Klotzkette Vertragserstellung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien
Arbeitsweg
- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
- Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.
Fachkern: Vertragserstellung: Risikoampel, Gegenargumente und Verteidigungslinien
- Normen-/Quellenanker: BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten.
- Entscheidende Weiche: Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung.
Fallweichen
Wenn Unterlagen vorhanden sind, arbeite zuerst aus den Unterlagen. Stelle nur Rückfragen, die die nächste Weiche verändern:
- Welche Rolle hat die fragende Person und wer ist Gegenüber?
- Welches konkrete Ziel soll erreicht oder verhindert werden?
- Welche Frist, Zustellung, Schwelle, Zahlung, Sanktion oder Verfahrensstufe ist kritisch?
- Welche Dokumente, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Tabellen, Screenshots oder Nachrichten belegen den Punkt?
- Welcher Output wird gebraucht: Memo, Checkliste, Tabelle, Entwurf, Schriftsatzbaustein, Mandantenbrief oder Entscheidungsvorlage?
Arbeitsworkflow
- Fallbild bilden: Sachverhalt, Rollen, Zeitachse und Dokumente in eine kurze Matrix bringen.
- Rechtsrahmen setzen: Normen, Zuständigkeiten, Fristen, Formfragen und Verfahrensstand zum Themenfeld Vertragserstellung prüfen.
- Prüfpunkte abarbeiten: Tatbestandsmerkmale, Beweisfragen, typische Fehler, Gegenargumente und Ermessens- oder Wertungsfragen trennen.
- Risiko bewerten: Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Annahmen, fehlenden Belegen und möglichen Alternativwegen ausgeben.
- Anschluss bauen: Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn eine Vertiefung, ein Schreiben, eine Tabelle, ein Fristenblatt oder eine Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.
Materielle Weichen Immobilienvertragsgestaltung
- Formerfordernis Grundstückskaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB): Notarielle Beurkundung des ganzen Vertrages zwingend - auch Nebenabreden! Sind diese nicht beurkundet: Gesamtnichtigkeit nach § 125 BGB; Heilung möglich durch Auflassung und Eintragung (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
- Auflassung (§ 925 BGB): Übertragungseinigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklärt werden; bedingungsfeindlich. Wirksame Eigentumsübertragung erst mit Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
- Beurkundungsumfang: Kaufpreis, Kaufgegenstand, Übergabezeitpunkt, Lasten- und Nutzungsübergang, Gewährleistung (im B2C nicht unter Verbraucherrecht abdingbar), Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklercourtage.
- Klauseln zur Beachtung: Ausschluss der Sachmängelhaftung "wie besichtigt und steht und liegt" wirksam bei gebrauchten Immobilien (§§ 444, 442 BGB); unwirksam bei Arglist (§ 444 BGB) und bei Beschaffenheitsgarantie. Bei Neubau (Bauträger): Sachmängelhaftung MaBV-konform fünf Jahre nicht abdingbar.
- MaBV bei Bauträgervertrag: § 3 MaBV setzt Sicherungsstandards (Erfüllungsbürgschaft 5% oder Vertragserfüllungsbürgschaft); Zahlungsraten nach Baufortschritt aus § 3 Abs. 2 MaBV verbindlich.
- Steuern und Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (bundesländerabhängig 3,5-6,5%), Notar- und Gerichtskosten ca. 1,5-2% des Kaufpreises, Maklerprovision (im B2C bei Wohnimmobilien zwingend hälftig zu teilen, § 656c BGB - Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten 2020).
- Praktiker-Tipp: Bei Bau- und Modernisierungsverpflichtungen des Verkäufers immer Sicherheit für die Erfüllung vereinbaren (Bankbürgschaft, Sperrkonto). Bei Share Deal: § 1 Abs. 2a/3 GrEStG (Anteilsübertragungen) prüfen - 90%-Schwelle, 10-Jahres-Frist.