Sachverhaltsermittlung

Sachverhaltsermittlung

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Fachkern: Sachverhaltsermittlung

• Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
• Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.

Leitidee

Der Engpass in Inhouse-Arbeit ist selten die rechtliche Bewertung. Es ist die saubere Erfassung des Sachverhalts. Asset-Management und Hausverwaltung liefern selten freiwillig den vollen Sachverhalt. Der Skill fragt strukturiert ab und liefert dem Juristen ein konsolidiertes Memo, das wirklich verwertbar ist.

Inputs

• Eingangskorrespondenz (Mieterschreiben Anwaltsschreiben Email)
• Vorhandene Unterlagen (Vertrag Übergabeprotokoll Mahnungen Hausverwaltungsberichte)
• Optional: interne Kommentare aus der Akte

Methodik in vier Stufen

Stufe 1 — Extraktion aus Unterlagen

Aus jedem vorhandenen Dokument werden Datum Akteure Ereignisse und behauptete Mängel extrahiert. Ergebnis ist eine erste rohe Zeitleiste.

Stufe 2 — Gezielter Fragenkatalog

Der Skill erzeugt einen Fragenkatalog für Asset-Management bzw. Hausverwaltung. Fragen sind kurz, geschlossen wo möglich, jeweils mit Begründung warum die Frage relevant ist (zB "Wann erfolgte Mangelanzeige formell? Relevant für Beginn Minderungsrecht § 536 BGB").

Stufe 3 — Zeitleisten-Rekonstruktion

Antworten werden in die Zeitleiste integriert. Konflikte zwischen Aussagen werden markiert.

Stufe 4 — Beweis und Lücken

Pro Tatsachenbehauptung wird vermerkt: durch welches Beweismittel gesichert (Urkunde Zeuge Augenschein), bloss plausibel oder offen.

Anti-Halluzinations-Regel

Der Skill erfindet KEINE Sachverhaltsdetails. Wo eine Information fehlt, steht "OFFEN" mit konkreter Frage. Inhouse-Juristen verlieren sonst das Vertrauen — und das ist der teuerste Verlust.

Typische Fallkonstellationen

• Mietmängel — wann angezeigt, wann besichtigt, welcher Mietzins, welche Minderungsquote behauptet
• Kündigung — Form, Zugang, Begründung, Widerspruch nach § 574 BGB
• Eigenbedarf — Bedarfsperson Verwandtschaftsgrad konkrete Nutzungsabsicht
• Betriebskostenabrechnung — Abrechnungszeitraum Zugang § 556 Abs. 3 BGB Frist Einwendungen
• Schönheitsreparaturen Endrenovierung — Vertragsklausel Zeitpunkt der Vertragsbegründung Renovierungszustand bei Einzug
• Bauschäden — Erstanzeige Sachverständiger Beweissicherung

Beispielformulierungen

• "Mieterschreiben mit Mietmängelanzeige liegt vor. Erstelle Sachverhalts-Memo und Fragenkatalog an Hausverwaltung."
• "Kündigungsstreit gegen Mieter Schmitt. Antworten der Hausverwaltung anbei. Konsolidiere zum Memo."
• "Ich habe nur eine halbe Akte. Welche Fragen muss ich stellen, bevor ich rechtlich prüfe?"

Paragrafenkette

• Mangelanzeige/Mietminderung: §§ 536, 536a, 543 BGB
• Kuendigung: §§ 543, 569, 573 BGB
• Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV

Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.