Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate
Fachlicher Anker
- Normen: §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- Entscheidungs-/Quellenanker: Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- Quellenhygiene:
references/quellenhygiene.md und references/zitierweise.md beachten.
Ziel
Neue WEG-Mandate werden über unterschiedliche Kanäle gewonnen. Der Skill strukturiert den Akquiseprozess von der Erstansprache bis zum unterschriebenen Verwaltervertrag, liefert ein Pitch-Gerüst und deckt die rechtlichen Grenzen bei Vergütungsversprechen und Übernahme-Logistik ab.
Akquise-Kanäle und Erstgespräch
- Bauträger-Erstverwaltung: Frühzeitiger Kontakt beim Bau, Erstverwalterbestellung im Teilungsplan (§ 30 WEG) oder durch Beschluss der ersten Versammlung. Risiko: Loyalitätskonflikte Bauträger/GdWE im Gewährleistungsfall.
- Beiratsanfrage bei Unzufriedenheit: Häufig ausgelöst durch Protokoll-Mängel, Jahresabrechnungs-Verzögerungen oder Haftungsfälle. Diskretion gegenüber amtierendem Verwalter geboten.
- Empfehlungen: Steuerberater, WEG-Anwälte, Makler, Notare.
- Plattformen: ImmobilienScout24-Verwalterverzeichnis, VDIV-Mitgliederliste, regionaler Maklerverband.
- Erstgespräch-Leitfaden: Mandatsgröße (Einheiten, Gewerbeanteil), Rücklagenstand, offene Mängel/Rechtsstreitigkeiten, IT-Affinität Eigentümer, aktuelle Probleme.
Pitch-Bestandteile (10-Folien-Gerüst)
- Profil und Referenzen (ähnliche Objekte, Zertifizierungen IHK/VDIV)
- IT-Stack und Eigentümerportal (Casavi, Etg24 etc.)
- Versammlungs-Logistik (Hybrid, Protokoll-Turnaround)
- Fee-Modell: Grundvergütung pro Einheit/Monat, Sonderhonorare (Eigentümerversammlung, Baumaßnahmen, gerichtliche Tätigkeiten)
- Versicherungsschutz Verwalterhaftpflicht (Deckungssumme, Anbieter)
- Krisenmanagement (Wasserschaden, Zwangsverwaltung, Erbfall)
- Personalkapazität je Einheit (Richtwert: 1 Vollzeit-MA ca. 250-400 Einheiten)
- Übernahme-Timeline (Stichtag-Bilanz, Übergabe-Protokoll)
- Muster-Leistungsverzeichnis für Verwaltervertrag
- Nächste Schritte / Angebotsdokument
Verwaltervertrag: Rechtliche Eckpunkte
§ 26 WEG trennt Bestellung (körperschaftlicher Akt der GdWE, Beschluss) vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Höchstvertragslaufzeit: Erstverwaltung 3 Jahre, Wiederwahl 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html
BGH, Urteil vom 14.10.2022, V ZR 251/21: Sonderhonorare für außerordentliche Leistungen (z. B. Baubetreuung) bedürfen gesonderter vertraglicher Grundlage; pauschal in der Grundvergütung enthaltene Tätigkeiten sind nicht zusätzlich abrechenbar. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.10.2022&Aktenzeichen=V+ZR+251%2F21
Wettbewerbsrechtliche Grenzen: Keine irreführenden Kostenersparnisversprechen ohne nachweisliche Grundlage (§ 5 UWG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html
Übernahme-Übergabe: Unterlagenliste
Vom Vor-Verwalter zu übergebende Unterlagen: vollständige Beschlusssammlung, alle laufenden Handwerkerverträge und Dauerverträge (Hausmeister, Versicherungen), Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre, aktuelle Rücklagenhöhe mit Belegen, Bankvollmachten (sofortige Ummeldung), Schlüssel und Schlüsselliste, Nebenkostenabrechnungen gegenüber Mietern, offene Gerichtsverfahren und Anwaltskorrespondenz, Gebäudeversicherungspolice.
Cross-Refs
- Verwaltervertrag und Pflichten →
verwalterpflichten-26-27-weg
- Erstaufnahme neues Mandat →
mandat-objekt-triage
- Wirtschaftsplan für neues Mandat →
wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg
- Eigentümerversammlung nach Übernahme →
eigentuemerversammlung-vorbereiten
Quellenpflicht
rechtsstand-mai-2026-faktenbank laden. § 26 WEG und Honorar-Rechtsprechung über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html und https://dejure.org live verifizieren. VDIV-Honorarempfehlungen und aktuelle Marktpreise vor Angebotserstellung prüfen.
