Klotzkette Handwerkerbeauftragung und Vergabe
Fachlicher Anker
- Normen: §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- Entscheidungs-/Quellenanker: Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- Quellenhygiene:
references/quellenhygiene.mdundreferences/zitierweise.mdbeachten.
Fachkern: Handwerkerbeauftragung und Vergabe
- Normen-/Quellenanker: WEG §§ 18-28, 44/45, BGB-Miet-/Werkvertragsrecht, BetrKV, HeizkostenV, GEG, DSGVO und landesrechtliche Bau-/Sicherheitsfragen.
- Entscheidende Weiche: Trenne Beschlusskompetenz, ordnungsmäßige Verwaltung, Kostenverteilung, Anfechtungsfrist, Verwalterpflicht, Belegprüfung und Vollzug.
Stand: 05/2026.
Ziel
Aus einem technischen Problem wird ein sauber dokumentierter Verwaltungs- und Beschlussvorgang.
Workflow
- Schaden/Maßnahme beschreiben: Fotos, Ort, Dringlichkeit, Fachgewerk, betroffene Eigentumsteile, Sicherungsmaßnahmen.
- Leistungsbeschreibung erstellen: gewünschtes Ergebnis, vorhandene Bausubstanz, Ausführungszeitfenster, einzuhaltende Normen.
- Angebote vergleichbar machen:
- Mindestens 2–3 Vergleichsangebote bei substantiellen Maßnahmen (Schwellwerte im Verwaltervertrag/GO oder Beschluss verankert).
- Vergleichstabelle: Preis (Netto/Brutto), Leistungsumfang, Material, Ausführungszeit, Gewährleistungsfrist (abhängig von Werkart und VOB/B-Vereinbarung — siehe Mustertabelle), Pauschal-/Stundenanteil, Nebenkosten, Ausschlüsse, Referenzen, Versicherung, Bonität.
- Beschlussbedarf prüfen (siehe Tabelle).
- Beauftragung mit klarer Vollmacht, Auftragsbestätigung, ggf. VOB/B-Vereinbarung, Versicherungsnachweis.
- Nachträge schriftlich vereinbaren (Mehrkostenrisiko sichtbar machen), Beirat ggf. einbinden.
- Abnahme dokumentieren (Protokoll, Mängelliste, Beginn Gewährleistung).
- Rechnungsprüfung gegen Angebot, Aufmaß und Abnahme; ggf. Sicherheitseinbehalt.
Beschlussbedarf (Faustregel)
| Maßnahme | Verwalter allein | Beschluss |
|---|---|---|
| Bagatell-/Routine (kleine Reparaturen) | ja (untergeordnete Bedeutung, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) | nein |
| Eilmaßnahme (Schadensabwehr) | ja (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), Bericht | nein |
| Erhaltung über Schwellwert | nur wenn Verwaltervertrag/Beschluss ermächtigt | Mehrheitsbeschluss |
| Modernisierende Erhaltung | nein | Mehrheitsbeschluss, Kostenrahmen |
| Bauliche Veränderung § 20 WEG | nein | Beschluss mit Auflagen, Kostenfolge nach § 21 WEG |
| Heizungstausch (GEG § 71) | nein | Beschluss mit GEG-konformem Konzept |
Vergleichstabelle Angebote (Schema)
| Punkt | Angebot A | Angebot B | Angebot C |
|---|---|---|---|
| Brutto Festpreis | ... | ... | ... |
| Ausführungszeit | ... | ... | ... |
| Gewährleistungsfrist (BGB: Bauwerk 5 J, sonstige Werkleistungen/Wartung 2 J — § 634a Abs. 1 BGB; VOB/B § 13 Abs. 4: Bauwerk 4 J, andere Arbeiten und Wartungsarbeiten 2 J, soweit VOB/B wirksam vereinbart) | ... | ... | ... |
| Materialqualität / Typ | ... | ... | ... |
| Ausgeschlossene Leistungen | ... | ... | ... |
| Versicherung / Sachkunde | ... | ... | ... |
| Bonität / Referenzen | ... | ... | ... |
| Nachweise (BAFA, GEG) | ... | ... | ... |
Mustertext Auftragsbestätigung
Sehr geehrte Damen und Herren, auf Grundlage Ihres Angebots vom [Datum] und des Beschlusses der WEG [Adresse] vom [Datum, TOP X] beauftragen wir Sie verbindlich mit der Ausführung der Maßnahme [Bezeichnung] zu folgenden Konditionen:
- Leistungsumfang gemäß Angebot Anlage 1.
- Pauschalpreis brutto [Betrag] EUR (inkl. USt.).
- Ausführungszeitraum: [Beginn]–[Ende].
- Abnahme: gemeinsam vor Ort am [Datum].
- Gewährleistungsfrist: [Bauwerk-Arbeit BGB 5 Jahre / Bauwerk-Arbeit mit wirksam vereinbarter VOB/B 4 Jahre / sonstige Werkleistung oder Wartung 2 Jahre — passend zur Auftragsart streichen] ab Abnahme.
- Versicherungsnachweis bitte bis [Datum] vorlegen.
- Nachträge nur schriftlich nach vorheriger Freigabe der Verwaltung.
Cross-Refs
- Erhaltung / Modernisierung / GEG →
erhaltung-modernisierung-baumaengel - Bauliche Veränderung →
bauliche-veraenderungen-20-weg - Beschluss / Sonderumlage →
beschlussvorlagen-erstellen,hausgeld-sonderumlage-liquiditaet - Beiratskontrolle →
beirat-controlling-verwalter
Quellenpflicht
rechtsstand-mai-2026-faktenbank laden. § 27 WEG: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html . Bei Heizungstausch GEG § 71 (https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html) prüfen.