mit Verwalterdruck
- unwirtschaftlicher Dienstleister
Interne Vorlagen
- assets/templates/betriebskosten-hausgeld.md
- assets/templates/konto-kassenbuch.md
Amtliche Erstquellen
- §§ 9, 13, 15 ZwVwV
- § 155 ZVG
Paragrafenkette Betriebskosten/Hausgeld
§ 153 ZVG (laufende Ausgaben) → § 155 ZVG (Verteilungsplan) → § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Rangklasse Hausgeld) → §§ 8-10 ZwVwV (Ausgaben Verwaltung) → § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung Wohnungseigentuemer) → §§ 556-556d BGB (Betriebskosten Mietverhältnis)
Triage Betriebskosten/Hausgeld
- Handelt es sich um eine WEG-Einheit? (Hausgeld-Rückstände haben Vorrang in § 10 ZVG)
- Sind laufende Betriebskostenvorauszahlungen in den Mietverträgen ausgewiesen?
- Welche Betriebskosten zahlt der Zwangsverwalter direkt? (Versicherung Grundsteuer Energie)
- Liegen Hausgeld-Rückstände aus der Zeit vor Beschlagnahme vor?
Schritt-für-Schritt-Betriebskostenabrechnung ZVG
- Alle Kostenpositionen mit Belegen erfassen (Heizung Wasser Müll Hausmeister)
- Umlageschlüssel aus Mietverträgen und WEG-Beschlüssen prüfen
- Abrechnungszeitraum festlegen (Kalenderjahr oder Verwaltungszeitraum)
- Soll-Vorauszahlungen der Mieter gegen tatsächliche Kosten abgleichen
- Nachzahlungen oder Guthaben berechnen und Mieter informieren
- Überschüsse in Verteilungsplan nach § 155 ZVG einbeziehen
Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.