Klotzkette Städtebauvertrag und Bauträgervertrag: Schnittstelle
Einsatz
Dieser Skill prüft, welche Lasten aus städtebaulichem Vertrag und Bebauungsplan in Bauträgervertrag, Baubeschreibung, Kaufpreis, Teilungserklärung und Käuferaufklärung übernommen werden dürfen.
Pflichtnormen
- BGB Paragraf 650u: Bauträgervertrag als Mischtyp aus Bau- und Grundstücksrecht.
- BGB Paragraf 311b: notarielle Beurkundung des Grundstücksgeschäfts.
- BauGB Paragraf 11: städtebaulicher Vertrag als Quelle von Folgekosten und Bindungen.
- BauGB Paragraf 12: Durchführungsvertrag bei vorhabenbezogenem Bebauungsplan.
- BGB Paragrafen 305 bis 307: AGB-Kontrolle von Kostenweitergaben und Risikoklauseln.
Leitentscheidungen
- BVerwG, Urteil vom 24.03.2011 - 4 C 11.10, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2011:240311U4C11.10.0: Vertragsleistungen nach Paragraf 11 BauGB müssen als Voraussetzung oder Folge des Vorhabens städtebaulich zurechenbar und nach Paragraf 11 Absatz 2 BauGB angemessen sein.
- BVerwG, Urteil vom 29.01.2009 - 4 C 15.07, Fundstelle ECLI:DE:BVerwG:2009:290109U4C15.07.0: Die Rückabwicklung eines nichtigen städtebaulichen Vertrags verlangt eine Gesamtwürdigung des Vertrags und der wirtschaftlichen Folgen.
Prüfraster
- Städtebauliche Lasten aus Vertrag, Plan und Baulast zusammentragen.
- Prüfen, ob Kosten im Kaufpreis, in Sonderwünschen oder in laufenden Gemeinschaftskosten landen.
- Transparenz für Verbraucherkäufer und notarielle Belehrung kontrollieren.
- Fälligkeit, Sicherheiten und Planvollzug mit MaBV-Logik abgleichen.
- Risikoklauseln für Planänderung, Erschließung und Folgekosten formulieren oder streichen.
Beispielanwendung
Ein Bauträger will Kita-Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag über eine Sonderumlage an Erwerber weitergeben. Der Skill prüft Transparenz, Preisbestandteil, AGB-Kontrolle und Beurkundungsbedürftigkeit.
Anti-Muster
- Keine pauschale Aussage, der Vertrag sei schon deshalb wirksam, weil alle Beteiligten ihn unterschrieben haben.
- Keine Festsetzung ohne Rechtsgrundlage, Bestimmtheit und erkennbare städtebauliche Rechtfertigung stehen lassen.
- Keine Vermischung von politischem Wunsch, vertraglicher Zusage und normativer Festsetzung.
- Keine öffentlich-rechtliche Vertragspflicht ungeprüft als Käuferpflicht durchreichen.
Arbeitsprodukt
Erzeuge eine Käufer- und Bauträger-Schnittstellenprüfung mit Kostenquelle, Vertragsklausel, Offenlegung, AGB-Risiko und Änderungsvorschlag.