1---2name: marketing-akquise-neue-weg-mandate3description: Für Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Schnittstellenkarte mit Zuständigkeits- und Nachweisfragen.4---56# Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate78## Fachlicher Anker910- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.11- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.12- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.1314## Ziel1516Neue WEG-Mandate werden über unterschiedliche Kanäle gewonnen. Der Skill strukturiert den Akquiseprozess von der Erstansprache bis zum unterschriebenen Verwaltervertrag, liefert ein Pitch-Gerüst und deckt die rechtlichen Grenzen bei Vergütungsversprechen und Übernahme-Logistik ab.1718## Akquise-Kanäle und Erstgespräch1920- **Bauträger-Erstverwaltung:** Frühzeitiger Kontakt beim Bau, Erstverwalterbestellung im Teilungsplan (§ 30 WEG) oder durch Beschluss der ersten Versammlung. Risiko: Loyalitätskonflikte Bauträger/GdWE im Gewährleistungsfall.21- **Beiratsanfrage bei Unzufriedenheit:** Häufig ausgelöst durch Protokoll-Mängel, Jahresabrechnungs-Verzögerungen oder Haftungsfälle. Diskretion gegenüber amtierendem Verwalter geboten.22- **Empfehlungen:** Steuerberater, WEG-Anwälte, Makler, Notare.23- **Plattformen:** ImmobilienScout24-Verwalterverzeichnis, VDIV-Mitgliederliste, regionaler Maklerverband.24- **Erstgespräch-Leitfaden:** Mandatsgröße (Einheiten, Gewerbeanteil), Rücklagenstand, offene Mängel/Rechtsstreitigkeiten, IT-Affinität Eigentümer, aktuelle Probleme.2526## Pitch-Bestandteile (10-Folien-Gerüst)27281. Profil und Referenzen (ähnliche Objekte, Zertifizierungen IHK/VDIV)292. IT-Stack und Eigentümerportal (Casavi, Etg24 etc.)303. Versammlungs-Logistik (Hybrid, Protokoll-Turnaround)314. Fee-Modell: Grundvergütung pro Einheit/Monat, Sonderhonorare (Eigentümerversammlung, Baumaßnahmen, gerichtliche Tätigkeiten)325. Versicherungsschutz Verwalterhaftpflicht (Deckungssumme, Anbieter)336. Krisenmanagement (Wasserschaden, Zwangsverwaltung, Erbfall)347. Personalkapazität je Einheit (Richtwert: 1 Vollzeit-MA ca. 250-400 Einheiten)358. Übernahme-Timeline (Stichtag-Bilanz, Übergabe-Protokoll)369. Muster-Leistungsverzeichnis für Verwaltervertrag3710. Nächste Schritte / Angebotsdokument3839## Verwaltervertrag: Rechtliche Eckpunkte4041§ 26 WEG trennt Bestellung (körperschaftlicher Akt der GdWE, Beschluss) vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Höchstvertragslaufzeit: Erstverwaltung 3 Jahre, Wiederwahl 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html4243BGH, Urteil vom 14.10.2022, V ZR 251/21: Sonderhonorare für außerordentliche Leistungen (z. B. Baubetreuung) bedürfen gesonderter vertraglicher Grundlage; pauschal in der Grundvergütung enthaltene Tätigkeiten sind nicht zusätzlich abrechenbar. Verweis: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.10.2022&Aktenzeichen=V+ZR+251%2F214445Wettbewerbsrechtliche Grenzen: Keine irreführenden Kostenersparnisversprechen ohne nachweisliche Grundlage (§ 5 UWG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html4647## Übernahme-Übergabe: Unterlagenliste4849Vom Vor-Verwalter zu übergebende Unterlagen: vollständige Beschlusssammlung, alle laufenden Handwerkerverträge und Dauerverträge (Hausmeister, Versicherungen), Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre, aktuelle Rücklagenhöhe mit Belegen, Bankvollmachten (sofortige Ummeldung), Schlüssel und Schlüsselliste, Nebenkostenabrechnungen gegenüber Mietern, offene Gerichtsverfahren und Anwaltskorrespondenz, Gebäudeversicherungspolice.5051## Cross-Refs5253- Verwaltervertrag und Pflichten → `verwalterpflichten-26-27-weg`54- Erstaufnahme neues Mandat → `mandat-objekt-triage`55- Wirtschaftsplan für neues Mandat → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`56- Eigentümerversammlung nach Übernahme → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`5758## Quellenpflicht5960`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26 WEG und Honorar-Rechtsprechung über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html und https://dejure.org live verifizieren. VDIV-Honorarempfehlungen und aktuelle Marktpreise vor Angebotserstellung prüfen.
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