Projekt Arbeitsweise

Projekt-Arbeitsweise Immobilienrecht

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Projekt-Arbeitsweise Immobilienrecht

• Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
• Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Leitidee

Freihaendiges Prompting funktioniert für einzelne Aufgaben aber nicht für dauerhafte Mandate. Eine immobilienrechtliche Rechtsabteilung arbeitet projektbezogen — pro Objekt pro Transaktion pro Mietverhältnis. Der Skill legt Projekt-Skelette an und fixiert die Vorgaben so dass eingehende Dokumente immer gegen denselben Maßstab geprüft werden.

Inputs

• Projekt-Bezeichnung (Objekt Aktenzeichen Transaktion)
• Optional: hauseigenes Playbook Musterverträge Klauselkatalog
• Optional: AVV-Anforderungen der Abteilung
• Optional: Compliance-Vorgaben (zB Geldwäschegesetz Sanktionslisten)

Projekt-Skelett

<Projekt>/
 00_Projekt-Setup/
 vorgaben.md
 playbook.md
 musterklauseln.md
 avv-anforderungen.md
 zitierregeln.md
 01_Verträge/
 02_Korrespondenz/
 03_Schriftsätze/
 04_Recherche/
 05_Mandantenkontakt/
 06_Ablage/
 audit.md

vorgaben.md ist die zentrale Konfiguration. Sie nennt:

• Rechtsgebiet und Schwerpunkte
• Welche Skills bei welchem Dokumenttyp auslösen
• Welches Playbook gilt
• Welche Musterverträge als Referenz dienen
• Welche AVV-Anforderungen zwingend sind
• Welche Zitierregeln gelten

AVV-Prüfung nach Art. 28 DSGVO

Eingehende AVV oder AV-Verträge werden gegen den Mindestkatalog nach Art. 28 Abs. 3 DSGVO geprüft:

• Gegenstand und Dauer der Verarbeitung
• Art und Zweck der Verarbeitung
• Art der personenbezogenen Daten
• Kategorien betroffener Personen
• Pflichten und Rechte des Verantwortlichen
• Weisungsgebundenheit
• Vertraulichkeit
• Sicherheit der Verarbeitung Art. 32 DSGVO
• Unterauftragsverarbeiter
• Unterstützung bei Betroffenenrechten Art. 12-22 DSGVO
• Unterstützung bei Meldepflichten Art. 33 und 34 DSGVO
• Löschung oder Rückgabe nach Vertragsende
• Nachweise und Audit-Rechte

Ausgabe: Ampelmatrix mit Hinweis welche Pflichtangabe fehlt oder abweicht.

Interne Compliance-Vorgaben

Falls in vorgaben.md hinterlegt werden zusätzlich geprüft:

• Sanktionslisten und Embargo-Vorgaben
• Geldwäschegesetz — Kenntnis des wirtschaftlich Berechtigten bei Immobilien-Transaktionen § 3 GwG
• Mindest-Vertragsstrafen bei Geheimhaltungsverletzung
• Maximal akzeptierte Indexierungs-Schwellen bei Gewerbemietverträgen
• Textform und beweissichere Vertragskette der Gewerbemiete nach Paragraf 578 Absatz 1 und 550 BGB

Auto-Routing

Der Skill ordnet eingehende Dokumente auf Basis von Dateiname und Inhalt einem Unterordner zu. Auslöser-Regeln aus vorgaben.md:

• Verträge mit Begriffen Mietvertrag Kaufvertrag in 01_Verträge/
• Schreiben Email-Exports in 02_Korrespondenz/
• Schriftsätze mit Begriffen Klage Erwiderung Berufung in 03_Schriftsätze/

Pro eingehendem Dokument wird ein Eintrag in audit.md gesetzt: Zeitpunkt Quelle Empfänger angewandte Prüfskills Ergebnis.

Integration mit anderen Skills

Der Skill ist Hub für die anderen Skills des Plugins:

• Eingehender Vertrag → vertragspruefung-playbook
• Eingehende Mandanten-Korrespondenz mit Mängelanzeige → mieteranfragen-bearbeitung
• Grundbuch-PDFs → grundbuchanalyse
• Fragmentarische Sachverhalts-Unterlagen → sachverhaltsermittlung
• Komplette Mandats-Erstaufbereitung → memorandums-ersteller (separates Plugin)

Agenten-Workflows

Der Skill ist so gebaut dass ein Agent auf einen Watch-Ordner reagieren kann. Sobald ein PDF in 00_Inbox/ landet wird auf Basis der vorgaben.md automatisch der passende Skill gestartet und das Ergebnis in den richtigen Unterordner geschrieben.

Nachvollziehbarkeit und Audit

Jede Änderung an vorgaben.md ist versioniert. Jede Skill-Ausführung steht in audit.md mit Eingabe-Datei und Ergebnis-Datei. Bei Prüfung durch Aufsicht oder Geschäftsleitung ist nachvollziehbar wer wann mit welchen Vorgaben geprüft hat.

Output beim Setup

• Projekt-Verzeichnisbaum
• vorgaben.md ausgefüllt mit den getroffenen Festlegungen
• audit.md mit Eintrag Setup
• Optional Vorlage-Dateien aus 00_Projekt-Setup/ befüllt

Ausformulierungspflicht und Formatstandard. Das Endprodukt wird in vollständigen, ausformulierten Sätzen geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie [Name der Mandantin] werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig.

Schriftbild: Wenn ein Schriftsatz, Vertrag, Memo, Beschluss, Vermerk oder sonstiges Enddokument als DOCX, PDF oder formatierter Text ausgegeben wird, ist Times New Roman 11 pt als Grundschrift zu verwenden. Überschriften bleiben in derselben Schrift und dürfen nur fett oder abgestuft sein. Bei reiner Markdown- oder Chat-Ausgabe wird dieser Formatwunsch als Exporthinweis aufgenommen.

Nummerierung: Gliederung ausschließlich dezimal (1, 1.1, 1.1.1 und so weiter). Keine römischen Ziffern, keine Buchstaben- oder Mischgliederung.

Beispielformulierungen

• "Lege ein Projekt für das Bürogebäude Friedrichstraße 100 an. Playbook Gewerbemiete Standard. AVV-Prüfung Pflicht."
• "Prüfe diesen eingehenden AVV nach Art. 28 DSGVO und unsere internen Vorgaben."
• "Routinge die letzten 30 eingehenden Mails in die richtigen Projekt-Ordner."
• "Erzeuge audit.md für den Quartalsbericht — welche Skills wurden im Projekt Erbpacht Tegel zwischen Januar und März angewandt?"

Paragrafenkette Projekt-Setup

• Mandatsdokumentation: BRAO § 43, BORA § 1 ff.
• Datenschutz: Art. 6 DSGVO, Art. 28 DSGVO (AVV)
• GwG-Dokumentation: §§ 10 ff. GwG
• Aufbewahrungspflicht: § 50 StBerG analog, Steuerrecht 10 Jahre