Fachanwalt Miet Wohnungseigentumsrecht Orientierung

Orientierung Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kaltstart-Rückfragen

1. Wohnraummiete (BGB §§ 549 ff.), Gewerberaummiete (§§ 578 ff. BGB) oder WEG-Sache?
2. Mietverhältnis befristet oder unbefristet? Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, aktuelle Miethöhe?
3. Bei Kündigung: Wer kündigt (Vermieter/Mieter), Kündigungsgrund, Frist, Form gewahrt?
4. Bei WEG: Welche Versammlung, welcher Tagesordnungspunkt, Datum Beschluss, Datum Niederschrift?
5. Sind streitige Vorfragen klärungsbedürftig (Vergleichsmiete, Mietspiegel, ordnungsmäßige Verwaltung)?

FAO § 14e — Voraussetzungen

• Theoretischer Lehrgang: 120 Zeitstunden Miet- und Wohnungseigentumsrecht (FAO § 4).
• Praktischer Nachweis: 120 Fälle in den letzten drei Jahren, davon mindestens 30 rechtsförmlich; davon mindestens 60 aus dem Mietrecht und mindestens 20 aus dem Wohnungseigentumsrecht (§ 5 Abs. 1 lit. h FAO).
• Bereiche § 14e FAO: Wohnraummiete, Gewerberaummiete, Wohnungseigentum, Heizkosten- und Betriebskostenrecht, Maklerrecht, Wohnungsvermittlung, Bezüge zum Bauträgerrecht.

Maßgebliche Normen

• BGB Mietrecht: §§ 535 ff., insbesondere Wohnraummiete §§ 549 ff., Mietzahlung § 535 Abs. 2, Mangelrechte §§ 536 ff., Mieterhöhung §§ 557 ff., Modernisierung §§ 555b ff., Kündigung §§ 542 ff., 573 ff., Räumung §§ 985 BGB iVm § 940a ZPO.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG, Fassung seit 01.12.2020): Ordnungsmäßige Verwaltung §§ 18 ff. WEG, Versammlung und Beschlussfassung §§ 23, 24 WEG, Beschlussanfechtung § 44 WEG, Verwaltungsbeirat § 29 WEG.
• BetrKV und HeizkostenV für Nebenkostenabrechnung.
• § 556d ff. BGB Mietpreisbremse, soweit landesrechtliche Verordnung vorliegt. Verlaengerung bis 31.12.2029 durch Gesetz v. 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft 23.07.2025).
• GEG 2024 (Gebaeudeenergiegesetz, in Kraft 01.01.2024): § 71 GEG 65-Prozent-Pflicht erneuerbare Energien fuer neue Heizungen; § 71f GEG Uebergangsregelung an kommunale Waermeplanung gekoppelt (Gemeinden > 100.000 Einwohner: bis 30.06.2026; > 10.000: bis 30.06.2028 nach § 5 GEG).
• CO2KostAufG: Wohngebäude mit Stufenmodell (§§ 5 bis 7 CO2KostAufG); Nichtwohngebäude derzeit § 8 Abs. 1 und 2 CO2KostAufG mit hälftiger Aufteilung bzw. maximal 50 Prozent Mieteranteil. Ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude ist nach der Evaluation 04/2026 weiter Prüf- und Entwicklungsthema, aber noch nicht geltendes Abrechnungsmodell.

Typische Mandate

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete §§ 558 ff. BGB.
• Modernisierungsumlage § 559 BGB, Modernisierungsankündigung § 555c BGB.
• Mietminderung § 536 BGB bei Sachmangel.
• Kündigung wegen Zahlungsverzugs § 543 Abs. 2 Nr. 3 iVm § 569 Abs. 3 BGB.
• Kündigung wegen Eigenbedarfs § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
• Räumungsklage und Vollstreckungsschutz § 765a ZPO.
• Betriebskostenabrechnung, Einwendungsfrist § 556 Abs. 3 BGB.
• Schönheitsreparaturen (BGH-Rechtsprechung zu Quotenklauseln und starren Fristenplänen).
• WEG-Versammlung, Beschlussanfechtung § 44 WEG, Verwalterhaftung.

Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.

Maßgebliche Rechtsprechung (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt ueber bundesgerichtshof.de und dejure.org; weitere Urteile vor Zitierung live pruefen:

VIII. Zivilsenat — Wohnraummietrecht:

• BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 (Eigenbedarf bei Umbau-/Verkaufsabsicht zulaessig)
• BGH, Beschl. v. 26.08.2025 – VIII ZR 262/24 (Haerteklausel § 574 BGB / Krankheit, Alter)
• BGH, Urt. v. 17.12.2025 – VIII ZR 56/25 (Mietpreisbremse nur bei Mietbeginn)
• BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (Untervermietung mit Gewinn nicht "berechtigtes Interesse")
• BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23 u.a. (Modernisierungsmieterhoehung / Prognose Endenergieeinsparung)
• BGH, Beschl. v. 15.07.2025 – VIII ZB 69/24 (kein selbstaendiges Beweisverfahren fuer Mieterhoehung)

V. Zivilsenat — WEG-Recht:

• BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 236/23 (Erstmalige Belastung mit Erhaltungskosten nur bei sachlichem Grund)
• BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 128/23 (Aenderung Verteilungsschluessel auch fuer Erhaltungsruecklage)
• BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24 (Beschlussersetzungsklage Waermepumpe; Vorbefassung und unzumutbarer Nachteil)
• BGH, Urt. v. 28.03.2025 – V ZR 105/24 (Bauliche Veraenderung Klimaanlage; unbillige Benachteiligung)
• BGH, Beschl. v. 07.11.2024 – V ZB 6/24 (Erkundigungsobliegenheit bei verspaeteter Zustellung der Anfechtungsklage)

Bundesverfassungsgericht:

• BVerfG, Beschl. v. 08.01.2026 – 1 BvR 183/25 (Verfassungsbeschwerde gegen Verlaengerung der Mietpreisbremse erfolglos): https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2026/01/rk20260108_1bvr018325.html

Gesetzgebung:

• Gesetz zur Aenderung der Regelungen ueber die zulaessige Miethoehe bei Mietbeginn v. 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft 23.07.2025): Verlaengerung Mietpreisbremse bis 31.12.2029; https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html

Fristen-Sofort-Check

Triage — Bevor du loslegst, klaere

1. Vertragsart: Wohnraummiete (§§ 549 ff. BGB), Gewerberaummiete (§§ 578 ff. BGB) oder WEG-Sache?
2. Mandantenrolle: Vermieter, Mieter, WEG-Eigentuemer, Verwalter, Hausverwaltung?
3. Akute Fristen: WEG-Anfechtungsklage 1 Monat, Kuendigung Frist, Schonfrist Zahlungsverzug?
4. Streitgegenstand: Kuendigung, Mieterhoehung, Mietminderung, Betriebskosten, Schoenheitsreparaturen, WEG-Beschluss?

Weiterfuehrende Leitsaetze BGH (Erweiterung)

Verifizierte Aktenzeichen und Quellen-URLs sind im Abschnitt "Maßgebliche Rechtsprechung" enthalten. Volltexte ueber https://www.bundesgerichtshof.de (eigene Datenbank), https://dejure.org und https://openjur.de pruefen. Kommentare/Aufsaetze (Beck, juris) nur ueber lizenzierten Live-Zugriff zitieren.

Übergabe

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• Zitierweise nach zitierweise-deutsches-recht v3.0 (Az.-Marker, BGH-Pinpoint mit Rn., Hierarchie).